Несмотря на кризис, тема сессии «Инвестиции в торговую недвижимость» вызвала огромный интерес у участников международного форума и выставки MAPIC Russia 2019. Мест в зале не хватило, и девелоперы и ретейлеры стояли в три ряда. 

Фермерский подход
Модератор сессии директор отдела финансовых рынков и инвестиций IPG.Estate Александр Волошин посетовал, что 2018 год оказался по объему инвестиционных сделок минимальным с 2013 года. Общий объем инвестиций в недвижимость России был на уровне $2,7 млрд, что на 40% меньше, чем в 2017 году. Из них 30% пришлось на сделки с иностранным капиталом, остальные закрыты с участием российских инвесторов. В сравнении с рынками Восточной Европы, где доля иностранного капитала доходит до 75%, это низкий показатель. «Для развитых рынков такое падение на уровне шока или коллапса. Тем не менее коллапс рынка мы не наблюдали, отчасти потому, что сам объем рынка был очень небольшой», — отметил Александр Волошин. Он уточнил, что портрет инвестора изменился. «Вместо зарубежных игроков, которые сформировали рынок коммерческой недвижимости в начале 2000-х, на рынке активизировались компании с российским капиталом, появляются новые институциональные инвесторы, которые привлекают деньги на российском рынке. Именно они будут доминировать на рынке в перспективе ближайших лет», — считает Александр Ворошин. Таким ключевым игроком на рынке двух столиц он назвал Fort Group, купившую на рубеже 2017-2018 годов пять ТРК в Москве.

Однако участвовавший в дискуссии управляющий партнер Fort Group Максим Левченко отметил, что у компании нет долгосрочной инвестиционной стратегии. «Мы не инвесторы, у нас больше фермерский подход, чем инвестиционный. Когда случаются кризисы и сложные времена, то мы видим для себя возможности: активы можно покупать за относительно вменяемые деньги. Мы всегда хотели выйти на рынок Москвы, но на него выйти вообще невозможно. Здесь даже ларек продают по цене торгового центра, расположенного где-нибудь в спальном районе Петербурга. Очень хорошо, что нет никаких сделок на рынке, потому что для местных маленьких игроков это большой шанс», — рассказал девелопер, подчеркнув, что у крупных институциональных инвесторов есть доступ к европейскому капиталу за 0,5% годовых, то есть это практически бесплатные деньги, а это значит, что инвестировать в России в коммерческую недвижимость маленьким игрокам вообще невозможно.

2 в 1: ретейлер и девелопер
Участвовавшая в дискуссии директор департамента развития сети «Декатлон» Юлия Горощеня рассказала, что несколько лет назад компания приняла решение самостоятельно строить собственные гипермаркеты в России, а не арендовать. Причина такого шага — это конъюнктура рынка и опыт взаимодействия с торговыми центрами.

«Когда мы собственники, то сами контролируем нашу расходную часть, а если бы мы были арендаторами, то прерогатива по пересмотру опиксов (англ. OPEX, сокр. от operating expenses — операционных расходов. — Ред.) остается за собственником. В частности, причиной закрытия нашего объекта в «МЕГА Теплый стан» стал пересмотр сервисного сбора на уровне 10% ежегодно. Это не позволяло рознице гарантировать стабильно финансовый результат от ведения коммерческой деятельности. Поэтому в июне этого года мы открываем отдельно стоящий гипермаркет на 1-й линии Калужского шоссе рядом с «МЕГА Теплый стан», — пояснила Юлия Горощеня. По ее словам, хоть управление портфелем объектов недвижимости очень трудоемкий процесс, но это эффективнее, чем арендовать.

На текущий момент у «Декатлона» 25% объектов находится в собственности, в этом году эта доля вырастет до 30%, и в долгосрочной перспективе портфель активов в собственности должен достигнуть 50% в основном за счет новых открытий гипермаркетов в Московской области и Петербурге.
«Сейчас мы закрываем сделки по наиболее ликвидным земельным участкам и активам. Ставку делаем на локацию в самых ходовых местах с высоким трафиком, где недвижимость стоит дорого. Это говорит о том, что «Декатлон» не только ретейлер, но и инвестор в торговую недвижимость», — говорит Юлия.
Из последних сделок «Декатлона» — это покупка земельного участка на Киевском шоссе в Новой Москве в ретейл-парке с «Леруа Мерлен» и Metro Cash & Carry. А также покупка объекта в центре Екатеринбурга вблизи ТЦ «Гринвич», где сейчас компания выступает в качестве арендодателя торгово-офисных площадей.

Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.Архив «ММ»
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.Архив «ММ»
Андрей Павлов, президент Zenden Group. Панельная дискуссия MarketMedia
Андрей Павлов, президент Zenden Group. Панельная дискуссия MarketMedia "Инвестиции в торговую недвижимость РФ" на международной выставке и форуме по торговой недвижимости MAPIC RussiaАрхив «ММ»
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.Архив «ММ»
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.Архив «ММ»
Федоткина Наталья, директор по развитию МФК «Армада» (Оренбург). 
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.
Федоткина Наталья, директор по развитию МФК «Армада» (Оренбург). Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.Архив «ММ»
Амера Карлос, редактор  MarketMedia и Дмитрий Грозный, главный редактор MarketMedia. Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.
Амера Карлос, редактор MarketMedia и Дмитрий Грозный, главный редактор MarketMedia. Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.Архив «ММ»
Юрий Покусаев, управляющий партнер «Проф Эстейт Инвест». Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.
Юрий Покусаев, управляющий партнер «Проф Эстейт Инвест». Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.Архив «ММ»
Юлия Горощеня, директор департамента развития сети «Декатлон». Панельная дискуссия MarketMedia
Юлия Горощеня, директор департамента развития сети «Декатлон». Панельная дискуссия MarketMedia "Инвестиции в торговую недвижимость РФ" на международной выставке и форуме по торговой недвижимости MAPIC RussiaАрхив «ММ»
Максим Левченко, совладелец FortGroup и издатель MarketMedia. Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.
Максим Левченко, совладелец FortGroup и издатель MarketMedia. Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.Архив «ММ»
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.Архив «ММ»
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.Архив «ММ»
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.Архив «ММ»
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.
Международная выставка и Форум по торговой недвижимости Mapic Russia.Архив «ММ»
Панельная дискуссия MarketMedia
Панельная дискуссия MarketMedia "Инвестиции в торговую недвижимость РФ" на международной выставке и форуме по торговой недвижимости MAPIC RussiaАрхив «ММ»
Дмитрий Грозный, главный редактор MarketMedia и Елена Еликова, руководитель отдела конференций MarketMedia. Панельная дискуссия MarketMedia
Дмитрий Грозный, главный редактор MarketMedia и Елена Еликова, руководитель отдела конференций MarketMedia. Панельная дискуссия MarketMedia "Инвестиции в торговую недвижимость РФ" на международной выставке и форуме по торговой недвижимости MAPIC RussiaАрхив «ММ»


В настоящее время у «Декатлона» 120 тыс. м2 в собственности. Выступая в качестве инвестора-застройщика, ретейлер видит больше плюсов, чем минусов. «Мы выбираем наиболее ликвидные локации, устанавливаем более низкую ставку для наших магазинов и прогнозируем операционную деятельность без эксплуатационных затрат. Это позволяет нам увеличивать инвестиционную стоимость портфеля. С другой стороны, такие сделки требуют существенных инвестиций и долгого срока их возврата. Поэтому наша бизнес-модель ориентирована на долгосрочную перспективу и гарантирует стабильность для розницы. И сейчас для наших магазинов арендные ставки значительно ниже рыночных. Первые 3 года компания дает скидку 30%», — говорит Юлия Горощеня.

Колхозный подход
Выступление президента группы Zenden Андрея Павлова оказалось сверхэмоциональным. «Максим (Левченко) сказал, что у них фермерский подход. А у нас, ретейлеров, подход даже не фермерский, а колхозный. Мы стоим на одну ступеньку ниже наших уважаемых девелоперов. И благодаря колхозному подходу как-то удается выжить», — иронизировал Андрей Павлов. Однако он отметил, что у него вызывает беспокойство сокращение в России малого и среднего бизнеса, а рынок недвижимости меняется на глазах, причем очень быстро.

«ФНС сделала очень многое, чтобы рынок недвижимости начал потихоньку угасать. Кто был плательщиком аренды долгие годы? Это малый бизнес, который платил безумные арендные ставки и продолжает платить на 10-20% больше, чем те же якоря. Онлайн-кассы, претензии по дроблению бизнеса — все это уничтожает малый бизнес. Мы успели подхватить сети Mascotte, Thomas Munz, Alba. Пришла ФНС, забрала все что было, и сейчас ни одного магазина Alba, насколько мне известно, не осталось. Российский малый и средний бизнес вымирает. Дробиться по юрлицам уже нельзя, потому что у ФНС великолепный механизм, они приходят за каждым предпринимателем. А у многих по 10-20 юрлиц, и все это потом предпринимателям аукнется. Доля российских ретейлеров падает. Глобальных инвестиций нет в России, а fashion-ретейл – это второй по объему после еды потребительский рынок. Я, когда хожу по торговым центрам, то вижу, что там и 10% нет российских сетей. Производится все тоже за рубежом, в России и 5% не производится», — сетовал Андрей Павлов.

Президент Henderson Рубен Арутюнян заявил, что развитие его сети тесно связано с развитием рынка моллов: «Мы исходим из того, что мы можем сделать, чтобы и мы развивались, и качественные центры развивались. Хочу отметить, что именно по качественным торговым центрам российский рынок далек от насыщения. Например, открылся хороший центр во Владивостоке, в наш магазин там каждый день приходит 1,5 тыс. человек. Наверняка есть города, где таких ТРК не хватает. Сегодняшний покупатель очень придирчиво выбирает, куда он пойдет. Поэтому мы трансформируемся: увеличиваем форматы магазинов (от 300 м2) и добавляем коллекции для разных целевых групп. В итоге ежегодно растем на 7-8 тыс. м2 площадей. Формат магазинов меняется вместе со сменой инвесторов. В 2010 году мы открывали магазины по 100-150 м2 и за 4 года утроили нашу сеть, после чего пришел новый инвестор, и мы изменили концепцию самой сети, это уникальное место для мужчин, неважно какого возраста. Раньше у нас были покупатели 35-50 лет, а сегодня это мужчины от 20 до 70 лет. С 2017 года начали реконцепцию магазинов, пригласили английских архитекторов, сейчас мы подписываем договор на открытие магазина площадью уже 500 м2, где покупатели могут сами выбирать ткани, фасоны. Но все это не произошло бы без нового инвестора — западного банка».

Чужие здесь не ходят
Участники дискуссии отметили, что среди посетителей MAPIC Russia иностранцев практически не осталось. Речь идет не о ретейлерах, а о больших инвестиционных капиталах. «Если говорить еще о тенденциях, то иностранных денег практически не осталось, а те, что остались, тоже скоро убегут, они замещаются российскими деньгами. В последнее время на рынке образовались сумасшедшие избытки денег в рублях, и это очень чувствуется. Их очень много в определенных институтах. Понятно в каких — квазигосударственных компаниях. И эти деньги негде тратить. На Запад их не могут инвестировать, а здесь вкладывать очень тяжело. Это большой труд. Это как морковку сажать, ходить с лопатой и копать. Мне кажется, что сейчас время копателей, которые могут в ручном режиме на российском рынке толкаться. Потому что прогнозировать ничего невозможно, год — это самый большой в бизнесе объем прогнозирования. И если не ошибся, то это очень круто. А так вообще мы прогнозируем на 2-3 месяца вперед. И те, кто может в таких условиях жить и работать, то они как раз сейчас имеют хороший шанс для развития и завоевания рынка», — отметил Максим Левченко.