Мы управляем ТРК «Европа Сити Молл» уже 11 лет. За это время рынок пережил несколько серьезных кризисов. В кризис 2009 года ротация арендаторов на нашем объекте достигла 40%. В кризис 2014 года нам пришлось пересматривать договоры аренды и фиксировать ставки в рублях, из-за чего доходность ТРК снизилась на 20%. Но бизнес выстоял.

Сейчас мы выходим из самого фатального для отрасли коронакризиса-2020. Какими будут его последствия – пока можно только гадать. Но одно очевидно – и его мы прошли, устояли. Немалую роль в этом сыграла схема владения и управления нашим ТРК – через ЗПИФ. К нам часто обращаются девелоперы торговой недвижимости с просьбой поделиться опытом работы этого механизма. Сегодня эта тема особенно актуальна, поскольку ЗПИФ имеет льготы по налогу на прибыль, а это серьезный бонус. Кроме того, ЗПИФ обеспечивает качественную защиту активов, а также позволяет привлекать финансирование от индивидуальных и институциональных инвесторов, в том числе, на реконцепцию и редевелопмент. Для многих торговых объектов они по-прежнему актуальны, но недосягаемы из-за пандемии, лишившей отрасль денег.


Нам, благодаря схеме ЗПИФ, удалось в самый разгар пандемии закончить реконцепцию, которая велась на объекте с 2017 года. Когда только планировали эту работу, естественно, согласовали все расходы с пайщиками фонда, поскольку на момент реконцепции предстояло серьезное сокращение арендного потока. Одобрение было дано. И за три года мы многое успели. Сначала сделали в ТРК ресторанный дворик и хороший фудкорт. В итоге трафик увеличился на 20%, а выручка с этажа - на 45%. Развлекательный центр, который был запланирован на 4 этаже комплекта, после событий в ТЦ «Зимняя вишня» нам открыть не дали. Зато мы удачно поменяли продуктовый «якорь» - заменили гипермаркет на супермаркет Х5. Правда, из-за пандемии не успели вовремя закончить ремонт. И на весь период карантина остались без торговли продуктами.

Все время кризиса мы находились между двух огней: между арендатором (его комфортом) и инвестором (доходностью объекта). В этот кризис искать золотую середину было особенно сложно. Пришлось урезать текущие расходы и отправить персонал в неоплаченный отпуск. Но сокращать мы никого не стали.

Важной задачей для нас стало сохранение арендаторов ТРК. Когда мы обновляли бюджет проекта и ЗПИФ, рассчитывали, что карантин продлится не более 2 месяцев и его снимут в конце мая. В этом случае текущей ликвидности нам бы хватило с запасом. Но ограничения для ТРК в Волгограде не сняли до сих пор. Тем не менее, за весь период карантина мы расстались только с четырьмя арендаторами. Причем с теми, с кем и так планировали разойтись. Остальным арендаторам мы пошли навстречу – предоставили скидки и отсрочки платежей, продлили договоры аренды на индивидуальных условиях. Тем, кто в режиме вынужденного простоя до сих пор, мы дали скидку на базовую арендную ставку (они платят только ОРЕХ, или 20-30% от базовой ставки по договору). В общем, поддерживаем партнеров, как можем.



Между тем, мы сами от государства никакой поддержки не получили. Даже отсрочку по налогам нам не дали. Единственное о чем смогли договориться с администрацией Волгограда - это о переносе арендных платежей на конец года.
В каком состоянии мы выходим из пандемии? Я бы сказала, что проблемы есть, но есть и надежды. Да, половина арендаторов просто закрыты. И мы видим существенное снижение арендного потока - на 60% от стандартной ежемесячной доходности (а прогнозный показатель после снятия карантина - 20-25%). Тем не менее, в сентябре мы наконец-то откроем обновленный супермаркет «Перекресток». Кроме того, у нас на подписании договор аренды с «якорем» одежды.

Хотя вся торговая галерея и развлекательный сегмент в молле пока закрыты, мы фиксируем падение трафика только на 25%. А когда начнет работать супермаркет, мы надеемся выйти на докризисные показатели.

Любой кризис показывает слабые места бизнеса. Он, как лакмусовая бумажка, которая быстро определяет проблемы, которые могли зреть годами. Отрадно, что торговая недвижимость, которая одной из первых реагирует на кризисы, первой из них и выходит. В нашем случае – выходит в обновленном виде и с амбицией быстро вернуть себе высокие позиции лидера рынка.


Но без механизма ЗПИФ, без тех возможностей, которые он дает для привлечения средств частных и институциональных инвесторов, без системы управления рисками, которую он декларирует, мы бы вряд ли были так оптимистичны. Новое время требует новых необычных решений, в том числе, в управлении ТРК. Думаю, те три кризиса, которые мы пережили, с лихвой подтвердили надежность механизма ЗПИФ. Советую коллегам обратить на него внимание.