Кто ушел, а кто остался
Иностранцев среди собственников и управляющих торговой недвижимостью в России немало. Абсолютным лидером рынка является IKEA Centres, которая владеет 14 ТК под брендом «МЕГА» по всей стране. Заметны и другие игроки — турецкие Enka и Renaissance Development, американская Hines, финский концерн SRV, фонд PPF Real Estate, подконтрольный чешскому бизнесмену Петеру Келлнеру, а также международные структуры Morgan Stanley, Atrium European Real Estate, DG-19 и другие.

У многих из них довольно активные планы по развитию новых проектов в России. В частности, IKEA заявила о планах строительства новых ТЦ в Москве, Челябинске и Красноярске. Enka за последние 3 года завершила редевелопмент ТЦ «Капитолий» в Кунцево и на Каширском шоссе и планирует приступить к третьему проекту — в Марьиной Роще. Известны также планы Hines по строительству аутлетов в Москве и Петербурге.

«Это компании, которые уже давно работают на российском рынке и имеют портфель действующих активов, которые профессионально управляются, заполнены арендаторами и генерируют денежный поток в рублях. Портфели объектов были сформированы привлеченным иностранным капиталом до ослабления курса рубля в 2 раза. И, несмотря на весь потенциал объектов и up-side, который брался в расчет при покупках, собственники не могут увеличить стоимость активов в 2 раза. Поэтому продажа активов возможна в случае решения инвесторов фиксировать убытки или соглашаться на доходность в валюте ниже той, что прогнозировали при запуске. Лучше продолжать работать — в целом на рынке до сих пор существует дефицит качественных объектов недвижимости», — говорит руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Александр Волошин.

Основной причиной ухода иностранцев из России стал экономический кризис, а также усиление геополитической напряженности на фоне санкций.

Тем не менее ряды иностранцев в России (в том числе и в торговом сегменте) редеют. Так, финский «Стокманн» закрыл универмаги в России и сейчас ведет переговоры по продаже флагманского ТРК «Невский центр» в Петербурге.
В прошлом году рынок покинул один из крупнейших собственников торговой недвижимости Москвы — австрийская Immofinanz. Она продала пять торговых центров в столице и земельный банк российской FortGroup, заявив, что намерена сконцентрироваться на инвестициях в Германии, Австрии и Польше.

В компании не скрывали, что основной причиной такого решения стал экономический кризис, а также усиление геополитической напряженности на фоне санкций. Immofinanz потерпел в России фиаско — получил большие убытки и вынужден был ретироваться.

А недавно примеру австрийцев последовала и немецкая ECE, управлявшая торговыми центрами «Времена года» и Центральным детским магазином на Лубянке. А чуть раньше бизнес в России закрыли и связанные с ECE онлайн-магазины Quelle и Otto.

Ряды смелых редеют
Новые иностранные инвесторы на смену ушедшим приходить не спешат. Инвестиции в торговую недвижимость России за три квартала 2018 года составили $479 млн. Это почти в 2 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали в JLL. Доля иностранных денег составила только четверть от общего объема.

«Западные компании уходят из России. Такова реальность. Санкции, инвестируя в недвижимость, трудно обойти. А они играют большую роль. Все их боятся. И, пожалуй, это первый раз в истории, когда их воздействие все реально почувствовали на себе. Но санкции — не единственная проблема. Имеет значение и общее замедление экономики России. Люди боятся, что вложения не вернутся», — объяснил происходящее на одном из мероприятий форума PROEstate управляющий директор JLL по России и СНГ Том Девоншир-Гриффин.

Санкции — не единственная проблема. Имеет значение и общее замедление экономики России. Люди боятся, что вложения не вернутся

«Рынок в России сейчас ни о чем. Новых инвесторов нет. А западные компании, что сейчас тут, — это те, кто здесь уже давно и крепко привязан. Но все осторожны и консервативны. Мы не исключение. Но мы в России так давно, что для нас это уже родной рынок. И мы не считаем, что играем здесь в рулетку. Ничего из своего портфеля не продаем. Более того — ищем новые активы для вложений. И сейчас в переговорах по нескольким объектам. Но качественного продукта мало, и цена на него не так интересна, как несколько лет назад», — заявил директор PPF Real Estate Russia Николай Обайдин.

С коллегой согласен Джеймс Корриган, управляющий директор Сбербанк CIB: «Сейчас в России тяжело генерировать сделки. Меньше происходит слияний и поглощений. Также меньше историй с приглашением иностранцев в капитал. Мы, конечно, ждем новых сделок. Но работаем с клиентами, которые уже с нами и хотят здесь развиваться. И таких немало».

Нынешний российский рынок — это рынок для смелых оппортунистичных инвесторов. Последний год показал, что ряды смелых редеют. Но деньги для этого рынка все-таки есть. 

Не впадает в пессимизм и партнер Сushman&Wakefield Денис Соколов: «Да, экономика России замедляется, но растет. Это плюс для инвесторов. Однако боязнь санкций имеет значение. В этом смысле российский рынок сложный. Но мы видим здесь хорошие возможности для себя. И у нас достаточно информации и ресурсов, чтобы здесь работать».

По словам советника гендиректора Zublin Immobilien Holding AG Алексея Козака, нынешний российский рынок — это рынок для смелых оппортунистичных инвесторов. «Последний год показал, что ряды смелых редеют. Но деньги для этого рынка все-таки есть. Во-первых, местные инвесторы не «окучены», во-вторых, есть традиционные международные источники. Рынки коммерческой недвижимости США и Европы находятся в зрелом состоянии. И люди там уже готовы рисковать. Они ищут новые возможности на развивающихся рынках, в том числе в России. Правда, наша страна из-за санкций не номер один в этом списке интересных рынков. Но все-таки она из него не вычеркнута», — говорит он.

Чем заткнуть брешь
Традиционные поставщики капитала в Россию в последнее время неактивны. Возникает вопрос: где же искать деньги? И взоры многих специалистов обращаются на Восток. «Надо смириться с тем, что в борьбе за западные деньги Россия уступила Польше — именно эта страна прибавила к своему обороту 20 млрд евро в год, которых мы лишились. Зато как альтернатива все громче звучат Китай и Средняя Азия. Недавно Казахстан, а сейчас Узбекистан (по казахстанской модели) открывает для своих инвестиций рынок России. И пока у России хорошие экономические отношения с восточными странами, мы будем видеть поток азиатских денег в российскую коммерческую недвижимость. В том числе и торговую», — уверен Денис Соколов.

«Новые игроки из Китая и Ближнего Востока все активней. Именно они могут стать покупателями крупных торговых активов», — согласен руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Александр Волошин.

По мне, так лучше обвалите вы рубль по-честному и зафиксируйте курс на дне. Это будет лучше для рынка, чем постоянные колебания и угрозы. Когда живешь в страхе и стрессе — не хочешь рисковать.

«Мы тоже видим рост китайских сделок. Правда, пока это небольшие частные вложения до 50 млн евро. Но их число растет», — говорит партнер Colliers International Станислав Бибик.

Но он призывает не зацикливаться на Востоке. «Мы видим и внутренние источники роста инвестиций. Выведенный за границу отечественный капитал возвращается — и как раз в недвижимость. Тех инвесторов, которых устраивает рублевая доходность, привлекает текущий уровень цен. Рынок также пытается придумать новые инструменты привлечения средств. Развивается краудфандинг на покупку недвижимости, привлекая деньги от мелких частных инвесторов (иногда объединяются до 1 тыс. человек для таких покупок). Однако люди должны понимать, зачем им это делать. У инвесторов есть аппетит, но им нужна стабильность. По мне, так лучше обвалите вы рубль по-честному и зафиксируйте курс на дне. Это будет лучше для рынка, чем постоянные колебания и угрозы. Когда живешь в страхе и стрессе — не хочешь рисковать. Неопределенность больше всего напрягает рынок недвижимости», — заключил Станислав Бибик.

Мнение

Андерс Лильенстолпе, региональный директор SRV в России:

После истории с Крымом и обвала курса рубля работать в России стало гораздо сложнее. Особенно иностранцам. Срок возврата инвестиций вырос, стабильность пошатнулась. И до сих пор непонятно, как ситуация будет развиваться дальше. Инвестиции стали опасной игрой. Но иностранцы, которые уже здесь, развиваются. Это и французский «Ашан», и финская Prisma, и «Леруа Мерлен». Они оптимизируют процессы, форматы магазинов, что-то закрывают, что-то перестраивают, но не уходят. Также одним из ярких положительных примеров можно назвать IKEA. Компания начала активно работать в России в 1990-х годах, случился кризис, но она, в отличие от других иностранцев, рынок не покинула. Поэтому в начале нулевых, на новом этапе развития российской экономики, ей было проще общаться с властями, которые уже относились к ней как к надежному долгосрочному партнеру. SRV придерживается такой же стратегии.


Мнение

Тьерри Леконт, гендиректор CEETRUS Russia (бывший ИММОШАН Россия): 

Для иностранцев, которые работают в России, сейчас главное — понять изменившийся рынок и определить дальнейшую стратегию. Бизнес менять трудно, но необходимо. Мы должны консолидировать проекты с обществом — они должны взаимодействовать с ним, идти в ногу с его развитием и потребностями. Поэтому на изменившемся рынке России нам надо менять подход к работе. Мы понимаем, что сейчас эпоха МФК — люди хотят иметь все необходимое под рукой. И надо подумать над развитием таких проектов, где учитывается все: и развитие транспорта, и экологические вопросы. Кроме того, мы должны использовать здесь, в России, все доступные нам инновации буквально методом копипаст. И мы должны развиваться в партнерстве с местными игроками. Это единственная возможная стратегия для компании, устремленной в будущее.