В ноябре подали заявление о банкротстве из-за последствий пандемии американские компании CBL Properties и Pennsylvania Real Estate Investment Trust. CBL Properties — собственник ТЦ, включенный в S&P, активы которого в 2019-м оценивались в $4,6 млрд. Группа Pennsylvania Real Estate Investment Trust котировались на NYSE, владела и управляла 25 ТЦ и объектами недвижимости, которые оценивались в $2,3 млрд.
Начался эффект домино. Капитализация других крупнейших мировых девелоперов — Unibail-Rodamco-Westfield и Simon Group — упала. И, конечно, представляет интерес, как это сказывается на российском рынке торговых центров и ретейла.

Причин для интереса две. Непоколебимая вера в то, что, пусть и с задержкой, похожие тренды ожидают нас. Подкупает сама идея фондового рынка: прозрачность, количественное выражение метрик и ответственность за принятые решения живыми деньгами.

Доход девелоперов складывается из средневзвешенной ставки квадратного метра, арендопригодных площадей и заполняемости. Если не происходит существенной переоценки активов, к примеру за счет изменения стоимости земли, то капитализация девелопера — это ожидания арендных поступлений. По сути, та аренда, которую биржевые игроки ожидают от ретейла.
Кто такие абстрактные биржевые игроки? Прежде всего фонды, которым принадлежит практически всё. Кто-то ведь аккумулировал активы Суверенного фонда Норвегии на $1 трлн и владеет Apple, Google, Amazon, Tesla, Unibail-Rodamco-Westfield, Simon Group.

Перед фондами сложно не испытывать пиетет. Они аккумулировали не только финансы, но и лучшие, простите, если цинично, человеческие ресурсы, политическое, административное влияние. Такие прагматичные, проактивные, жесткие аналитики с доступом к информации и неограниченными финансовыми возможностями. Для меня, как для обывателя, экспертиза фондов по уровню средневзвешенной арендной ставки релевантнее, чем прогноз розовых оттенков Девелопера и глаза-на-мокром-месте Арендатора.

Изменения котировок бумаг девелоперов коммерческой недвижимости во многом показывают ожидания фондов по средневзвешенной арендной ставке. Конечно, биржа более волатильна, чем контрактированные квадратные метры. Есть неосвоенные регионы, районы и сегменты недвижимости. В конечном итоге фонды могут ошибаться. Да мало ли еще частностей, которые пойдут вразрез с прогнозом финансовой элиты. Всё так. Но вдолгую по средним ставкам believable-прогноз дают эксперты, которые ставят на кон живые деньги, а в свободное от основной работы время управляют миром.

Теперь о сути. Давайте посмотрим на изменение капитализации двух ведущих девелоперов Unibail-Rodamco-Westfield и Simon Group.

Unibail-Rodamco-Westfield — белая кость рынка коммерческой недвижимости Европы c активным присутствием на рынке США, активы в 2019-м оценивались в €65,3 млрд.

Simon Group — девелопер №1 по количеству ТЦ в США, присутствует на рынках Азии и Европы, активы в 2019 году оценивались в $31,2 млрд.



Стоимость и той и другой компании упала в разы. Падение капитализации может показывать ожидания увеличения доли вакантных площадей и падения средневзвешенной арендной ставки. Однако радоваться ретейлерам рано. Снижение ставки будет производной от падения офлайн-оборотов. А при высокой аренде ретейлеры показывали бОльшую рентабельность, чем при низких ставках.
Стало банальностью, что коронавирус ускорил все процессы. Нашумевшие на прошлой неделе банкротства CBL Properties и Pennsylvania Real Estate Investment Trust — только первые ласточки наметившегося пятилетнего спада. И Unibail-Rodamco-Westfield не случайно распродает качественные активы.

Но главное — как мы всю эту информацию можем использовать в России?
Во-первых, лично услышать прогноз средневзвешенной арендной ставки и ознакомиться с трендами от мировой финансовой элиты. Если на инвестиционный MIPIM самые-самые топы ведущих фондов не приедут, вложите $80 тыс. в участие во Всемирном давосском экономическом форуме. Сбербанк поделится там, что будет в России завтра, Давос в целом — про послезавтра. Сочтете нужным — поделитесь информацией на MarketMedia.
Во-вторых, иностранные веяния приходят с задержкой. Надо понимать, сколько у нас времени. Хорошая новость: фонды всё еще остаются в капитале крупнейших западных девелоперов.
В-третьих, кризис — это когда для 80% игроков наступили черные дни, но оставшиеся 20% растут.
Впереди обязательно будут «трамплины». И просмотр корпоративной отчетности лидеров повышает вероятность их найти. Реконцепция, скупка обесцененных активов, новые рынки и новые подходы — это и есть драйверы будущих побед.