Нередко бывает так: договор аренды истек или досрочно прекращен, арендатор вроде должен освободить площади, съехав вместе со своим имуществом, но он этого не делает. В какой-то момент он просто не появляется на площадке, перестает брать телефон, а помещение стоит, заполненное оборудованием и товаром.

В договорах аренды такие риски обычно не прописывают. А зря. Потому что ситуации возникают периодически и причиняют торговому центру большие неудобства. С одной стороны, распорядиться оставленными вещами арендатора нельзя, поскольку они чужие, с другой — оставить все как есть тоже невозможно, потому что на помещение уже нашелся новый ретейлер и каждый день простоя — это реальная потерянная прибыль.

Что делать в этой ситуации? Чтобы ответить на этот вопрос, надо прежде всего понять, а представляет ли оставленное арендатором имущество какой-то интерес для торгового центра?

1

Если да

Если имущество арендатора интересно для ТЦ, молл должен иметь право удержать его, чтобы, например, стимулировать арендатора к закрытию задолженностей (если таковые имеются) и выполнению ранее достигнутых договоренностей. Но практика показывает, что удержание имущества — коварная штука. Его запросто могут квалифицировать как самозахват со всеми вытекающими юридическими последствиями (особенно если у арендатора нет просроченных неисполненных обязательств перед ТЦ). Кроме того, на момент удержания имущество должно быть собственностью арендатора. Но мы-то знаем, что товар в ретейле часто берут под реализацию. А это значит, что фактически у арендатора нет на него прав.

2

Если нет

А что если имущество арендатора не представляет интереса для молла и для него важнее быстро освободить площадку для нового ретейлера? Хорошо, если алгоритм действий прописан в договоре. А если нет — это сложный случай. Допустим, оставлены одежда или обувь. Это полбеды. Их можно перенести в подсобку или на склад. А если в помещении стоят холодильники, а в них продукты с ограниченным сроком годности? Или медикаменты? Или арендатор бросил на произвол судьбы свой контактный зоопарк или зоомагазин? Не оставишь же их просто погибать. А такие случаи тоже бывают. Приходится принимать заботы об «имуществе» на себя. И включать понесенные расходы в требования к нерадивому арендатору.

Чтобы таких ситуаций не было, советую профилактически включать в договор с будущим арендатором пункт о правах и ответственности сторон в подобной ситуации. Например, о том, что молл забирает имущество в собственность или передает его на хранение третьим лицам до урегулирования разногласий по договору.

Риски, которые должен учитывать молл при согласовании договора аренды

  1. Ответственность за ненадлежащий вывоз, хранение или утилизацию имущества арендатора.
  2. Риск сохранности имущества арендатора при его хранении.
  3. Риск предъявления требований в отношении имущества от арендатора или третьих лиц.
  4. Риск понести расходы на вывоз, хранение или утилизацию имущества арендатора. Они могут быть несопоставимы с размером его задолженности.
  5. Риск санкций по договору аренды с новым арендатором за несвоевременную передачу помещения.
3

Если субаренда

Многие помещения в моллах арендуют одни юрлица, а фактически торгуют там другие. История с субарендой широко распространена. И ее тоже нужно иметь в виду, когда возникают проблемы с освобождением площадей. Практика показывает, что те положения о субаренде, которые предусмотрены Гражданским кодексом, могут привести к серьезным проблемам для ТЦ. Дело в том, что 618-я статья ГК говорит, что досрочное прекращение договора аренды влечет и досрочное прекращение договора субаренды. Но субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на оставшийся срок субаренды на тех условиях, на которых действовал прекращенный договор аренды. И может возникнуть ситуация, когда у вас основной договор аренды расторгнут, договор субаренды прекращен. Но приходит субарендатор небольшого уголочка и говорит — а можно мне мой угол занимать еще 3 года (оставшийся срок субаренды), у меня же есть такое право. И судебная практика поддерживает таких бизнесменов.

У ТЦ два выхода: или договариваться, предоставлять альтернативу, или входить в состояние спора. Чтобы такой ситуации избежать, можно включить в договор аренды запрет согласовывать долгую субаренду. 


По мотивам выступления на форуме "Аренда"