Среди городов-миллионников, исключая Москву и Петербург, самый большой средний доход управляющих торговыми центрами эксперты obzorzarplat.ru компании «АНТ-Менеджмент» зафиксировали в Красноярске. Также в топ-5 миллионников вошли Нижний Новгород, Казань, Уфа, Ростов. В аутсайдерах оказались Волгоград, Самара и Омск.

Доходы в столице и в регионах разнятся в 2-3 раза. И здесь есть свои особенности, влияющие на эту разницу. «Зачастую в регионах торговым центром управляет собственник объекта, а сотрудник, занимающий должность управляющего, выполняет обязанности администратора и, соответственно, получает меньший доход. Если рассматривать крупных собственников коммерческой недвижимости, то можно говорить о небольшой разнице между зарплатами специалистов, управляющих объектами собственника в столице и в регионах», — поясняет эту специфику Варвара Сидельникова, консультант по подбору персонала ANCOR Industry кадрового холдинга «АНКОР».

При этом опрошенные эксперты замечают, что в целом уровень зарплат управляющих снижается по всей России. Причина — сложный период для рынка коммерческой недвижимости. «Уровень покупательной способности падает, соответственно, падает прибыльность торговых центров. Сейчас они ищут новые способы привлечения покупателей. Многие делают ставку на развитие зоны развлечений. Например, в нескольких московских объектах появились театры (и не только кукольные)», — рассказывает Варвара Сидельникова.

Небольшие объемы ввода торговой недвижимости, по некоторым оценкам, самые низкие за последние 10 лет, тоже не способствуют развитию этого рынка и росту доходов управляющих. Так, в первом полугодии в Москве, по данным Colliers International, появилось только три торговых центра (98 тыс. м²), в регионах — шесть (119 тыс. м²), а вот в Петербурге не появилось ни одного нового ТЦ. И до конца года ожидается запуск только пяти ТЦ в Московском регионе, 16 в регионах и трех в Петербурге. При этом эксперты оговариваются, что открытие некоторых новых объектов может быть отложено.

Структура доходов управляющих состоит в большинстве случаев из оклада и бонуса. «Как правило, бонус привязан к достижению ключевых показателей работы объекта. В крупных ТЦ у директора может быть еще и долгосрочная мотивация, например еще один годовой доход при достижении стратегических целей», — уточняет Илья Потапенко, партнер рекрутинговой компании Odgers Berndtson. «Чаще всего годовой бонус выплачивают иностранные компании, в российских же компаниях он по большей части квартальный», — добавляет Варвара Сидельникова.



Среди ключевых показателей, к которым привязан бонус, она упоминает заполняемость центра арендаторами, удовлетворенность арендаторов, процент дебиторской задолженности на объекте, трафик объекта и т.п. — одним словом, все те показатели, которые напрямую влияют на доходность объекта.

«Кроме того, доход управляющих зависит от того, представляют ли они интересы собственника или эксплуатирующей компании, — уточняет эксперт из «АНКОР». — Зачастую доход управляющего, нанятого эксплуатирующей компанией, ниже, чем у его коллеги, назначенного собственником. В связи с этим многие управляющие, которые сотрудничают с эксплуатирующими компаниями, рано или поздно решают перейти на работу к собственнику. Дело в том, что эксплуатирующие компании, участвуя в тендере, изначально указывают как одну из статей расхода выплату зарплаты управляющему, соответственно, их бюджет на услуги управляющего ограничен».

В итоге, учитывая все особенности формирования дохода, управляющий прибыльным ТЦ может получать 300-400 тыс. рублей в месяц. В топовых московских ТЦ ежемесячный доход управляющего составляет, по оценке Ильи Потапенко, около 1 млн рублей. «Самый дорогой наемный директор ТЦ, которого я встречал, зарабатывал 1,5 млн рублей в месяц плюс 50% в качестве бонуса», — добавляет он.

Так как совокупный доход управляющего зависит от прибыльности объекта, то нередки случаи, когда глава районного ТЦ может зарабатывать больше, чем его коллега из крупного центра площадью 100 тыс. м², потому что у районного ТЦ лучше локация и хороший состав арендаторов, а крупный — полупустой с низким трафиком. «Встречаются управляющие, которые получают 200 тыс. рублей в месяц, работая на маленьком объекте площадью 10 тыс. м², и управляющие ТЦ площадью 100 тыс. м², которые зарабатывают 120 тыс. рублей. При этом арендаторы первого объекта — преимущественно индивидуальные предприниматели, а второго — федеральные компании», — приводит пример Варвара Сидельникова.

Бывают ситуации, когда управляющий руководит одновременно несколькими объектами, и тогда он может зарабатывать в месяц около 500 тыс. рублей. «Но здесь нужно пояснить, что заработная плата управляющих в большей степени зависит от площади активов, чем от их количества», — говорит Варвара Сидельникова.

По ее словам, если все-таки собственник доверяет управляющему несколько объектов, то совсем небольших (5-7 тыс. м²). В этом случае работа управляющего начинает носить разъездной характер, зона ответственности увеличивается. Илья Потапенко замечает, что редко сталкивался с ситуацией, при которой один человек на регулярной основе руководит сразу несколькими крупными объектами. «Если у компании есть два и более ТЦ, то, скорее всего, в управляющей компании можно встретить коммерческого или исполнительного директора (в каждой компании эта роль может называться по-разному), но это уже другая роль и другой уровень управления. Для менее крупных ТЦ такая модель может работать, и тогда доход управляющего будет процентов на пятьдесят выше», — отмечает он.

Эксперты отмечают, что, к сожалению, кадровая проблема не миновала и рынок коммерческой недвижимости. «Среди крупных ТЦ в России мало успешных объектов с интересными концепциями, а значит и качественных кандидатов можно взять лишь из пары десятков компаний», — говорит Илья Потапенко. По его словам, редко можно встретить профессионалов, которые одинаково хорошо разбираются в эксплуатации, маркетинге и управлении пулом арендаторов. Основной костяк управляющих – это те, кто когда-то был связан с техническим обеспечением ТЦ. «Нередко бизнесами крупных ТЦ руководят экспаты, прошедшие школу международных компаний. В ряде компаний действуют принципы семейного бизнеса, то есть на позиции руководителей ТЦ часто ставятся свои люди, не всегда профессионалы», — добавляет Илья Потапенко.

В свою очередь Варвара Сидельникова говорит об особенностях поиска нужных людей в управляющие. Так, рекрутеры стараются исходить не из списка должностных обязанностей, а из конкретной бизнес-задачи, потому что описания функциональных обязанностей для управляющих разных центров могут быть идентичными, но особенности и ключевые проблемы объектов будут сильно отличаться. Еще также важно, кто ищет управляющего: собственник торгового центра или эксплуатирующая компания.

«Если эксплуатирующая компания отвечает только за технические вопросы, то управляющий, которого она подбирает, не должен следить за доходностью ТЦ. А управляющий, нанятый собственником, наоборот, может быть далек от технической работы, но при этом активно заниматься маркетингом и налаживать контакты с арендаторами. Нужно иметь в виду, что эксплуатирующие компании часто нанимают на конкретный срок, поэтому управляющим, которые их представляют, ставят более жесткие КPI», — говорит Варвара Сидельникова.