Вчера Совет Федерации одобрил измененный ФЗ-98 в его нынешней редакции. До вступления закона в силу остался один шаг – подписание документа Президентом РФ. В этом законе есть «пункт №5», который несколько меняет ситуацию на рынке коммерческой (в том числе торговой) недвижимости. Он дает право всем добросовестным арендаторам, которые относятся к субъектам малого и среднего бизнеса из отраслей, пострадавших от короновируса, до 1 октября расторгнуть договоры аренды с ТЦ в одностороннем порядке (без штрафов, но с удержанием обеспечительного платежа), если до этого им отказали в скидке.

Как теперь вести себя арендаторам и собственникам торговой недвижимости? На вопросы гендиректора Magic Group Александра Перемятова отвечает адвокат МКА «Юлова и партнеры» Сергей Козлов.

Какие организации обязаны предоставить скидки и отсрочки по арендным платежам?
- Это обязательство появилось у всех арендодателей государственного, муниципального и частного имущества, кроме владельцев жилых помещений.

 О каком размере скидки может идти речь?
- К сожалению, никаких рецептов тут нет. Верховный суд о размере скидок сказал лишь, что дисконт должен быть таким, «как обычно в сложившейся ситуации». Но мы все впервые в таких обстоятельствах, а значит аналогию провести невозможно. Это значит, что по одним и тем же обстоятельствам скидки могут быть и 10%, и 30%, и 80%. Суды будут выносить решения, исходя из конкретики каждого дела. Мы столкнемся с судебным субъктивизмом, и привести эти судебные решения к единому знаменателю не удастся. Но юриспруденция, вообще, наука неточная. Ее основа – судебная практика. Именно она расставит все точки над i. Первые дела по этой теме станут ориентиром для последующих разбирательств. Какие доводы арендаторов может учитывать суд? Например, размер помещения. Если один арендатор занимает в ТЦ 17 м², а другой - 300 м², должен ли молл дать им одинаковую скидку? Я думаю, что да, поскольку оба помещения во время карантина не использовались. Но потери и издержки у арендатора большого помещения из-за простоя наверняка окажутся больше. Так что, тут есть место для дискуссии.

Если арендатор не попал в список пострадавших от коронавируса отраслей, может ли он требовать снижения аренды и расторгать договор в одностороннем порядке?
- Нет. В этом случае оснований у него нет. Скажу больше. Даже если арендатор оказался в списке пострадавших отраслей, но собственник смог в суде доказать, что бизнес этого арендатора во время пандемии не пострадал, никаких поблажек он не получит. Во всяком случае, об этом говорится в пояснениях Верховного суда к новой редакции закона.

При расторжении договора аренды в одностороннем порядки и наличии задолженности у арендатора, какая должна быть переписка между сторонами? Какие документы ТЦ нужно получить от арендатора в этом случае?
- Собственнику ТЦ придется пройти весь путь, который предусмотрен законом для таких споров. Сначала придется предъявить претензию арендатору, а потом, если она не удовлетворена, обратиться в суд с иском о взыскании долгов. Большинство договоров аренды разрешают удерживать имущество магазинов, находящихся на площадях ТЦ. Впоследствии собственник может продать это имущество для погашения задолженности. Этот механизм не бесспорный, но им можно воспользоваться, чтобы защитить свои права.

Правильно ли я понимаю, что удержание и продажа имущества арендатора возможны только после суда?
- Да. Если только стороны в договоре не предусмотрели, что такая продажа возможна без решения судебного органа. Но я таких договоров не видел.

 Многие арендаторы еще в марте начали писать собственникам ТЦ письма по поводу вывоза своего имущества. Как быть, если они уже обо всем договорились?
- Все решения, принятые собственником до вступления закона в силу - это плод его доброй воли. И в рамках ФЗ-98 они учитываться не должны. Как договорились – так и действуйте. Но я уверен, что арендаторы не должны остаться в долгу. Если торговые центры в трудный час пошли им навстречу, они вправе рассчитывать на ответную порядочность.

Теряет ли арендатор право выхода из договора, если собственник готов вести с ним диалог о скидках только на первые 3 месяца после восстановления коммерческой деятельности?
- Нет, не теряет. Закон в силу пока не вступил. Это произойдет, когда его подпишет глава государства. Все, что было до этого, законом не регулируется. И закон обратной силы не имеет. Эти отношения будут рассматриваться, исходя из общих положений договоров аренды и Гражданского кодекса РФ.

Каков механизм расторжения договора?
- Первый шаг – письменное обращение от арендатора к собственнику с просьбой снизить арендную плату. После этого у сторон есть 14 дней на то, чтобы отказаться от договора аренды. Расторгаются только срочные договоры. И это можно сделать до 1 октября. При расторжении арендная плата за текущий месяц подлежит уплате в полном размере. Все просто.

В случае одностороннего расторжения арендатор может забрать депозит?
- Нет, депозит остается у собственника. В полном объеме. Но почему-то некоторые арендаторы считают, что если депозит сформирован из арендных платежей за 2-3 месяца, собственник может оставить у себя сумму только за 1 месяц. Но это не так.

А что делать с бессрочными договорами?
- Такие договоры регулируются специальной статьей Гражданского кодекса. Там сказано, что стороны в праве отказаться от договора, предупредив контрагента за 3 месяца, если иной срок не установлен законом или договором. Нормы ФЗ-98 на бессрочные договоры не распространяются.

В новой редакции закона есть непонятный момент. В нем говорится, что расторгнуть договор арендатор может, если не договорится с арендодателем «об уменьшении аренды или ином изменении условий договора». Что это за иные условия?
- Это значит, что при обсуждении расторжения договора, стороны могут говорить об изменении не только арендной платы, но и других условий, например, об одновременном уменьшении аренды и сокращении размера депозита, или об изменении арендуемой площади. Любые условия, которые потребует изменить арендатор, тоже являются предметом регулирования новой редакции закона. Это важный момент. На него не все обращают внимание. Но права арендаторов стали шире – они вышли за рамки дискуссии об арендных платежах.

В какой срок арендатор должен вернуть помещение собственнику, если они не договорятся?
- Закон данные сроки не устанавливает. Но обычно все последствия расторжения прописаны в договоре. Если срок возврата имущества там не обозначен, собственник обязан обратиться к арендатору в письменной форме и потребовать вернуть помещение в течение 5-7 дней. Иногда помещение находится, например, в другом регионе, и требовать вернуть его в один день нереально – стороны просто не успеют туда добраться. Если арендатор не вернул помещение, а договор прекратил свое действие, то арендатор обязан вносить арендную плату, исходя из условий договора, до тех пор, пока не отдаст имущество.

Многие договоры аренды предусматривают обязанность арендатора вернуть помещение в первоначальном состоянии. Иногда в состоянии голых стен. Изменения в законе как-то касаются этого момента?
- Нет. Этот вопрос всегда в судебной практике был дискуссионным. Дело в том, что собственники часто недовольны состоянием возвращенных помещений. И суды вынуждены вникать в нюансы проведения ремонта, состояния помещения до и после аренды. Требование собственника ободрать всю отделку до бетона совсем не редки. Но суды иногда рассматривают такие случаи, как злоупотребление правом со стороны арендодателя. И решают так: помещение в хорошем состоянии, а если новый арендатор захочет что-то в нем изменить – это его право. В этом вопросе надо соблюдать разумную достаточность. И не требовать от арендатора при возврате помещения невозможного.

А искусственное затягивание сторонами переговоров о расторжении возможно?
- Арендодатель здесь законом защищен. Пока идут переговоры, арендатор должен платить аренду в соответствии с условиями договора. Если он считает, что его права нарушены или существуют экономические условия, согласно которым он не может вносить плату в оговоренном размере, закон предоставляет ему промежуток в 14 дней, чтобы найти деньги или согласовать новые условия с собственником. Затягивание процедуры переговоров арендатору ничем не поможет. Да и арендодателю тоже.

Как понять, что арендатор имеет право на расторжение?
- Здесь надо ориентироваться на коды ОКВЭД. Хотя арендатор может заниматься и иной деятельностью, не в соответствии с ними. Ведь по закону, юрлица могут осуществлять любые виды деятельности, указаны они в уставе или нет, за исключением банков, страховых компаний и еще нескольких видов бизнеса. То есть, банк торговлей заниматься не может. Если арендатор заявляет, что он относится к наиболее пострадавшей от пандемии отрасли, но осуществляет деятельность, которая, на самом деле, не относится к этой сфере, оппоненту придется собрать для суда доказательства этого факта. Но сделать это будет непросто. Нужно будет создать комиссию для установки вида деятельности компании, возможно также придется провести контрольную закупку и получить чек. Если окажется, что арендатор не относится к пострадавшей отрасли, он потеряет право претендовать на уменьшение арендной платы. Но может быть и обратная ситуация. Собственник и без суда может согласиться с тем, что конкретный арендатор пострадал от пандемии. И тогда ничего доказывать не придется.

Если ли прецеденты признания пандемии через суд форсмажором для арендодателя? И нужно ли этого добиваться?
- Я таких случаев не знаю. И думаю, что их нет. В противном случае они бы уже стали достоянием гласности. Но, полагаю, что, скорее всего, удастся доказать без особых усилий что пандемия – это форсмажор, освобождающий стороны договора от ответственности за нарушение обязательств по его исполнению. Верховный суд дал по этому вопросу разъяснения, заявив, что пандемия сама по себе не является универсальным средством, чтобы признать форсмажор. Но суды в каждом конкретном случае будут разбираться в обстоятельствах дела, чтобы понять так это или нет.

Если дойдет до суда, то какие издержки понесут стороны?
- Издержки всегда взыскиваются с проигравшей стороны. Они включают в себя госпошлину. Можно попросить ее отсрочить, но в этом случае придется доказать, что у вас нет денег для ее уплаты. Это сложная процедура. Кроме того, придется оплатить гонорары юристов. Тут суммы самые разнообразные. Так же в расходы сторон могут включить заключение эксперта. Но я не понимаю, как оно тут может понадобиться. Разве что, стороны попытаются привлечь эксперта для определения размера арендной платы. Но сейчас очень трудно ориентироваться на какие-то аналоги – их просто не существует. Так что, достоверность такого заключения будет сомнительна. И я не знаю, как будут реагировать суды на обращения сторон с просьбой назначить такую экспертизу. Твердых правил тут нет и судебной практики тоже. А первые решения судов по этим вопросам мы можем получить, в лучшем случае, в середине осени. Так что пока мы можем только предполагать, как бы отношения сторон могли строиться, исходя из существующих норм права и таких неправовых понятий как разумность, добросовестность и справедливость.

 Можно ли опираться на зарубежную судебную практику в отсутствие наработанной собственной для решения таких споров?
- Нет. Все страны живут в разных реалиях. И те экономические условия, которые существуют в той же Германии или Англии, в нашими не сопоставимы. Поэтому, если кто-то из юристов начнет ссылаться на международную практику, это вызовет негатив у оппонентов и суда. Я бы таких ссылок избегал. Они просто неуместны.

Но мы же ссылаемся на международные организации, которые признают текущую ситуацию пандемией?
- Это не одно и то же. В правовом плане решения этих организаций нам ничего не дают. У нас своя гордость, и мы сами знаем, что с этой ситуацией делать.

 По вашему прогнозу, какая доля арендаторов за это лето закроет магазины?
- Это вопрос не к юристу. Но меня, как потребителя, беспокоит доступность магазинов. Я бы хотел, чтобы они работали. И выход один –арендаторы и собственники должны прийти к консенсусу, возможно даже поступятся где-то имущественными интересами ради сохранения отношений. Другого выхода нет. Поэтому я, хоть и являюсь судебным юристом, считаю, что худой мир лучше доброй ссоры. И желаю всем договориться.

Из выступления на вебинаре «Конкретные вопросы арендных отношений в связи с принятием изменений в ФЗ №98», организованном Российским советом торговых центров (РСТЦ)

Над материалом работала Наталья Ковтун