10-летние старички
По оценке экспертов Colliers International, российским лидером по количеству объектов «преклонного» возраста, которые нуждаются в обновлении, является Петербург – здесь таких комплексов более 50%. «Если учесть, что 37% качественных торговых объектов приходится на две столицы, то в масштабах страны морально, а порой и физически устарели не менее 7-8% всех торговых объектов России», – констатирует исполнительный директор департамента управления недвижимостью Colliers International Екатерина Аридова.

 Статистика:
1) В Москве и городах-спутниках совокупно работает 420 торговых центров. К числу профессиональных ТРЦ можно отнести 205 объектов (50%), 150 из них старше 5 лет и нуждаются в реконцепции или реновации в том или ином виде. 

2) Из общего числа объектов Московского региона не более 5% составляют те, которые либо уже прошли, любо проходят в данный момент реконструкцию или реконцепцию с закрытием и без.

3) В Петербурге – 104 действующих торговых центра, включая суперрегиональные и окружные. Из них 25% составляют те, которые либо ранее прошли, либо проходят в данный момент реконструкцию или реконцепцию с закрытием и без.
Данные: Colliers International

Почему торговые комплексы стареют так быстро? Дело в том, что 10 лет назад на рынке было мало международных и федеральных игроков, и магазины в основном представляли собой помещения небольшой площади с локальным управлением. Торговые центры воспринимались аудиторией как места, где люди только делают покупки. Понимание, что это должны быть объекты, где люди проводят время всей семьей, где получают эмоции, где все должно быть просто, приятно и понятно, появилось позже. Поэтому архитектура старых торговых комплексов, организация мест общего пользования в них и самих торговых галерей оказались за бортом изменившегося тренда. В таких объектах сложная логистика, низкие потолки, «медвежьи углы» и вообще много нелогичного и непрактичного. Публика ходит туда все меньше, и торговые обороты падают.

 Для собственников таких объектов существует несколько способов исправить ситуацию: провести реконцепцию устаревшего здания, пустить его «под нож», чтобы освободить участок для создания нового правильного и красивого комплекса, или оставить все как есть и построить новый торговый объект в другом месте.
На решение о выборе стратегии влияет множество факторов: состояние старого торгового комплекса, конкурентное окружение и обеспеченность региона качественными торговыми площадями, уровень жизни и покупательная способность населения и др.

 В городах, которые входят в пятерку российских лидеров по обеспеченности качественными торговыми площадями (см. табл.), строить новые торговые объекты нужно аккуратно, поскольку вероятность промахнуться с местом и концепцией очень высока. А это чревато потерей времени и денег. «В этих городах реконцепция торговых комплексов предпочтительнее нового строительства. В других регионах все не так однозначно – ситуацию с каждым объектом надо оценивать индивидуально», – говорит Екатерина Аридова.

Сколько стоит дом построить?
Сколько сегодня стоит строительство торгового комплекса? Однозначного ответа на этот вопрос нет. Понятно, что районный торговый центр в небольшом городе будет значительно дешевле региональных и суперрегиональных качественных объектов уровня «МЕГИ», «Афимолла» или «Галереи».

Но и в одном городе диапазон инвестиций в строительство нового торгового объекта, в расчете на 1 м2 его общей площади, может варьироваться. «В Москве этот диапазон от 50 тыс. до 120 тыс. рублей», – говорит руководитель отдела ретейл и консалтинга департамента торговых площадей компании JLL Полина Жилкина.

На инвестиционный бюджет влияет множество факторов: стоимость земли и технических условий, концепция и формат объекта, выбор подрядчиков, конфигурация здания, материалы и технологии, доля общих зон и пожелания владельца по качеству их отделки и оборудования, участие собственника в компенсации отделки ключевых арендаторов и другие факторы.

«Стоимость земли в среднем составляет 5-10% от общего инвестиционного бюджета проекта, расположенного в Москве или Петербурге (в исключительных случаях она может превышать 15%). Она также зависит от местоположения, площади, статуса участка, разрешительной документации и прочих факторов. На строительно-монтажные работы уйдет 50-70% от общего бюджета, еще 10-15% – на выкуп техусловий и строительство сетей, 10-20% будут стоить отделка и обустройство общих зон и еще 10-12% – так называемые soft costs (нефиксированные расходы)», – говорит Полина Жилкина.

«Строительство среднего торгового комплекса площадью около 20 тыс. м2 в городе-миллионнике без столичного статуса обойдется примерно в 30-40 тыс. рублей на 1 м2, то есть около 800 млн рублей за весь объем. На покупку участка может уйти 18-25% бюджета, 10-15% – на инженерные системы, 30-40% – на конструктивные решения, остаток – на благоустройство», – поделилась наблюдениями управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина. По ее словам, вложения окупаются за 8-10 лет. Если, конечно, все сделано грамотно и объект попал в рынок.

То, что доктор прописал
Если собственник сносит старый торговый комплекс и строит на его месте новый, он экономит на покупке земли. Но снос – все-таки радикальное лечение. Его прописывают в особенно безнадежных случаях.

Когда:
– существующий объект имеет слишком маленький выход площадей с участка;
– существующий объект имеет крайне неудачное объемно-планировочное решение;
– существующий объект имеет неудовлетворительную по формату или площади парковку;
– существующий объект имеет явные конструктивные дефекты или высокую степень износа.

«В крупных городах, где земля стоит дорого, но и маржинальность бизнеса высока, инвестор может принять радикальное решение – снести и построить здание заново с существенным увеличением площадей. Так, например, поступает «ЭНКА ТЦ» в отношении некоторых своих московских объектов. В менее однозначных ситуациях, когда показатели эффективности торгового центра падают, но собственник не хочет или не может что-то кардинально менять, в качестве лечения выбирают более мягкий вариант реконцепции», – говорит Полина Жилкина.
«В этом случае удается сохранить несущие конструкции и фундамент старого здания. Поэтому согласования и сами работы идут быстрее», – добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.

Три вида изменений

Реконцепция может быть нескольких видов, каждый из которых сильно отличается по объему вложений и срокам реализации.

1. Реконцепция в стиле refurbishment (обновление):
Это самый мягкий и дешевый вариант реконцепции. Он предполагает ротацию арендаторов и небольшой ремонт с элементами обновления дизайна интерьеров.

Пример:

ТРЦ «Пятая Авеню» в Москве (год постройки – 2004, общая площадь – 43,5 тыс. м2)

В 2010-2015 годах в ТРЦ для увеличения дохода объекта проводилась постепенная качественная ротация арендаторов, а также была увеличена арендопригодная площадь объекта за счет помещений на первом уровне. В результате заполняемость «Пятой Авеню» достигла 99,8%. В рамках управления объектом реконцепцию проводила управляющая компания JLL. Так, был обновлен формат одного из ключевых арендаторов «Перекрестка», перенесена его входная группа и сформирована прикассовая галерея. В объекте появились бренды O’stin, Respect, Kari, Burger King, «Фамилия» и др. Кроме того, увеличили уровень освещения в ТРК, обновили малые архитектурные формы, обновили арендаторов и мебель на фуд-корте, добавили инфраструктуру для семей с детьми.

В результате реконцепции и ребрендинга удалось увеличить посещаемость на 7%, стабилизировать и в итоге повысить доход. Все эти изменения были реализованы без капитальных инвестиций в объект со стороны собственника.

2. Реконцепция в стиле faceliftin (преображение):
Это более глубокая реконцепция с изменением фасадов и интерьеров, инженерных систем, логистики и вертикальных коммуникаций.

Пример:

ТРЦ «Европа Сити Молл» в Волгограде (год постройки – 2008, общая площадь – 47 тыс. м2)



Этот торговый комплекс находится в самом центре города. Центральная локация предполагает наличие фуд-корта и разнообразного F&B-предложения по определению. Но в этом здании ресторанный дворик изначально предусмотрен не был. В 2017 году его решили создавать с нуля на третьем этаже торгово-развлекательного центра. Реновация затронула 4 тыс. м2. Ее также проводила JLL как управляющая компания. Как результат, «Европа Сити Молл» стал популярнее не только среди посетителей, но и среди потенциальных арендаторов.

Реконцепция в стиле redevelopment (перестройка):
Вариант серьезной реконцепции, который предполагает вмешательство в конструктив старого здания: его частичный снос, достройку или надстройку.

Пример:

ТРЦ «Южный» в Казани (год постройки – 2004, общая площадь на данный момент – 78 тыс. м2)



В 2008 году из-за усиления конкуренции в городе было принято решение провести реконцепцию ТРЦ. Ее проводила компания JLL как управляющая компания и брокер проекта. В этом случае ТРЦ закрыли для посетителей на 2 года. За этот период был реконструирован существующий объект и построена вторая очередь, арендуемая площадь увеличена вдвое, изменено позиционирование объекта (от районного к региональному формату, с фокусом на семейную аудиторию и шопинг), полностью изменен состав арендаторов, включая якорных, а также обновлены общие зоны. В ТРК привлекли международных и федеральных арендаторов, некоторые из них появились в Татарстане впервые именно в «Южном». В их числе «Ашан», H&M, «Киномакс», McDonald’s и другие. Площади комплекса на момент завершения реконцепции были сданы на 93%. В результате трафик стабилизировался и начал расти. Обновленный «Южный» открылся в июне 2011 года.

В 2018 году «Южный» ушел в фазу повторной частичной реновации: сейчас на объекте усиливают пул международных fashion-арендаторов, добавляют двухуровневые магазины, делают реконцепцию фуд-корта, добавляют освещение общих зон, обновляют фасад, перестраивают санузлы. Под качественную ротацию ушло 10 тыс. м2 арендуемой площади. Обновление происходит поэтапно и минимально затрагивает посетителя. В результате с начала реновации посещаемость объекта демонстрирует рост.

Цена вопроса
Затраты на реконцепцию невозможно оценить стандартными статистическими методами. «На стоимость этих работ влияют не только очевидные факторы – возраст объекта, качество и цена строительно-отделочных материалов, инженерного оборудования, но и прежняя концепция ТРК, его планировки, количество и состав арендаторов», – говорит Екатерина Аридова.
Ольга Шарыгина из NAIBecar все-таки приводит некоторые расчеты. «Любая реконцепция состоит из трех глобальных этапов.

Первый – создание новой концепции объекта и глобальной бизнес-модели. Это может стоить от 1 млн до 1,5 млн рублей. Если реконцепция подразумевает ротацию арендаторов, прибавьте к расходной части стоимость недополученной арендной платы. А если на объект на время реконцепции заходит управляющая компания, расходы вырастут еще на 2-3%», – говорит Ольга Шарыгина.

Второй шаг – ремонт, который несет прямые затраты разного объема. «В нашей практике были случаи, когда в ТРК не было лифтов. Их установка обошлась собственнику в 5 млн рублей. А простой косметический ремонт торгового центра в зависимости от исходного состояния объекта может стоить от 3 тыс. до 10 тыс. рублей на 1 м2 общей площади», – говорит Ольга Шарыгина.

Третье – затраты на расширение комплекса и увеличение арендопригодной площади. «Мы занимались реконцепцией ТЦ «Смайл» в Тюмени. На первом этаже этого комплекса, где раньше была парковка, мы создали торговую зону. Такие работы могут стоит 15-20 тыс. рублей на 1 м2», – заключила Ольга Шарыгина.

«Далеко не каждый собственник, особенно если это непрофильный актив, готов к значительным инвестициям в реконцепцию. В ситуациях ограниченного финансирования можно найти «болевые точки» объекта и работать именно с ними. В одних случаях это может быть формирование или увеличение товарных категорий, в других – замена якорного арендатора, в третьих – ресторанная зона, парковка. Иногда достаточно привести детский гипермаркет и поставить площадку для детей, и объект получит второе дыхание. Это определяется в результате аудита проекта и маркетингового исследования», – заключила директор по маркетингу и развитию бизнеса департамента управления недвижимостью и эксплуатации компании JLL Елена Соловьева.

Девелоперы говорят, что реконцепция порой весьма непредсказуемая и болезненная процедура. «Невозможно на старте все просчитать и быть уверенным, что не наткнешься на «сюрпризы» (например, на строительный мусор в перекрытиях), которые сильно увеличат смету. Но мы готовы и рисковать, и платить, чтобы еще на 10-15 лет продлить своим комплексам жизнь», – говорит один из крупных девелоперов торговой недвижимости.

Но риски реконцепции все же существенно меньше, чем нового строительства. «Одно дело построить объект в неудачном месте и потерять миллиард рублей, другое дело – протестировать не самую удачную концепцию и «откатить» обратно – к старой модели», – не согласна Ольга Шарыгина.

Реконцепция, как правило, существенно дешевле нового строительства и окупается быстрее. «Ее можно делать поэтапно, не прекращая работу арендаторов (так, например, происходит в ТЦ «МЕГА»). Это более безболезненно для объекта и его доходов, чем полное закрытие. После реконцепции комплексно оценивается увеличение среднего чека, рост оборота у арендаторов и т.д. Эффект может быть виден не сразу. Но в долгосрочной перспективе он точно будет», – отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Трушин.

«Увеличение доходности проектов после реконцепции может быть на 10-30%. В случае существенного увеличения арендуемой площади – и больше», – говорит Полина Жилкина.

Эра реконцепции
Высокая конкуренция на рынке торговой недвижимости приводит к тому, что жизненный цикл проектов торговых комплексов становится все короче. Это значит, что все больше торговых объектов, особенно в городах, насыщенных торговой недвижимостью, будут уходить в реновацию. В противном случае их доходы будут падать. «В стране уже началась эра реконцепций. Она затронет и столицы, и регионы. Мы увидим лавину таких проектов по всей стране», – говорит Ольга Шарыгина.
Пока в небольших городах процесс реконцепции замедлен. Там даже «устаревшие» объекты могут чувствовать себя прекрасно. «Но так будет до выхода на рынок более качественного и современного конкурента. А это – вопрос времени», – заключила Елена Соловьева.


Обеспеченность качественными торговыми центрами городов-миллионников России, м² на 1 тыс. жителей*



Мнения:

Что выгоднее – реконцепция старого торгового комплекса или новое строительство?

У столицы и регионов разные пути

 Александр Москвитин, коммерческий директор УК «Адамант»:

Традиционно стоимость реконструкции здания ниже стоимости возведения нового объекта. Соответственно, и сроки окупаемости реконструкции ниже. Но выбор инвестора в пользу той или иной стратегии зависит от конкретной ситуации. В крупных мегаполисах, таких как Москва и Петербург, где рынок перенасыщен торговыми площадями, строительство новых объектов несет в себе больше рисков, чем реконцепция уже имеющихся площадей. В случае реконцепции меньше вероятность не заполнить новый объект арендаторами и не получить тот трафик посетителей, который нужен для успеха. Опять же, инженерные коммуникации уже проведены, здание построено и не требует согласований, успех его локации проверен временем и экономику легко спрогнозировать. Но это в двух столицах. 

В регионах ситуация противоположная. Там большинство площадей, которые предлагают реконструировать под ТРК, изначально, как правило, не предназначены для торговли такого формата. Нередко это старые заводские цеха, склады и здания научных институтов. Их приспособление под ТРК требует глубокой работы и полной перестройки старых помещений под новые цели. Между тем масштабное строительство торговых комплексов в регионах только набирает обороты. Население и местные власти положительно воспринимают такие проекты. Поэтому поиск хорошего места под ТРК и согласование проекта, как правило, не вызывают у застройщиков особого затруднения.

Мы выбираем и стройку, и реновацию 

Милен Генчев, генеральный директор компании IKEA Centres Russia:

Мы развиваемся и по пути реконцепции, и по пути нового строительства. Обе стратегии считаем актуальными и важными для развития бизнеса в России. Программа обновления и расширения существующих торговых центров «МЕГА» в нашей стране была утверждена 4 года назад. Тогда же мы приняли программу строительства новых торговых центров. По сути, эти две программы – наш единый масштабный инвестиционный проект.

С 2014 года мы полностью обновили комплексы «МЕГА» в Казани и Екатеринбурге. Изменения коснулись внешних фасадов и внутренних интерьеров, там были созданы новые зоны общепита под брендом «Вкусный Бульвар». Также была благоустроена окружающая комплексы территория: в торговом комплексе Казани появился собственный сквер с фонтаном, а в Екатеринбурге начинается строительство «МЕГА Парка», который будет открыт до конца текущего года. Реновация идет также в «МЕГА-Химки» и «МЕГА Теплый Стан». А минувшей осенью стартовал крупномасштабный проект в «МЕГА-Адыгея-Кубань». Площадь этого торгового центра мы увеличим со 112 тыс. м2 до 190 тыс. м2. Здесь появится рекреационная зона для активного отдыха и занятий спортом, ресторанная зона на открытом воздухе и собственный парк с двумя водоемами. Инвестиции в проект реконцепции составят 14 млрд рублей.

Что касается строительства новых объектов, то мы в нем также заинтересованы. Причем не только в регионах нашего присутствия, но и в городах, где компании пока нет. В ноябре 2016 года мы приобрели земельный участок размером 40 га на юго-западе Петербурга, в районе «Новоселье». Там построим третий в Петербурге ТРК «МЕГА». Строительство будет проходить в два этапа: до 2019 года планируем открыть магазин «ИКЕА», а на втором этапе – до 2021 года – построим центр «МЕГА». Инвестиции в этот проект составят 22 млрд рублей.

Микс нового и обновленного старого

Дарья Сизых, заместитель коммерческого директора Fort Group:

Число неформатных устаревших торговых объектов на рынке растет. Поэтому они постоянно попадают в поле зрения инвесторов. Тем более что многие из этих комплексов имеют выгодную локацию – рядом с метро или в зоне сложившейся жилой застройки. Найти такой участок под строительство нового центра, особенно в Москве или Петербурге, сегодня практически невозможно. Так что старые комплексы в удачных местах попадают под реновацию первыми. И мы уже видим немало таких примеров по всей стране. Объекты в местах попроще какое-то время будут существовать в старом формате. Но в условиях растущей конкуренции без реновации они обречены.

Реконструкция существующего ТРК всегда сложнее нового строительства, поскольку необходимо учитывать архитектурные ограничения, технические параметры, конструктивные особенности старого здания. А их, к сожалению, не всегда можно менять, да и экономически это не всегда целесообразно. Так что не все современные форматы можно воплотить в рамках старого торгового центра. При новом строительстве таких ограничений нет. Поэтому, принимая решение о реконструкции здания, инвестор в первую очередь оценивает его особенности, потенциал и риски. И просчитывает их влияние на итоговый финансовый результат проекта.

Какой путь развития современной торговли предпочтительнее? С точки зрения создания современного продукта, конечно, новое строительство и проще, и надежнее. Но в реальной жизни это всегда будет «микс» нового строительства и реновации старых объектов.

Парадокс – но купить дешевле, чем построить

Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

Как ни парадоксально, но сейчас на рынке сложилась ситуация, когда купить готовый объект дешевле, чем построить новый. Дело в том, что риски инвесторов при новом строительстве сейчас выше, чем при реновации, поскольку себестоимость строительства из-за девальвации рубля сильно выросла, а арендные ставки – нет. У инвестора высоки шансы промахнуться мимо рынка с локацией и концепцией нового проекта и уйти в более высокую окупаемость, чем планировал, или вообще не заполнить комплекс. Риск усугубляет растущая конкуренция объектов торговли за покупателя, а также отсутствие свободных пятен под новое строительство (особенно в крупных городах), что взвинчивает цены на землю и увеличивает расходы инвестора. Сегодня, если строитель нового ТРК выходит на окупаемость 8-10 лет – ему повезло. Но… можно купить готовый объект с такими же сроками возврата денег. И не рисковать, не тратить время и силы на стройку. Правда, целесообразность проведения реконцепции тоже нужно просчитывать. Если вложения дадут прирост прибыли и окупятся в течение 5-6 лет – ее точно надо делать. А задуматься о реновации стоит, уже когда в работающем комплексе ощутимо падает посещаемость и, соответственно, выручка.