По официальным данным, доля e-commerce в общем спросе на складские площади в России достигла 5%. Но я полагаю, что она все-таки больше 10%, может быть, даже в 2 раза больше, то есть около 20%. Просто ее достаточно сложно выделить, потому что даже традиционный ретейлер, организуя свой склад, учитывает потребности в площадях как под «каменную торговлю», так и под онлайн-заказы.
Но вопрос, откуда в перспективе будет приходить основной спрос на склады, вовсе не так прост, как кажется. Ответ на него — ключ к успеху в нашем сегменте. Чтобы понять, куда движется рынок, можно посмотреть ретроспективу его развития за последние 15 лет. Мы весь этот период условно делим на четыре больших этапа.
Первый — 2005-2006 годы. Тогда впервые появились запросы на профессиональные склады — с 12-метровой рабочей высотой, доками и инженерными системами. Ретейлеры формировали основной спрос на такие объекты. Но это был спрос на простые сухие склады.
Как развиваются склады в российских регионах читайте здесь.
Второй — 2012-2013 годы. Тогда стало понятно, что на рынке не хватает мультитемпературных складов — для хранения всего ассортимента продуктового гипермаркета. Спрос на них формировали основные продуктовые сети, между которыми началась битва за рынок, в том числе региональный. Сейчас спрос на такие объекты в значительной степени удовлетворен. То есть по-прежнему на рынке есть запросы на build-to-suit мультитемпературные склады от традиционного ретейла, но их не так много. Эта потребность с точки зрения крупных объектов — точечная.
Дальше развитие этого сегмента так или иначе будет связано с онлайн-бизнесом. Интересный тренд, который здесь уже четко проявился, находится на стыке e-commerce и традиционного ретейла. Это кулинария, производство готовой еды (которую, понятно, можно заказывать через Интернет и получать на дом). Сейчас этот сегмент идет как бы в дополнение к традиционному ретейлу. Но предложение готовой еды в магазинах, в пику онлайну, расширяется.
Третий — 2017 год. На этом этапе резко и объемно проявился спрос на склады от компаний, которые занимаются онлайн-торговлей. Произошел чистый прирост рынка. Потому что такого класса недвижимости, как фулфилмент-центры, до того момента не существовало, а сейчас он измеряется сотнями тысяч «квадратов». До сих пор спрос на такие складские объекты значительно выше предложения.
Почему склады тянутся к небу, читайте здесь.
Четвертый — 2019 год. Создание автоматизированных складов без людей на большинстве операций. Главный драйвер развития этого сегмента — тот же онлайн-ретейл и логисты, которые обслуживают интернет-заказы. На таких складах глубина хранения в одной позиции ассортимента очень небольшая — это может быть одно-два изделия, всего два предмета. Зато ширина ассортимента колоссальная (и 1 млн, и 2 млн единиц товара).
На развитых международных рынках, где человеческий труд стоит дорого, автоматизированные склады очень активно развиваются последние 5 лет. А в Россию, где рабочая сила более дешевая, этот тренд пришел позже. Но первые примеры таких объектов демонстрируют, что компании фокусируются на повышении эффективности и точности операций. Такие склады дают отличную возможность для понятной и просчитываемой экономии, что особенно актуально для компаний сектора e-commerce, где человеческий фактор и точность операций играют решающую роль, а количество сотрудников на складах в 2-3 раза больше, чем у традиционной торговли. Аккуратность, быстрота и точность работы этих людей определяют, насколько точно будут выполняться заказы и каким будет клиентский опыт имидж конкретного онлайн-магазина.
Например, на объекте Ozon, который мы сейчас реализуем в проекте «Ориентир-Север 1», будет работать порядка 5 тыс. человек на 113 тыс. м2. Такого количества людей нет ни на одном сопоставимом по размеру складе.
Какая складская недвижимость будет актуальна и интересна для инвесторов в ближайшее время?
На мой взгляд, доля build-to-suit (объектов под конкретного заказчика) не уменьшится, и не только в России, — такова международная практика. Но крайне редко заказчик строит специальный build-to-suit и покупает его. В основном системный спрос приходится на аренду. А уровень ставок, который на сегодняшний день обеспечивает рынок, не поддерживает спекулятивное строительство. Правда, если склады будут сдавать в аренду на 10-15 лет, это создаст хорошее инвестиционное предложение, и капиталы в сегмент потянутся.
Еще одна примета времени заключается в том, что ставки капитализации в ретейле ниже (то есть стоимость выше), чем в складах. Я уверен, что в ближайшее время мы неизбежно увидим тренд, где ставки капитализации, то есть инвестиционная наценка в секторах ретейла и складов, все-таки будут сближаться и сравниваться между собой. Потому что складской инвестиционный продукт со временем будет все более привлекателен для инвестора как гарантированное инвестиционное предложение.
По мотивам выступления на Дне ретейла ИД «КоммерсантЪ»