Помещения формата стрит-ретейл — это огромный рынок, где есть место новым игрокам. Инвесторы в этой сфере зарабатывают до 20% годовых. Какой стратегии стоит придерживаться новичку? Как найти помещение, которое принесет прибыль уже в обозримом будущем? Я могу назвать пять причин, почему стоит инвестировать в стрит-ретейл.

Первая — найти ликвидное помещение реально. Общая площадь объектов стрит-ретейла только в Петербурге составляет почти 15 млн м2. Это в 3,5 раза больше площади всех качественных торговых комплексов города. На таком рынке вполне можно выбрать инвестиционно привлекательное помещение, если грамотно оценить объект и определить, какого арендатора и по какой ставке в него можно привлечь.

Вторая причина — для успешных инвестиций не нужны глубокие узкоспециализированные знания в сфере недвижимости. Зачастую собственники коммерческих помещений даже не вовлекаются в процесс эксплуатации своих активов. В помощь начинающим инвесторам на рынке существуют управляющие компании, которые не только помогают выбрать объект, но и делают арендный бизнес высокодоходным.

Третья причина — низкий минимальный порог входа, иногда сравнимый с инвестициями в жилье, есть предложения от 5 млн рублей. Средняя стоимость основного объема интересных инвестиционных объектов находится в диапазоне 30-50 млн рублей.

Четвертая причина — высокая доходность, которая, как правило, в 2 раза превышает доходность по депозиту.

И, наконец, пятая причина — рынок стрит-ретейла очень динамичен. Строятся новые районы, и в каждом из них появляются объекты стрит-ретейла. А раз есть движение, есть и возможность зарабатывать.

Как арендатору избежать ловушки читайте здесь



С чего начать? Прежде всего необходимо определиться со стратегией инвестирования, найти бюджет на приобретение помещения и подходящий объект, который стоит выбирать именно в зависимости от стратегии.

Существуют три вида стратегий. Первая — девелоперская. Главное для данной стратегии — выбрать объект с хорошим потенциалом для роста капитализации. То есть помещение, которое можно и нужно улучшать. Например, можно разделить объект на несколько обособленных частей, чтобы потом сдавать их разным арендаторам по более высокой ставке. Или провести другие улучшения (дополнительный вход, увеличенная мощность и т.п.), которые позволят поднять арендную ставку и найти надежного арендатора, тем самым повысить капитализацию объекта.

Вторая стратегия — классическая рента. В этом случае стоит выбрать уже оптимизированное под стрит-ретейл помещение с высоким трафиком, в районе, который не будет серьезно меняться в ближайшие несколько лет. Цель — приобрести готовый арендный бизнес, не требующий дополнительных вложений. В идеале в искомом помещении должен давно и стабильно работать арендатор с выгодным долгосрочным договором аренды.

Третья стратегия — сохранение капитала в иностранной валюте. Все просто: найти хороший объект в районе с высоким спросом, таком как Невский проспект или премиальные локации исторического центра. Высокий пешеходный трафик в таких местах формируется в том числе за счет туристического потока. Помещения всегда востребованы покупателями и арендаторами. Несмотря на высокую цену входа, такие инвестиции — надежное вложение капитала при достаточно высокой доходности.

Как за год изменился стрит-ретейл Москвы читайте здесь.



Важно понимать: чем меньше риски инвестора, тем ниже доходность и тем выше порог входа. Соответственно, самая рискованная и доходная стратегия — девелоперская. Наименее рискованная и прибыльная — стратегия сохранения капитала. Например, при сохранении капитала доходность редко превышает 10% годовых. По модели классической ренты можно получать 12-15% годовых. Все проекты с доходностью выше 20% связаны с более рискованными девелоперскими сделками.

Какая стратегия подойдет начинающему инвестору? Это зависит от вашей цели: сохранить свои средства, жить на ренту или приумножить вложения. Начинающие инвесторы, как правило, выбирают самую доходную, но и рискованную девелоперскую стратегию: покупаем помещение, улучшаем, сдаем в аренду и продаем. И, самое главное, инвестирование в стрит-ретейл позволяет получать стабильный высокий доход. Но и ошибки могут стоить дорого, поэтому от помощи экспертов отказываться не стоит.