Ограничительные меры для бизнеса в связи с эпидемией множатся. До 5 апреля закрыты торговые центры и магазины в них (кроме продовольственных и товаров первой необходимости), а также рестораны (за исключением доставки и обслуживания навынос). Деятельность фуд-кортов в торговых центрах Петербурга приостановлена на более длительный срок — до 30 апреля. В Петербурге установлен дополнительный запрет работникам приходить в офисы до 5 апреля, хотя официальное распоряжение о закрытии офисных центров отсутствует.

«Нужно ли платить арендную плату в полном объеме?», «Можно ли снизить или отсрочить арендную плату?» — вопросы, которые сегодня задают своим юристам все без исключения арендаторы.

«Что делать?» — вопрос, который задают себе юристы, ведь прецедентов, аналогичных разразившейся эпидемии коронавируса, в судебной практике нет.

Для выбора тактики взаимодействия с арендодателем арендатору важно прежде всего проанализировать свой договор аренды: не исключено, что ситуация невозможности использования помещения по схожим обстоятельствам уже урегулирована договором. Если нет, нужно апеллировать к закону и судебной практике.

Рассмотрим основные концепции, предлагаемые законом, которые могут помочь арендатору в переговорах с арендодателем о снижении арендной платы и в потенциальном судебном споре.

1

Форс-мажор (п. 3 ст. 401 ГК РФ)

Наступление обстоятельств форс-мажора позволяет освободить сторону от ответственности за нарушение договора по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы (ОНС). 

При этом в судебной практике есть тенденция к узкому применению ст. 401 ГК РФ: исключительно к ответственности за неисполнение обязательства (например, освобождение от неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы), но не в целях освобождения от исполнения договора как такового (например, не в целях освобождения от или снижения арендной платы).

Данная концепция может быть применена к договору при наличии трех условий:
— чрезвычайность обстоятельств,
— их непредотвратимость,
— прямое следствие наступивших обстоятельств в виде невозможности исполнения договора (в данном случае — в виде невозможности платить арендную плату в связи с пандемией коронавируса). 

Именно третье условие создает сложности применения концепции форс-мажора арендаторами в условиях сложившейся ситуации, потому что закон прямо указывает: нарушение контрагентами своих обязанностей или отсутствие у должника необходимых денежных средств не является форс-мажором.

2

Прекращение обязательства невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ) и на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 ГК РФ)

Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если оно вызвано наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Частным случаем такой ситуации является полная или частичная невозможность исполнения обязательства по причине издания акта органа государственной власти.

На сегодняшний день суды применяют ст. 416 ГК РФ к договорам аренды в зависимости того, имеет ли арендатор объективную возможность пользования имуществом. Например, в одном из дел суд указал, что арендатор обязан внести арендную плату, если им не доказана невозможность использовать имущество по назначению. Также в судебной практике высказана позиция, арендная плата не подлежит взысканию в случае, если по независящим от арендатора причинам он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом.

Неоднозначна возможность применения данной концепции в ситуациях, когда торговый центр открыт, однако свою деятельность арендатор осуществлять не может на основании распорядительных актов госорганови при этом формально сохраняет доступ в помещение (такая ситуация складывалась, например, для фуд-кортов в Петербурге до 28 марта и может сложиться после 5 апреля, если торговые центры откроют, но организация общественного питания в них будет приостановлена). 

3

Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ)

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором. Это значит, что применение ст. 451 ГК РФ к договору аренды возможно, договор не содержит положений, прямо исключающих возможность его изменения или расторжения при существенном изменении обстоятельств (согласно нашей практике, такие положения часто включаются в договоры аренды).

Законодательство в первую очередь предписывает сторонам договора предпринять попытку самостоятельно договориться об изменении договора в случае существенного изменения обстоятельств. В этой связи мы рекомендуем арендаторам самостоятельно инициировать переговоры с арендодателями по уменьшению арендной платы в сложившихся обстоятельствах.

Если договориться не удалось, стороны вправе обратиться в суд. Однако в судебной практике сложился достаточно жесткий подход к применению данной концепции. Например, суды не признавали достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды ухудшение экономической обстановки, снижение спроса на товары или сокращение штата, а снижение рыночной стоимости арендуемых помещений, изменение конъюнктуры рынка   и инфляционные колебанияне признавались основаниями для снижения арендной платы.

4

Существенное ухудшение условий пользования имуществом (п. 4 ст. 614 ГК РФ)

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.

Судебная практика по п. 4 ст. 614 ГК РФ допускает возможность уменьшения арендной платы при наличии объективной невозможности пользоваться арендованными помещениями по обстоятельствам, не зависящим от арендатора. Такими обстоятельствами могут быть, например, затопление помещения из-за осадков , прекращение существования некоторых объектов аренды или прекращение арендодателем доступа к арендованным помещениям.