Рынок торговой недвижимости развивается так стремительно, что уже 5-летние торговые центры можно записывать в старики. Как понять, что ваш торговый центр перестал быть актуальным и нуждается в изменениях? Конечно, по экономическим показателям. Если в анамнезе падение посещаемости и продаж, если что-то не так с выручкой и конверсией, диагноз однозначный — объект устарел.

Какое лечение выбрать — каждый выбирает для себя. Можно, как говорится, резать по живому, не дожидаясь перитонита. Это вариант редевелопмента. Он может быть жестким — с полным сносом старого здания. Такой путь, например, выбрал столичный девелопер Enka. Он снес старый ТЦ «Капитолий» площадью 37 тыс. м², на месте которого появилась «Каширская Плаза» площадью 196 тыс. м². Риск был большой. Но в этом случае участок позволял реализовать современный объект большей площади. В проекте был потенциал. Но это, пожалуй, единственный такой успешный пример.

Редевелопмент может быть более мягким — с частичной перестройкой или перепланировкой торгового объекта. Но это тоже довольно затратный вариант. Он подходит тем, у кого есть желание активно инвестировать и формировать совсем другой продукт.

Третий вариант – не доводить ситуацию до точки невозврата. Лично мне он наиболее симпатичен. Для торгового центра, как и для человека, важна «профилактика». А в роли витаминов и бега трусцой в случае с торговым комплексом могут выступить поэтапные маркетинговые мероприятия, которые, с одной стороны, не повесят на объект дополнительную долговую нагрузку, а с другой – позволят переформатировать бизнес без его закрытия. Сейчас это особенно актуально.  

Мы говорим о торговых центрах, у которых пока нет фатальных проблем с кредиторкой, и есть собственник, готовый за них бороться. Но для таких обьектов профилактика уже не вариант. Их единственная надежда  – новый инвестор, который закроет долги и подарит новую жизнь.

Как исправлять ситуацию? Управляющим таких центров надо разработать 5-летнюю стратегию по переформатированию объекта, которая должна быть поддержана финансовым планом и ресурсами собственника. В противном случае все усилия будут полумерами.




Чтобы получить финансирование, важно подобрать ключ к инвестору. Как ни странно, именно собственник и его топ-менеджмент часто оказываются теми врагами изменений, которые блокируют инициативу. Они привыкли просто «делать оборот». Это всегда губительно для объекта. Нужно объяснять, доносить, что только через боль и неприятные моменты, связанные с выходом из зоны комфорта, можно реализовывать эффективные для объекта мероприятия. 

Если не достучитесь — проиграете. Потому что завтра тот же собственник спросит управляющего: а что ты сделал, для того чтобы объект не погиб? Поверьте, в критической ситуации управляющие часто становятся крайними.

Важно не только самим понимать, но и доносить до собственника ТЦ какие будут итоги по конкретным маркетинговым мероприятиям. За основу расчетов берется входящий денежный поток. А далее управление уходит в микро-менеджмент – в кропотливое воплощение плана на уровне повседневной рутины. 

Сейчас у нас рынок торговли, который стабильно стремится вниз. Люди экономят. На таком трудном рынке надо хватать формат, который работает. Но нет единой таблетки для всех. Одному ТЦ поможет развитие фуд-корта, другому — ротация fashion-арендаторов, третьему — включение в концепцию бассейна, бани или библиотеки. Единого решения нет. Для каждого объекта оно свое. Но есть один параметр, который объединяет все торговые центры – деньги, которые должен генерировать ТЦ. Постепенное преобразование сохранит бизнес.