Рынок торговой недвижимости развивается так стремительно, что уже 5-летние торговые центры можно записывать в старики. Как понять, что ваш торговый центр перестал быть актуальным и нуждается в изменениях? Конечно, по экономическим показателям. Если в анамнезе падение посещаемости и продаж, если что-то не так с выручкой и конверсией, диагноз однозначный — объект устарел.

Какое лечение выбрать — каждый выбирает для себя. Можно, как говорится, резать по живому, не дожидаясь перитонита. Это вариант редевелопмента. Он может быть жестким — с полным сносом старого здания. Такой путь, например, выбрал столичный девелопер Enka. Он снес старый ТЦ «Капитолий» площадью 37 тыс. м2, на месте которого появилась «Каширская Плаза» площадью 196 тыс. м2. Риск был большой. Но в этом случае участок позволял реализовать современный объект большей площади. В проекте был потенциал. Но это, пожалуй, единственный такой успешный пример.

shopping-mall.png


Редевелопмент может быть более мягким — с частичной перестройкой или перепланировкой торгового объекта. Но это тоже довольно затратный вариант. Он подходит тем, у кого есть желание активно инвестировать и формировать совсем другой продукт.

Третий вариант – не доводить ситуацию до точки невозврата. Лично мне он наиболее симпатичен. Для торгового центра, как и для человека, важна «профилактика». А в роли витаминов и бега трусцой в случае с торговым комплексом могут выступить поэтапные маркетинговые мероприятия, которые, с одной стороны, не повесят на объект дополнительную долговую нагрузку, а с другой – позволят переформатировать бизнес без его закрытия. Сейчас это особенно актуально.  


shopping-mall1.png

Мы говорим о торговых центрах, у которых пока нет фатальных проблем с кредиторкой, и есть собственник, готовый за них бороться. Но для таких обьектов профилактика уже не вариант. Их единственная надежда  – новый инвестор, который закроет долги и подарит новую жизнь.

Как исправлять ситуацию? Управляющим таких центров надо разработать 5-летнюю стратегию по переформатированию объекта, которая должна быть поддержана финансовым планом и ресурсами собственника. В противном случае все усилия будут полумерами.


shopping-mall.png


Чтобы получить финансирование, важно подобрать ключ к инвестору. Как ни странно, именно собственник и его топ-менеджмент часто оказываются теми врагами изменений, которые блокируют инициативу. Они привыкли просто «делать оборот». Это всегда губительно для объекта. Нужно объяснять, доносить, что только через боль и неприятные моменты, связанные с выходом из зоны комфорта, можно реализовывать эффективные для объекта мероприятия. 

Если не достучитесь — проиграете. Потому что завтра тот же собственник спросит управляющего: а что ты сделал, для того чтобы объект не погиб? Поверьте, в критической ситуации управляющие часто становятся крайними.

shopping-mall1.png

Важно не только самим понимать, но и доносить до собственника ТЦ какие будут итоги по конкретным маркетинговым мероприятиям. За основу расчетов берется входящий денежный поток. А далее управление уходит в микро-менеджмент – в кропотливое воплощение плана на уровне повседневной рутины. 

Сейчас у нас рынок торговли, который стабильно стремится вниз. Люди экономят. На таком трудном рынке надо хватать формат, который работает. Но нет единой таблетки для всех. Одному ТЦ поможет развитие фуд-корта, другому — ротация fashion-арендаторов, третьему — включение в концепцию бассейна, бани или библиотеки. Единого решения нет. Для каждого объекта оно свое. Но есть один параметр, который объединяет все торговые центры – деньги, которые должен генерировать ТЦ. Постепенное преобразование сохранит бизнес.