Проект реконструкции ТPЦ HyperCITY был одним из самых сложных на рынке России, он достался нам в удручающем состоянии. Объект, построенный 2008 году, когда-то был самым успешным в Кургане, но к 2016 году остался с 70% вакансией. Весь первый этаж был практически пустой. Часть арендаторов разорилась, часть ушла в банкротство, кто-то просто вышел из объекта, мы получили торговый комплекс лишь с 30% объемом работающих магазинов, с очень низкой доходностью. При этом комплекс на протяжении трех лет работал без продуктового гипермаркета, это просто была галерея с непонятными магазинами, не совсем уместными с точки зрения ценового предложения для посетителей.


Справка

Компания DARS Development основана в 2001 году и специализируется на торговой и жилой недвижимости. Проекты компании базируются в 5 регионах России. Портфель объектов компании составляет 350 тыс м² в собственности и управлении. Среди них: ТЦ «ЦУМ», ТРЦ АКВАМОЛЛ, ТPЦ «Пушкаревское Кольцо», ТPЦ «Самолет» в Ульяновске, ТPЦ HyperCITY в Кургане, ТРЦ «Торговый Квартал» в Калуге.


Мы подошли к вопросу сразу резать или все-таки по частям, очень взвешенно. Начали изучать строительный рынок Кургана, есть ли там подрядчики, как провести тендер, как отреагируют на это наши арендаторы. В 2018 году, как только мы запланировали реконструкцию, произошел пожар в ТЦ «Зимняя вишня» (в нем погибло 60 человек, после МЧС начал проверку соблюдения противопожарных норм во всех торговых центрах в стране – Ред.). Мы решили, что лучше закрыть объект и сделать все работы сразу, чем потом бесконечно получать замечания и предписания от пожарников.

Начали переговоры с арендаторами, что объект придется закрыть, причем мы не могли сказать, на какой точно срок, потому есть обстоятельства извне – администрация города, отсутствие опыта реконструкции зданий в городе, новые спецтехусловия, новые пожарные нормы, и т.д. Достаточно сказать, что мы проходили 59 проверок Гостройнадзора.

С подрядчиками была большая беда, у курганских компаний просто не было опыта реконструкции зданий. Даже думали привести Renaissance Construction из Москвы, которые гарантировано справятся с работами, но не укладывались в бюджет. Пришлось привлечь челябинские и тюменские компании. Проект реконструкции обошелся нам в 980 млн рублей, с учетом всех расходов на демонтаж, новое строительство, коммуникации и оборудование. Если бы город Курган обладал развитым подрядным рынком, и нам бы не пришлось везти подрядчиков из других городов, можно было бы сэкономить 180-200 млн. рублей. Логистика и сроки обошлись нам в копеечку, тем не менее мы достигли результата очень быстро.


Как перестраивать торговые комплексы без закрытия и увеличивать GLA читайте здесь



Мы раздели наш объект на три части и вели параллельно работы. Наняли project менеджеров, которые могли организовать работу с подрядчиками, с поставщиками материалов, оборудования. На объекте происходило сразу три процесса: демонтаж, стройка и технологическое подключение оборудования. Строительство новой очереди шло параллельно, его нужно было закончить одновременно с реновацией существующих площадей. Стратегически мы рассчитывали, что сможем увеличить площади в обновленном ТЦ с 45 до 61,3 тыс. м2. Эти работы было нужно запарелеллить, одновременно на объект заходило несколько подрядчиков, мы подписывали со всеми гарантийные обязательства, чтобы они поняли, что каждый из них находится в общем котле и несет ответственность.

В ходе реконструкции мы сделали единый фасад комплекса, каждая входная группа имеет свой стиль. Наш объект стал новой достопримечательностью города, его показываем тем, кто приезжает в Курган.

Стоимость строительства и реконструкции одного квадратного метра увеличилась, но при этом мы сокращали сроки. Что тоже очень важно, и помогло нам не потерять на слабом рынке арендаторов. Масштабный проект был реализован всего за 7 месяцев, в мае 2018 года мы начали работы, в декабре уже открылись.


О реконцепции ТРК «Европолис» в Ростокино во время карантина читайте здесь


Раньше, в середине двухтысячных было модно назвать галереи торговых комплексов названиями городов и мировых столиц, мы решили поступить проще. Концепция HyperCITY называется «Город в городе», у нас есть «Бульвар», есть «Парк», есть «Арт-квартал». Это прижилось в народе, на вопрос «ты где?», люди отвечают «я в парке», «я на бульваре сижу».

Реконструкция позволила предлагать ретейлерам новые условия. Мы создали другое предложение для рынка. Многие из наших новых арендаторов – единственные магазины во всей Курганской области. Доходность объекта выросла более чем на 70%. Две очереди HyperCITY запустили в декабре 2018 года, сейчас строим третью, в ней будет единственный в городе 8-ми зальный кинотеатр, который планируем запустить в декабре 2020 года.

 

На основе выступления на конференции «Не стоять на месте. Реконцепция ТРЦ» в рамках Mapic Russia 2020