Ретейл-парки — новый формат торговой недвижимости на российском рынке. Общая площадь наших ретейл-парков едва превышает 1 млн м2. Для сравнения: в маленькой Германии их 8,5 млн м2. А в целом в старушке-Европе — более 40 млн м2. Причем ретейл-парки развиваются значительно быстрее других форматов торговой недвижимости: во Франции на них приходится 54% новых торговых объектов, в Англии — 17%, в Италии — 10%.
В чем феномен такого бурного развития? Конечно, в спросе. Причем со стороны всех участников процесса: и девелоперов, и ретейлеров, и покупателей. И вот почему.

Что такое ретейл-парк? За чертой города берут участок, делают там большую парковку, вокруг которой строят «якоря» — гипермаркеты нескольких видов (продуктовый, DIY, спортивный, fashion). Между ними появляются более мелкие магазины, общепит, другая инфраструктура. Но нет торговой галереи — все торговые площади выходят сразу на парковку. И в этом — большое преимущество ретейл-парков перед классическими торговыми центрами.
Сколько в классическом молле арендопригодных площадей? Обычно 50-60%. Остальное — это помещения общего пользования и технического назначения. Только за счет отсутствия торговой галереи проект ретейл-парка дает экономию 20-25% общей площади объекта и до 40% бюджета на строительство. Причем в ретейл-парке в аренду сдается 100% площадей, даже подсобные помещения. Прибавьте сюда стоимость земли, которая за городом значительно ниже, чем в городской черте, и вы получите привлекательную экономику ретейл-парков для девелоперов. Опять же, эти проекты можно развивать поэтапно и даже под конкретных заказчиков. Это тоже большой плюс.

Ретейлерам этот формат также сулит много позитива. Во-первых, аренда площадей в ретейл-парках ниже, чем в обычных торговых центрах. Почему? Потому что собственник, сэкономивший на стоимости земли и строительстве, может себе это позволить. Второй плюс — высокая конверсия и бОльший, чем обычно, средний чек, поскольку люди совершают специальную поездку, которая должна себя оправдать. Третий момент — синергия с магазинами других товарных групп. Да, публика обычно посещает ретейл-парки с конкретной целью. Но шопинг есть шопинг, и доля перекрестных покупок все равно оказывается на уровне 30-35%. Третий бонус — «эффект гравитации». Обычно ретейл-парки — это большие проекты. И чем они крупнее, тем шире их охват: такие моллы посещают люди не только из соседнего города, но также из области и даже из других регионов.

Почему же покупатели готовы преодолевать большие расстояния, добираясь до ретейл-парков? Потому что там можно получить лучшую цену и хороший ассортимент. Это главная причина. Но не единственная. Современные ретейл-парки — это еще и удобная инфраструктура. Парковка бесплатная. Но не только. Во Франции я видела объекты, в составе которых есть отдельно стоящие кинотеатры, рестораны с более низкими ценами, чем в городе, гостиницы, ветклиники и даже бензоколонки (например, под брендом «Ашан»), где можно купить топливо по очень привлекательным ценам. Прибавьте к этому развлечения и прекрасное благоустройство. А также возможность получить заказы, сделанные онлайн. И получится пространство, на посещение которого не жаль потратить время.



Почему же в России пока так мало ретейл-парков? Во-первых, все западные тенденции приходят к нам с серьезным опозданием. И эта — тоже. Во-вторых, климат. Многие девелоперы до сих пор сомневаются в актуальности таких объектов для наших широт. И я всегда предлагаю им обратить внимание на рынок Канады, где климат похож на наш. В этой стране есть компания «Смарт Центерс», которая уже построила 142 ретейл-парка общей площадью 3 млн м2. И в них вакантно всего 1,7% площадей. Опыт показывает, что, когда люди едут за лучшей ценой, холод для них не помеха.

О том, как развиваются ретейл-парки в России, можно прочитать здесь.



Так что, по моему мнению, в России огромный потенциал для развития ретейл-парков. И уже сложился успешный тандем из трех ретейлеров — «Глобус», «Декатлон» и «Леруа-Мерлен», которые в силу западного опыта понимают потенциал формата и готовы к участию в таких проектах в России. Остается только объяснить девелоперам нюансы, например, что не нужно впихивать в ретейл-парки торговые галереи (а очень хочется) и что расположение «коробок» гипермаркетов следует доверить профессионалам, потому что доставка и разгрузка в таких проектах первичны (один ретейл-парк принимает до 100 фур товара в день), а эстетика вторична, хотя тоже важна. Но это — дело времени.

Комментарий

Саша Лукич управляющий партнер проектного бюро Portner Architects

Для архитектуры ретейл-парков характерны одноэтажные объекты высотой 8-9 м вокруг большой парковки. Но иногда они располагаются в два ряда и образуют улицу. Каждый оператор в ретейл-парке может занимать отдельное здание, хотя обычно (особенно в Европе, где участки небольшой площади) их разделяет общая боковая стена. Минимальный лот для арендатора в таком ретейл-парке составляет около 250 м2, но обычно берут под магазин два-четыре лота.

Первые ретейл-парки, которые появились в 70-х годах прошлого века в Германии, располагались на обанкротившихся заводах и складских комплексах. Таких зданий на оживленных пригородных трассах было немного. Ретейл-парки второго поколения представляли собой «коробки» из самых дешевых сэндвич-панелей. Третье поколение — это были уже объекты, где кроме «коробок» фигурировали маленькие магазины с витринами, характерные для стрит-ретейла. Появились архитектура и эстетика фасадов. Там же появилась инфраструктура, на которую был запрос. А четвертое поколение ретейл-парков, которое сейчас выходит на рынок, — это уже и благоустройство пешеходных зон, и парковки, которые в отсутствие торговых галерей выполняют роль интерьера ретейл-парка. Там же строятся бесплатные развлечения и заведения общепита (обычно на территории ретейл-парка есть пять-семь сетевых ресторанов). И все больше внимания в таких проектах уделяют современным фасадам. Они становятся красивее и значительно интереснее с точки зрения архитектуры.


Материал подготовлен на основе докладов для MAPIC Russia и конференции «Недвижимость: вызовы современности».