Рынку профессиональной торговой недвижимости уже более 20 лет. Как мудрый удав Ка, он развивается, копит опыт, но иногда и набрасывает петли на ничего не подозревающих жертв. Если в конце 1990-х дикие действия по отношению к трудовым коллективам, оставшимся с акциями магазинов на руках, могли быть оправданы эволюцией торговых форматов, то сегодня это просто тупая жажда наживы девелопера, которая вредит всем остальным участникам рынка.

Представьте, что вы приобрели торговый центр, который изначально наделен характеристиками, которые делают его непривлекательным для институционального инвестора. Например, там парковка на пять машин или лабиринт коридоров вместо коммерческой концепции. Тем не менее часто приобретателями такого барахла под снос становятся крупные и опытные инвесторы. Спрашивается, отчего же им зариться на такой сомнительный актив? Ответ кроется в глубоком понимании рынка микроинвесторов — их психологии и злом гении манипуляции (есть же профессии коллектор или продавцы микрокредитования — вроде ничего противозаконного, но держаться хочется подальше). Зачастую торговые центры-инвалиды покупают именно с целью их мелкого дробления, быстрой сдачи в аренду по максимальной цене и продажи инвестору куска с арендатором до того, как он съедет.

Российские малые инвесторы ищут возможности пассивного вложения денег. Эти люди не профессиональные инвесторы. Они просто пытаются заработать прибавку к пенсии. Варианты с быстрой окупаемостью, чтобы с раскруткой проекта цена аренды и стоимость недвижимости соответственно росли, их вполне устраивают. Главное, чтобы им ничего не надо было делать и даже думать... Слова «коммерческая недвижимость» на таких инвесторов действуют магически — в их глазах это круче, чем квартира, и не убежит никуда и никогда.

Так вчерашние работники рынков, люди, получившие случайное наследство, и все, кто принимает решения без учета здравого смысла, становятся рантье. Но если в многоквартирном доме или офисном центре многочисленные собственники могут сидеть по своим норкам и не сильно друг другу мешают, то в торговом центре они оказываются в натуральной коммуналке, где балом правят, оказывается, не они и не их арендаторы, а покупатель.

Дело в том, что имущественный комплекс ТЦ — это организм с разными по функционалу органами — арендаторами определенного профиля, которые работают сообща. И для того, чтобы в ТЦ приходил покупатель, все арендаторы должны быть на своих местах. А если отрезать у этого организма печень и пришить на ее место ухо — он загнется.

Именно это обычно и происходит в ТЦ, где множество владельцев. Я знаю несколько таких проектов в Москве. Ситуация там кошмарная: с потолка льет вода, грязь, холод, целые галереи из турагентств и прочих магазинов с пластиковыми окнами, свадебными платьями и медицинской униформой рядом друг с другом. А почему? Потому что дом без хозяина. А куча хозяев — это как в «совке»: они как бы есть, но на самом деле их нет. Поэтому продажа одного ТЦ многим владельцам — это, на мой взгляд, самое страшное, что может с ним случиться.

Но это время от времени происходит даже в XXI веке в столице нашей страны. Лет шесть назад была здесь одна компания, которая покупала здания промышленного назначения, делала косметический ремонт и дробила площади на мелкие магазины, а потом их продавала с арендаторами. Мелкая нарезка означала отсутствие якорей, но однозначно приводила к повышению ставки аренды на этапе до открытия. А дальше оказывалось, что управлять таким объектом невозможно. Арендаторы начинали съезжать из-за атрофии коммерческой концепции, владельцы помещений реагировали — сдавали их в аренду любому, кто готов был платить, или просто закрывали. Покупатель уходил из таких объектов моментально, и все оставались с носом. Кроме продавцов недвижимости. Они как раз неплохо зарабатывали.

Практика показывает, что мелкие собственники торговой недвижимости не могут между собой договориться, а управляющая компания повлиять на решение законных собственников не способна. Мне не верите — обратитесь к истории. В конце XIX века в Москве на Красной площади были расположены «Верхние торговые ряды» — центр оптово-розничной торговли России. Там на нескольких этажах работали 600 лавочников. За 100 лет деревянные конструкции торговых рядов элементарно прогнили. Но без общего согласия собственников их не могли ни отремонтировать, ни снести. Дело кончилось тем, что высокородная барышня провалилась сквозь перекрытие на нижний этаж и сломала ногу. История получила широкую огласку. В ситуацию даже вмешался царь — он заставил собственников этих рядов создать акционерное общество. У купцов в итоге были акции, а управлял рядами специальный выборный орган. И только это позволило построить на Красной площади всеми нами любимый ГУМ, который в XIX веке соперничал по инновациям со знаменитыми универмагами Парижа и Лондона.

Между тем существуют адекватные формы долевого владения недвижимостью — тот же закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ). В этой ситуации инвестор не владеет площадкой, а владеет паем. У ЗПИФ есть управляющий. И это рабочая тема.