Эмин, рынок торговой недвижимости России сейчас переживает сложные времена — объемы ввода новых площадей падают. В чем причины, на ваш взгляд?
— Из-за падения курса рубля за последние несколько лет рынок так и не встал на ноги. Средние ставки по нашим торговым площадям сейчас в 2 раза ниже тех, что мы изначально закладывали в планы. В аналогичной ситуации находятся все девелоперы. Поэтому никто из них не хочет строить новые торговые комплексы. Этот бизнес уже не так интересен.

Эмин Агаларов

Первый вице-президент группы компаний Crocus Group

Родился 12 декабря 1979 года в Азербайджане, Баку. Окончил Marymount Manhattan College (Нью-Йорк) по специальности «Бизнес-менеджмент в области финансов». В Crocus Group курирует сеть торгово-развлекательных комплексов VEGAS и ТК «Крокус Сити Молл», рестораны Restaurants by Crocus Group, ретейл-направление Crocus Fashion Retail, концертные залы, океанариум, сеть фитнес-клубов, телеканалы «ЖАРА» и «Твой дом».

Является организатором международного музыкального фестиваля «ЖАРА». Профессионально занимается музыкой (сценический псевдоним —  Emin). Песни находятся в российской и международной теле- и радиоротации. Выступает с концертами по всему миру. Является обладателем престижных музыкальных наград как в России, так и в мире, среди которых World Music Awards, «Золотой граммофон», премия телеканала «МУЗ-ТВ» и многие другие. 


Справка

Crocus Group — одна из крупнейших девелоперских компаний России, основана в 1989 году. Общая площадь реализованных проектов превышает 4 млн м2. Бенефициаром группы является Арас Агаларов. Выручка за 2017 год — 47 млрд рублей.

Группа владеет крупнейшим в России торгово-выставочным и деловым центром «Крокус Сити», объединяющим выставочный комплекс «Крокус Экспо», концертный зал «Крокус Сити Холл», торговый центр «Крокус Сити Молл» и др. В ее портфеле также сеть из трех торгово-развлекательных комплексов Vegas (четвертый спроектирован), жилая и офисная недвижимость, бутики премиум-класса, сеть гипермаркетов «Твой дом», таможенный терминал и логистический центр «Крокус Логистик», часовая марка U-BOAT, теплоход «Крокус». В группу также входят финансовые компании «Крокус-банк» и «Крокус Страхование». Развивает сети ресторанов под брендами Shore House, «Твой Дом», Zafferano, «Эдоко», Rose Bar, Nobu и др.

Первой среди частных российских девелоперов построила в Москве станцию метро — «Мякинино». Компания была генподрядчиком строительства двух стадионов к чемпионату мира по футболу 2018 года ( в Калининграде и Ростове-на-Дону) и генподрядчиком строительства первой очереди ЦКАД.



Вы все-таки планируете четвертый ТРК «Вегас»?
— Комплекс спроектирован, но строить его не начинаем. Ждем улучшения экономической ситуации. Хотя я уверен, что у торговых центров в России есть будущее. Тем более у тех, которые строим мы.

Охотно ли банки дают кредиты под новые проекты ТЦ? Есть ли альтернативные способы финансирования проектов?
— Есть классический способ — это кредитование банка по известной ставке, примерно от 5 до 10% в зависимости от объема, залога и кредитной стоимости компании. Здесь наш основной кредитор — Сбербанк. Но есть и альтернатива — привлечение партнеров-инвесторов. Общая кредитная нагрузка Crocus Group сейчас — почти $2 млрд.

Как удерживаете арендаторов в своих ТЦ? Можно ли назвать Crocus Group гибким собственником?
— Да, мы довольно гибкие. Всегда ищем компромиссы, поскольку прекрасно понимаем, каково это — быть и арендодателем, и арендатором. Мы сами арендуем площади в других торговых центрах под рестораны и бутики. И знаем, что ситуация сложная.

Какие форматы торговых центров сегодня наиболее востребованы?
— Набирают популярность семейные торговые центры с элементами интертейнмента, с разнообразными развлечениями, ориентированными на детей.

Набор fashion-брендов практически везде одинаковый. Как в этой ситуации конкурируют ТЦ?
— Самые успешные торговые центры — те, у которых есть понятная концепция для потребителя и достаточное количество площадей, чтобы разместить всех якорных арендаторов. Гиганты остались сильнейшими.

По статистике, 80% торговых центров страны нуждаются в обновлении. Готовы ли вы браться за реновацию?
— Реновация – тоже бизнес. Если увидим, что торговый центр устарел, но в его развитии есть потенциал, — да, мы рассмотрим такой вариант. Но поскольку наши «Вегасы» — очень концептуальные торговые центры, нет смысла отвлекаться и развивать другие проекты. Я хочу развивать этот бренд. А переделать старый торговый центр под «Вегас» практически невозможно. Для каждого своего объекта мы делаем инновационное проектирование «под старт», которое подразумевает тематические зоны, fashion-галереи и т.д. Так что, думаю, в ближайшее время проекты реновации мы даже не будем рассматривать.

Какой должна быть пропорция торговли и развлечений в ТЦ? И есть ли, на ваш взгляд, функции, с которыми торговля вообще не сочетается?
— Мне трудно озвучить проценты — все зависит от пятна застройки, этажности и т.д. В нашем случае под развлечения обычно отведено не менее 20-30%. Не знаю даже, с чем торговля не может сочетаться. Мы пока умудряемся сочетать ее со всем, что считаем интересным: с концертным залом, с океанариумом, с парком развлечений и другими проектами.

Всех беспокоит вопрос безопасности ТЦ (в частности, пожарной). Что изменилось за год после трагедии в Кемерово? Что еще нужно сделать в этой сфере?
— Для нас мало что изменилось. Потому что мы и так всегда относились к пожарной безопасности с большой ответственностью. В наших комплексах огромное количество пожарных выходов, коридоров и систем оповещения. Мы очень внимательно относимся к соблюдению пожарных нормативов. Мы же сами постоянно бываем с детьми в торговых центрах и хотим, чтобы и они, и все гости комплексов были в безопасности. Пожарные тревоги мы проводим регулярно во всех наших строениях. Но, когда произошла трагедия в Кемерово и по всей стране проверялись торговые центры, к нам не было никаких претензий. Нас проверили — у нас все в норме.

Как относитесь к бурному развитию гастромаркетов, фуд-холлов и фуд-кортов? Какое у них будущее в нашей стране?
— Еда имеет большое значение для успеха ТЦ. Мы это давно поняли и одними из первых начали строить фуд-корты. В частности, на Каширке (в первом ТРК «Вегас») так все и было.

На волне импортозамещения торговые центры стали продавать больше отечественных товаров? И нужно ли делать на них акцент, на ваш взгляд?
— В каких-то категориях — да, но не во всех. Если говорить про смартфоны — понятно, что всем интересно покупать западные — у нас пока такие не делают. Но есть отечественные спортивные бренды, российский fashion, которые в наших торговых центрах присутствуют и активно работают. Заполнять ТЦ нужно брендами, которые востребованы. А западные они или российские — это вторично. Человек не особо задумывается, где произведена та или иная вещь, — если ему нравится, он берет и покупает. Соответственно, если ты хочешь быть в тренде, твои бренды тоже должны быть в тренде.

Специалисты говорят, что потребительское поведение стремительно меняется. Должен ли торговый центр меняться вслед за своим покупателем? И если да, то как?
— Если торговый центр будет следовать за покупателем, он всегда будет отставать. Наоборот: торговые центры должны создавать тренды и нести их в массы. Здесь как в моде: если идти за вкусами людей, будешь всегда от их вкусовых выборов отставать. А если будешь создавать тренды, предвосхищая спрос, — станешь трендсеттером. Будешь моден, актуален и востребован.

Не погибнет ли традиционная торговля в гонке на выживание с Интернетом?
— Никогда. Скажу больше: в Америке интернет-торговля достигла определенного пика именно в fashion-сегменте, и мы видим, как «интернет-гиганты» начинают инвестировать в традиционный ретейл. Потому что видят, что человеку в выходной день, вместо того чтобы сидеть за компьютером, хочется вместе с семьей приехать туда, где он может погулять, примерить одежду, зайти в кино, съесть мороженого, развлечься… Я верю, что торговые центры всегда будут конкурентоспособны.

Эксперты говорят, что спрос на торговые площади перетекает от больших ТК к объектам стрит-ретейла и небольшим районным ТЦ у дома. Так ли это?
— Это очень субъективное заявление. Могу точно сказать, что торговые центры, у которых торговое пространство превышает 100 тыс. м2, всегда будут актуальны. Но и небольшие проекты мне интересны — я ими сейчас занимаюсь. У каждого своя ниша и своя аудитория.



Вы не только бизнесмен, но и артист. Между тем торговые центры все больше смещаются из зоны торговли в зону развлечений, в зону шоу. Как в связи с этим будут меняться объекты Crocus Group?
— Интертейнмент с шопингом мы подружили очень давно и пытаемся с каждым новым проектом их взаимодействие отшлифовывать. В этом плане мы идем впереди Америки и Европы. В каждом торговом центре у нас есть информационный партнер: Муз-ТВ, ЖАРА ТВ. Думаю, именно из-за своей второй артистической жизни я уделяю этой теме такое внимание. Уже в первом «Вегасе» на Каширке мы с Филиппом Киркоровым открыли бутик одежды с самых известных выступлений и заложили «Аллею звезд», фактически понимая, что интертейнмент интересен. В новых торговых центрах уже есть специальное пространство-трансформер, которое превращается в полноценную концертную площадку со всеми атрибутами телевизионного эфира. Но так, чтобы не мешать торговле.

В какие города и страны планирует двигаться холдинг?
— Питер, возможно. Но об этом пока рано говорить.

Есть ли в мире ТРК, к которым вы чувствуете белую зависть?
— Если бы был на свете торговый центр, который круче «Вегаса», я бы, наверное, испытал это чувство. Но пока такого не существует.



Как изменилась формула успеха ТЦ в последние годы?
— Она не изменилась. Изменились только финансовые показатели. Мы работаем над тем, чтобы сократить расходную часть и найти компромисс с каждым арендатором в процессе увеличения средневзвешенной арендной ставки, обеспечив им дополнительный поток.

Что ожидает компания от 2019 года?
— Мы ожидаем рост оборота на 5-7%. Возможно, он перекроет инфляцию.


Мнение Эмина Агаларова о рынке торговой недвижимости по итогам 2018 года читайте здесь.