Подписаться
В прошлом году на российском рынке торговой недвижимости был поставлен антирекорд трех пятилеток по вводу новых объектов. Коснулся он и столицы, и периферии. В Москве за 2018 год на рынок вышло всего 176,3 тыс. м2 качественных торговых площадей (из них 71 тыс. м2 пришлось на ТРЦ «Каширская Плаза»). В Петербурге не построили ни одного крупного торгового центра, и вся активность ушла в стрит-ретейл. Да и в целом по стране ситуация была аналогичная: общий ввод торговой недвижимости в регионах оказался самым низким за 15 лет — на уровне 430 тыс. м2. В результате уровень вакансии в городах-миллионниках России снизился до 6-8%.
Подробнее о вводе торговых площадей в Москве и регионах читайте здесь.
Причины стагнации просты: санкции, увеличение НДС, рост инфляции и банковских ставок по проектному финансированию. Все эти факторы в совокупности создают тревожный фон и не мотивируют население больше тратить, девелоперов — строить, а инвесторов — покупать.
В этой ситуации девелоперы больше внимания уделяют проектам редевелопмента (по разным оценкам, до 90% ТЦ страны нуждаются в обновлении) и идут в те регионы, которые пока испытывают очевидный дефицит качественных торговых объектов. В следующем году будет много ярких открытий на Дальнем Востоке и Северном Кавказе: в Грозном введут в строй «Грозный Молл», в Хабаровске — «Броско Молл», во Владивостоке — «Калина Молл». Высокий потенциал для создания новых торговых центров остается и в нефтегазовых районах страны, где много денег и мало инфраструктуры.
«Я бы назвал ситуацию на рынке торговой недвижимости по итогам уходящего года удовлетворительной. Несмотря на санкции и другие трудности, сегмент находится в стабильном штиле. Это сложная стабильность, поскольку на нее влияют и курсы валют, и ставки рефинансирования. Но хорошо, что нет лихорадки, нет штормов. Мы живем одним днем.
Год запомнился тем, что многие компании рынок покинули. Но, как говорится, свято место пусто не бывает. Радует, что наш рынок меньше других зависит от геополитических потрясений. Он свободный и международный. Нельзя запретить человеку носить ту одежду, которая ему нравится, или есть любимый гамбургер. Благодаря этому наша отрасль — индикатор обычной жизни нормального человека или, если угодно, «градусник» всего происходящего. Сейчас, по моим наблюдениям, люди стали рачительнее относиться к покупкам. Нет бессмысленных денежных трат. Все очень аккуратно. Это — основной тренд. И в этой рыночной ситуации побеждает продавец с оптимальным соотношением цены и качества товара. И тот, кто сам управляет своими активами.
Формат торговли незаметно, но мощно меняется: доля электроники в ТЦ сокращается, а доля модных брендов и особенно еды, напротив, растет. Это значит, что торговым центрам тоже нужно меняться. Уверен, что наш рынок должен идти по пути качественного, а не количественного развития. Не надо выдумывать город-сад. Просто надо улучшать уже существующие торговые объекты в хороших локациях. В них — большой потенциал.
Если говорить о нашей компании, то в этом году нам удалось выполнить все намеченные планы. Главное — мы сформировали 4-летнюю стратегию по редевелопменту купленных в прошлом году московских торговых центров. Ее реализация начнется уже в 2019 году. Это наша главная задача на ближайшую перспективу. Ничего плохого от наступившего года я не жду. Надо просто работать — и все получится».
«Рынок торговой недвижимости в 2018 году демонстрировал небольшой рост. Это радовало, но, если честно, данного роста не хватило, чтобы вернуться на докризисный уровень. Все, что касается санкций и антироссийских настроений, естественно, влияет на экономические показатели страны в целом и отражается на рынке торговой недвижимости. Падающая потребительная способность населения не позволяет ретейлерам повышать обороты. Это отражается на арендных ставках. Отсюда возникает стагнация.
Главная задача, которая стояла перед нашим бизнесом в 2018 году, — выжить. При этом мы очень старались не сокращать персонал, не уменьшать зарплаты людей и выполнять все кредитные обязательства. Год мы закончили без профицита. Более того — это еще один год, когда мы реализовали огромное количество проектов и запустили новые направления бизнеса.
Надеемся, что, как только экономика пойдет вверх, обороты всего, что мы уже построили, увеличатся, и наша прибыль в будущем вырастет. Я очень надеюсь, что показатели бизнеса в 2019 году будут как минимум не хуже, чем в 2018 году. И даже намного лучше».
«В этом году нам удалось успешно осуществить все намеченные задачи. Мы практически полностью заполнили петербургский ТРЦ «Охта Молл»: здесь работает 185 арендаторов, и общая заполняемость площадей достигла 93%. Также в сентябре в Хельсинки открылся наш ТРЦ REDI. В управлении этим комплексом задействована и российская команда. Остальные проекты SRV, в частности в Москве, также показали прекрасные результаты. Трудности уходящего года были связаны с риском падения покупательского трафика в связи с чемпионатом мира по футболу и снижением спроса на фоне сокращения потребительских расходов населения. Но мы справились с ними за счет успешных маркетинговых кампаний. В следующем году мы продолжим развивать свои проекты, а также будем искать новых партнеров для реализации услуг по управлению недвижимостью в России».
Интервью с бывшим региональным директором SRV в России Андерсом Лильенстолпе читайте здесь.
«Уходящий 2018 год запомнится самыми низкими объемами ввода торговой недвижимости за десятилетие. Порядка 3 лет рынок прирастает в основном за счет открытия новых фаз действующих объектов (что снижает риск высокой вакантности), а также за счет объектов районного и регионального формата. Крупные премьеры можно пересчитать по пальцам. Такое временное затишье идет рынку на пользу, так как помогает заполнить ранее открытые объекты. С учетом нестабильной экономической конъюнктуры и высокой конкуренции во многих городах заморозка проектов — разумное решение. Кроме того, девелоперы переключились с активной экспансии на повышение качества действующих ТРЦ. Это, безусловно, очень хорошая тенденция. Например, мы провели достройку и реконструкцию ТРЦ «АУРА» в Новосибирске и сформировали в данном проекте мощный кластер кафе и ресторанов. В улучшения было вложено порядка 300 млн рублей, и эти инвестиции заметно повысили эффективность работы торгового центра. Комплексная реновация уже началась в ТРК «ЛЕТО» в Петербурге, который наша компания приобрела в 2017 году. У нас есть планы по усилению всех проектов. В целом 2018-й стал для нас годом перестройки структуры компании. Мы создали три новых департамента: департамент Customer Experience, который изучает потребительское поведение, отдел Tenant Success, который занимается улучшением показателей коммерческой деятельности арендаторов, и департамент омниканальных технологий — готовимся предложить своим клиентам целый ряд новых цифровых продуктов. Думаем, что 2019 год не будет легким для бизнеса. Но мы уже привыкли работать в нестабильных условиях. Мы планируем и дальнейший девелопмент, и инвестиции в покупку торговых центров, и усиление действующих проектов. Основные ожидания связаны со строительством ТРЦ «Планета» в Перми. Это наименее насыщенный торговыми площадями город-миллионник. Но уровень жизни там и доходы населения позволяют нам реализовать весьма успешный, эффективный проект»
«На рынке торговой недвижимости идет активная трансформация. Ее фокус — операционная эффективность. Операторы завершили гонку за квадратными метрами и теперь тщательнее выбирают локации и адаптируют свои форматы под каждый ТЦ. Рыночной нормой становится омниканальность: сегодня почти каждый магазин представлен в онлайн и думает, как и с кем реализовывать смешанные форматы. На развитие торговых центров влияет и тренд создания современной комфортной среды. Для Москвы это особенно актуально. В этом большая заслуга правительства, которое создает общественные пространства, и не только в центре города. Для людей крайне важна инфраструктура тех районов, где они живут. Характеристика «шаговая доступность» — это не просто тренд, а насущная потребность москвичей, которые устали от пробок и больших расстояний. И ситуация, когда качественная досуговая и коммерческая инфраструктура сосредоточены либо в самом центре города, либо на окраинах, не устраивает ни бизнес, ни людей.
Все эти тренды отражаются и на проектах нашей компании. В 2018 году мы закрыли ключевые пакетные сделки с арендаторами наших первых районных центров. Более 80% их площадей уже заняты арендаторами. Фактически готова зона essentials — товаров и услуг повседневного спроса. Среди наших арендаторов — высокотехнологичные операторы «М.Видео», «Теле2», оператор семейно-досугового центра «Эдьютейнмент груп». Для работы с каждым из них мы выработали особый формат, отвечающий запросам местных жителей, чтобы наилучшим образом соответствовать ожиданиям потребителей и даже их превосходить. В планах на 2019 год — запуск первых районных центров. Это значит, что впереди у нас много интересной работы.»
Интервью с руководителем коммерческой дирекции в девелоперской компании ADG group Максимом Карбасникофф читайте здесь.
«Если говорить об изменении форматов торговой недвижимости, то здесь стоит отметить, что современный торгово-развлекательный комплекс — это место, куда посетители приходят не только за покупками, но и отдохнуть, провести время с семьей, встретиться с друзьями, место, где с пользой можно провести весь день. В торгово-развлекательных комплексах именно сочетание множества услуг в одном месте так привлекает покупателей. Данный тренд будет в следующем году не только сохраняться, но и усиливаться.
Также, думаю, что в следующем году мы будем наблюдать расширение в сторону разнообразия развлекательных зон в торговых комплексах. Одним из актуальных изменений будет увеличение площадей магазинов. Прошло то время, когда было много небольших торговых точек. Сегодня посетителям комплексов стало удобнее совершать покупки в больших магазинах, где представлено максимальное разнообразие товаров. Уверена, что в 2019 году эта тенденция продолжится».
