Миллиардер Владимир Свиньин, известный в Петербурге финансист, девелопер и инвестор, не общался с прессой почти 10 лет. Вчера он нарушил молчание и рассказал общественности о новой крупной сделке, которую закрыл на днях, а также ответил на вопросы MarketMedia о перспективах инвестиций в торговую недвижимость.


Владимир, десять дней назад ваша девелоперская компания «Охта Групп» приобрела 3 га территории бывшего комбината «Скороход» на Заставской улице в Петербурге, недалеко от станции метро «Московские ворота». Сейчас это чисто промышленная территория, нарезанная на склады, офисы и производство. Как планируете ее изменить?
— Мы поменяем ее профиль на постиндустриальный. Сделаем там многофункциональный комплекс (МФК), в составе которого будет большая торговая зона, апартаменты, офисы, пешеходные зоны и социальные объекты. Сейчас на участке находятся здания общей площадью 51 тыс. м2. Те из них, что относятся к новоделу и не имеют охранного статуса, мы снесем. А остальные реконструируем, превратив бывший завод в «кусочек старого Лондона или Амстердама». Проектировщик еще не выбран — тендер объявим в начале 2020 года.

Справка

Девелоперская компания «Охта Групп» основана в 2001 году. В портфеле реализованных проектов — более 25 объектов, в том числе деловой центр «Обводный двор», апарт-отели Upgrade и Trezzini, гостиница «Карелия», квартал «Петровская слобода» в Петрозаводске.
По данным ресурса «Картотека», собственниками ООО «Охта Групп» являются ее председатель правления и генеральный директор УК «Свиньин и Партнеры» Владимир Свиньин (30%), управляющий директор Анатолий Поляновский (25%), а также заместители председателя правления Михаил Ривлин (20,22%) и Дмитрий Киселев (24,78%).



Биография

Владимир Свиньин

Окончил экономической факультет Санкт-Петербургского государственного университета. В финансовой сфере — с 1992 года. Начал свою работу с должности заместителя управляющего по коммерческой работе первой в Петербурге брокерской фирмы «Ленстройматериалы», затем стал генеральным директором ЗАО «Балтийское финансовое агентство». В 1999-2002 годах работал директором дирекции по услугам на финансовых рынках ОАО «Промышленно–Строительный банк». В 2002 году стал одним из учредителей и Председателем правления ООО «Охта Групп», а также генеральным директором ООО «УК «Свиньин и Партнеры».


В составе проекта на «Скороходе» будет большая торговая зона. Актуально ли развитие торговой недвижимости сейчас, на ваш взгляд?
— Оно актуально всегда. Меняются форматы и концепции торговли: то на пике спроса гипермаркеты, то моллы, то небольшие торговые встройки. Но сама по себе стационарная торговля перспективна. В онлайн она полностью не уйдет. Но очевиден современный тренд на создание не чисто торговых пространств, а МФК, где одновременно существуют и торговля, и развлечения, и социальные объекты. Их совокупность создает комфортную среду и увеличивает время пребывания людей на конкретной территории. А здесь прямая зависимость: время неизменно конвертируется в деньги.

Как будете финансировать проект на «Скороходе»?
— За счет средств пайщиков, собранных в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ЛофтИнвест». Его создали УК «Свиньин и Партнеры» в сотрудничестве с московской IMG. На данный момент у «ЛофтИнвест» 30 пайщиков. В фонд собрано 3,6 млрд рублей, из них 1,1 млрд рублей — это средства частных инвесторов, в том числе «Охта Групп», а еще 2,5 млрд рублей — привлеченный кредит банка ВТБ. Это первый случай в Петербурге, когда частные инвесторы получили возможность участвовать в крупном девелоперском бизнесе. Раньше возможность участия в подобных проектах была только на рынке b2b.

Будет ли этот паевой инвестиционный фонд вкладывать средства в торговую недвижимость? Если да, то в какие форматы?
— «ЛофтИнвест» создан под развитие территории «Скорохода» и еще одной промзоны, которую мы еще не купили. Деньги из него будут использованы целевым образом – только для редевелопмента этих площадок. Приобрести на них что-то еще не получится. Но вообще наша УК инвестирует в рентабельные девелоперские проекты разных форматов. У нас 20 разных фондов на 30 млрд рублей. Допустимы вложения в любые виды недвижимости, в том числе, в торговую. Единственное условие — мы должны чувствовать свою компетенцию в том сегменте, который выбрали, и идея проекта, его бизнес-план, должны нам нравиться.

Насколько сейчас активны инвесторы?
— Могу сказать, что розничные инвесторы проснулись и готовы вкладывать в недвижимость от нескольких миллионов до нескольких десятков миллионов рублей. Настроены они по–деловому. Собирая фонд для проекта на «Скороходе», мы провели более сотни встреч, и треть приглашенных бизнесменов проголосовали за него рублем. Но вскладчину пока никто подобных проектов не делал. Тем более, не выходил с ними в широкий тираж. Это нечто новое.

А как вы оцениваете перспективы развития стрит-ретейла в Петербурге в связи с ужесточением законодательства? Стоит ли инвесторам смотреть в эту сторону?
— Если вы имеете в виду инициативу, связанную с тем, что теперь владельцы встроенных помещений должны все согласовывать с жильцами тех домов, где находятся их кафе и магазины, то я считаю, что здесь больше страхов, чем реальных проблем. Это всего лишь понуждение владельцев коммерческой недвижимости действовать с оглядкой на соседей и с ними договариваться. А договариваться всегда лучше, чем воевать или друг друга игнорировать. Понятно, что человеку, открывшему джаз–клуб в жилом доме, будет нелегко, в отдельных случаях могут быть перекосы. Но, в целом я уверен, на рынке возникнет ситуация равновесия. А инвесторам придется внимательней изучать бизнес-планы проектов, куда их зовут. Юридические вопросы – один из подпунктов таких бизнес-планов.

Несколько лет назад «Охта Групп», владевшая недвижимостью в Апраксином дворе в Петербурге, выступала инициатором переселения бизнеса с этой территории на новую площадку на Обводном канале. Но переезд не случился. А что стало с участком, который вы купили под проект?
— Мы действительно знали многих резидентов Апраксина двора, поскольку сами там работали. И предложили Смольному создать Апрашку–2 в другом месте, где бизнес сможет работать без непредсказуемых политических веяний. Купили землю на наб. Обводного канала, 199, 201. Но поскольку торговля из Апрашки так никуда не переехала, сделали там МФК. Привели старые заводские здания в порядок, нарезали на небольшие лоты. Малый бизнес с удовольствием эти лоты покупал под магазины и офисы для сохранения капитала. Сейчас в «Обводном дворе» 70 собственников и более 200 резидентов. Мы вложили в реконструкцию 25 тыс. м2 недвижимости на этой территории примерно 700 млн рублей. А выручка при выходе из проекта оказалась на уровне 1,7 млрд рублей. Бизнес получился хороший. Когда мы покупали площадку, арендные ставки здесь были ниже 300 рублей за 1 м2 , а сейчас — 1200 рублей за 1 м2. То же и с продажей недвижимости. Если первые сделки по продаже недвижимости шли по 60 тыс. рублей за 1 м2, то последние — по 160 тыс. рублей.

Люди, вложившие деньги в ЗПИФ проекта на «Скороходе», в итоге смогут вернуть деньги или получат в собственность недвижимость?
— Сейчас, и в течение ближайшего года при выходе из проекта они получат деньги. Но ЦБ уже внес в законодательство изменения, согласно которым с февраля 2021 года можно будет получать в обмен на паи и живые метры, например, торговой недвижимости. Наш проект долгий. Его помещения мы будем выставлять на продажу не раньше, чем через 2 года. Так что в новую инициативу ЦБ, скорее всего, попадаем.