В прошлом году 19% инвесторов вложили деньги торговую недвижимость России. Одними из самых выгодных объектов для вложений остаются так называемые «районники». Как купить такую недвижимость и не промахнуться?
Арендаторы
Многие сегодняшние продавцы районных ТЦ покупали или строили свои активы в далеких «нулевых» за дешевые доллары и теперь, продавая недвижимость, не желают уступать ни цента. Хотя арендные ставки изменились, а значит и доход от такого бизнеса давно не тот. В этом году товарооборот розничной торговли растет. Но доходы населения падают. Многие люди живут в кредит. Это стрессовая ситуация, которая развитию розницы не способствует. Покупатель, увы, беднеет: начинает охотиться за скидками и промо-акциями, а иногда попросту откладывает покупки. Привлечь его в ТЦ может только что-то действительно стоящее. Например, крепкий пул брендов, которым он доверяет.
Поэтому первое, что должен сделать потенциальный покупатель ТЦ перед сделкой - внимательно изучить состав арендаторов: когда и на каких условиях заключены с ними договоры, насколько стабильны эти ретейлеры, не собираются ли на выход. Нередко при продаже ТЦ обнаруживается целый полк из ретейлеров-мёртвых душ, которые по бумагам успешно трудятся, а де-факто - съехали пару лет назад или, вообще, не заезжали. Зачастую это происходит «не специально». Просто управляющей компанией не ведется детальная ревизия документов, и бумаги передаются «как есть». Поэтому до покупки объекта обязательно проверьте соответствие документов фактическому положению дел.
Концепция
Возможно, что для полноценного функционирования ТЦ потребуется не просто заменить пару-тройку арендаторов, а провести реконцепцию. По статистике, около 30% всех торговых центров Москвы и Петербурга нуждаются в серьезной переделке. Особенно эта тема актуальна для торговых комплексов, открытых до 2007 года – среди них в реконцепции нуждаются 70% объектов. «Районники» рыночный тренд поддерживают: больше 50% таких ТЦ в Москве и ближайших районах области устарели. Это не значит, что они работают плохо. Как правило, люди туда ходят - спасибо выгодному расположению таких ТЦ и низкой конкуренции в отдельных районах. Но так будет не всегда. Рынок меняется слишком быстро: и требования покупателя, и архитектура, и мода. Побеждает тот, кто им соответствует.
Поэтому мой второй (по порядку, но не по значению) совет покупателю ТЦ – оцените актуальность концепции выбранного объекта. И ответьте на вопрос - готовы ли вы вкладывать силы и средства в переделку своего актива. Не называя имен, расскажу такую историю. Компания-застройщик возвела торговый центр на юго-западе Москвы, рядом с таким же по площади старым ТЦ, с такой же концепцией и теми же арендаторам, что у «соседа». Но у соседа локация оказалась все же лучше – чуть ближе к выходу из метро, да и аудитория уже была наработана. В результате, застройщик так и не смог создать спрос для своего ТЦ, и вынужден был его продать. Покупатель, услышав «золотые перспективы, увидев красивый фасад, локацию и легитимную документацию, добросовестно его приобрел. Но продолжил тактику старого продавца. И через некоторое время пришел к такому же выводу - продавать, вместо того, чтобы адаптировать торговый объект под существующие реалии.
Общепит
За последние пять лет общепит стал одним из главных драйверов развития торговых центров. Во многих современных ТЦ доля операторов питания среди арендаторов достигает 20%. И это далеко не предел. Если в районном комплексе слабый пул операторов еды, проект наверняка потеряет и трафик, и арендаторов. Люди уйдут туда, где вкусно и разнообразно, благо столица сейчас переживает бум открытия гастро-концепций. А следом за людьми уйдет и торговля.
Поэтому третий совет - ещё на стадии покупки ТЦ внимательно изучите ситуацию с питанием и возможности усилить эту важную составляющую будущего бизнеса. Сегодня на рынке есть много примеров, когда не только ТЦ, но и старые рынки превращают в гастропространства и фуд-холлы. Хорошие примеры - Даниловский и Усачевский рынки в Москве. Для районных торговых центров такие глубокие реновации не актуальны. Обычно можно обойтись малой кровью, оттолкнувшись от конкурентного окружения, локации и концепции объекта. Например, в наших ТЦ «Ареал» у метро Беляево и Алтуфьево удалось увеличить трафик, просто разместив там «старую добрую классику» - Burger King, KFC и «Теремок».
Управляющий
Уже на стадии покупки ТЦ стоит подумать об управляющем (если, конечно, управление торговыми центрами не является одним из ваших бизнесов). Если вас устраивает уже работающая на объекте УК – отлично. Если нет – меняйте на своих людей. Но на тех, кто будет зарабатывать для вас деньги, а не тех, с кем вы их потеряете. Есть УК, которые специализируются на ТЦ «малых форматов». Отдайте предпочтение им.
Приобретая в Подмосковье один из торговых центров, который был не в лучшем состоянии, мы оставили на время старую УК. Но через некоторое время, несмотря на изменение стратегии развития объекта, работать он начал все хуже. После аудита, мы пришли к выводу, что руководство УК, да и сами сотрудники, просто перегорели на этом объекте. Только после смены команды объект пошел в гору. Другой пример. Мы сопровождали инвестиционную сделку по покупке крупного ТРЦ в регионе. Новый собственник решил сразу после покупки сменить УК (причем как facility, так и property оператора). И все пошло не так: арендаторы начали жаловаться на медленную работу нового управляющего, техническая служба не успевала справляться с заявками по ремонту инженерных систем, посетители жаловались на грязь в ТРЦ. В итоге собственнику пришлось возвращать старую команду УК, которая хорошо знала объект и умела работать четко и эффективно.