Необходимость заполнить пустующие площади в торговых центрах заставляет собственников и управляющих рассматривать нестандартные категории арендаторов и методы поддержания трафика. Расскажу о ситуации с вакантными площадями и о возможностях их заполнения.

Прогноз ЦБ РФ в рамках базового сценария предусматривает, что к концу 2023 года экономический спад за два года по сравнению с 2021 составит от 5 до 10%.

В то время как рынки офисной и складской недвижимости уже в полной мере начали ощущать влияние кризиса, рынок торговой недвижимости все еще находится в периоде заморозки. Мы наблюдаем временный потребительский оптимизм, имеющий слабые экономические предпосылки; часть приостановивших работу магазинов пока не приняла решения об окончательном уходе; отечественные ретейлеры в отсутствии новой ясной потребительской стратегии решают операционные вопросы, связанные со сбоями в цепочках поставок и сжатием импорта; собственники торговых объектов заняли выжидающую позицию.

Основными факторами риска для собственников торговых объектов сегодня являются:
― Уход международных брендов;
― Сжатие отечественных операторов;
― Слабые потребительские возможности и изменение потребительских привычек.

Текущий уровень вакансии в ТЦ Москвы составляет 11,2%. Рост относительно конца прошлого года пока незначительный – менее 1 п.п., но в ближайшие 6-12 месяцев мы ожидаем более активного роста доли свободных площадей в ТЦ.

Оценить масштабы сжатия российских операторов пока сложно. Структурная перестройка экономики, которая происходит сегодня, подразумевает неравномерное ослабевание тех или иных отраслей экономики, наиболее уязвимые точки нам только предстоит увидеть.
Между тем, исход международных брендов поддается количественной оценке. По результатам мониторинга CMWP, на сегодняшний день доля приостановивших деятельность магазинов составляет 11,6% от общего стока.


Такой прогноз основан на ожидании медленного экономического спада до середины 2023 года без признаков коллапса, который нам показывают обновлённые макроэкономические прогнозы.

Структура вакансии по форматам
Главной особенностью предстоящей трансформации сегмента станет ее неравномерность.
Ключевые (крупные объекты с сильным пулом операторов и устоявшейся лояльной аудиторией) и прайм торговые центры – исторически наиболее устойчивые категории, доля свободных площадей в которых во все кризисы держалась на минимальных значениях. Но сегодня обе эти категории, обладающие сильным пулом наиболее стабильных арендаторов и лояльной аудиторией, попадают в зону риска: порядка 20% площадей в этих торговых объектах представляют занятые международными операторами, но неиспользуемые площади, либо совсем не генерирующие потока и прибыли, либо обеспечивающие минимальный арендный поток.

Ключевые и прайм торговые объекты составляют более трети всего существующего предложения. Поэтому динамика по этим категориям будет иметь заметное влияние на динамику среднерыночного индикатора. При этом, особенно пострадали новые ТЦ, открытие которых пришлось на период пандемии и следующего за ним нового кризиса (2020-2022гг.). Текущая ситуация не позволяет им раскрыть свой потенциал и привлечь арендаторов. Доля свободных площадей в них обычно выше, чем в других сегментах, в нынешней ситуации она продолжает бить антирекорды (41%) и остается на уровне кризисов 2015 и 2021 годов.

Наименее пострадавшими стали районные ТЦ, расположенные в жилых массивах, а также сервисный ретейл на транспортных узлах. Обе категории представлены в основном локализованным бизнесом и закрывают потребности в ежедневных тратах.

Вакансия: возможности и решения
В новых условиях большого количества «закрытых дверей» магазинов и заметно снизившегося трафика в ТЦ всем торговым центрам независимо от характеристик приходится принимать дополнительные меры для привлечения посетителей. Появляются новые форматы, пространства торговых площадей занимают выставочные залы, игровые комнаты, фотозоны.

Досуг и отдых
Рынок торговой недвижимости давно находится в поисках новых форматов. Собственники ищут свежие идеи, которые будут поддерживать трафик в торговом центре. Потенциальный уход части международных операторов актуализировал эту тему.

РЕСЕЙЛИНГ
На рынке существует множество онлайн-площадок для продажи б/у товаров. В нынешней ситуации многие из них открывают свои офлайн-магазины с функцией шоу-румов. Такие форматы торговли набирают всё большую популярность и отвечают тренду на устойчивое развитие.

ВЫСТАВОЧНЫЕ ЗАЛЫ
Свободные площади в торговых центрах всё чаще занимают выставочные и музейные пространства. Они привлекают внимание посетителей, позволяя отдохнуть от суеты торговых центров.

АКТИВНЫЙ ОТДЫХ
Зачастую свободные площади арендодатели замещают уже проверенными форматами фитнес-клубов, игровых, интерактивных комнат и другими, предназначенными для активного отдыха.

Приятное с полезным
Необходимость заполнить пустующие площади в ТЦ заставляет собственников и управляющих объектами рассматривать нестандартные категории арендаторов. Как результат, ТЦ продолжают наращивать спектр оказываемых услуг и выполняемых функций.

ЦЕРКОВЬ
Широкую дискуссию в обществе вызвало открытие Храма-часовни в ТЦ в Красноярске. Под церковь был переоборудован целый этаж торгового объекта.

МЕДИЦИНСКИЕ КЛИНИКИ
Вместо привычных магазинов и фудкортов на пустующих площадях московских торговых центров открываются медицинские клиники.

МФЦ
Флагманские отделения многофункциональных центров всё чаще появляются в списке арендаторов ТЦ.

Дешево и сердито
Другой вариант заполнить пустые торговые площади – рекреационные зоны. Помимо того, что данное решение на время помогает решить проблему простоя площадей, оно также способствует привлечению трафика в ТЦ.

ТЕННИСНЫЕ СТОЛЫ
Пространства в торговых центрах заполняются необычными и бюджетными решениями, например, установкой столов для настольного тенниса.

ФОТОЗОНЫ
Фотозоны в торговых центрах привлекают внимание. Это не просто оформленные площади, а места, где люди назначают встречи, общаются и проводят свободное время.

WORK-SHOP
В торговых центрах появляются бесплатные площадки для совместной работы, бизнес-встреч, мастер-классов.

Мультиформатные площадки
Торговые центры начинают предлагать пространства, которые способны обеспечить качественную презентационную или конференционную часть, комфортный нетворкинг и практические активности. Мультиформатные площадки набирают популярность, предлагая все необходимые возможности для реализации самых креативных сценариев.

ТИК-ТОК СТУДИИ
Пространство для творческого объединения молодых блогеров, которые совместно генерируют контент. Формат, отвечающий современным тенденциям.

МАСТЕР-КЛАССЫ
Мастер-классы набирают популярность. Они знакомят посетителей с разнообразными видами творчества и способствуют увеличению продаж товаров для творчества, спорта, вовлекая новую аудиторию и выполняя развлекательную функцию.

Резюме
Осень принесёт больше определённости. Крупные сетевые операторы один за другим объявляют финальные решения по ведению бизнеса в России. В основном это тот или иной формат выхода с рынка через полное закрытие, локализацию бизнеса или продажу. Рост реальной вакансии в ТЦ мы увидим ближе к концу года и в 2023 году. Он не будет резким, т.к. международные игроки стараются сделать уход максимально эффективным для себя.

Несмотря на то, что основная часть собственников всё ещё занимают выжидательную позицию, некоторые ТЦ уже начали процесс замены простаивающих операторов. Где-то это точечные открытия, где-то полная замена пула мини-якорей (например, как это сделали в ТЦ «Афимолл»).

Всё больше слышно про российских операторов, которые могут занять освобождаемые площади. Получится ли заместить уходящие бренды в плане ассортимента и концепции - покажет время. В любом случае, взрывного роста и масштабирования локальных брендов ждать не приходится. Скорее всего, некоторое время рынку придётся справляться с высоким уровнем вакантных площадей, которые в среднесрочной перспективе будут заполнены новыми категориями арендаторов или перепрофилированы.