Отношения между арендаторами и собственниками торговой недвижимости и до кризиса не были гармоничными, а объявленная эпидемия коронавируса с последовавшим параличом бизнеса в стране обострили их до предела. Главная тема полемики — арендная плата.

В прошлой жизни
В период ДО остановки работы ТЦ из-за пандемии подавляющее большинство арендодателей занимали в этом вопросе инертную позицию, хотя могли бы сработать на опережение и выйти к арендаторам с конструктивом, с предложением мер поддержки. Но не выходили. Медлили.

Многих, судя по всему, устраивали отношения заявительного характера. Это когда УК ТЦ притворяется непроницаемой и безразличной к вопросам бизнеса рядовых арендаторов, разумеется, не связанных с оплатой аренды. Все привыкли, что о проблемах должен говорить магазин, причем почти везде это напоминает челобитную царю. Так как обращений количественно всегда много и они разные по качеству — от самых некомпетентных до острых и важных для всех сторон процесса, они становятся белым шумом. Угроза закрытия ТЦ обнажила гротеск этих отношений.

Когда запахло жареным, арендаторы, как обычно, использовали единственное хоть сколько-нибудь действенное средство — впали в панику и пошли натиском на собственников ТЦ за скидкой по аренде. Не первый и не последний раз стены неприступных крепостей УК выдержали. По Интернету до сих пор ходят отписки под копирку, которые арендаторы массово получали на свои просьбы о пересмотре ставок от крупных ТЦ. Суть их примерно одинаковая: раз у нас нет официально объявленного режима чрезвычайной ситуации, мы не будем давать вам скидки. Хотя еще за неделю до закрытия ТЦ в больших столичных городах страны было зафиксировано существенное снижение трафика. Правда, в городах подальше от центров паники не было. Там люди толпами посещали ТЦ и делали покупки. Благо все в начале месяца получили зарплаты — было что тратить. Мы фиксировали приличный рост продаж (в отдельных случаях — удвоение) в торговых объектах разных регионов страны, которыми управляем. Но случилось то, что случилось, — ТЦ стали закрывать.

Остановка и размышления
Период ОСТАНОВКИ работы торговых центров для большинства операторов торговли — это момент полного прекращения коммерческой деятельности. Вчера нам сообщили, что режим самоизоляции продлен до 30 апреля. Это значит, что у операторов сферы обслуживания (особенно ресторанов, детских центров, спортивных клубов), которые составляют значительный, даже «львиный» процент арендаторов крупных ТЦ, — серьезные проблемы.

Бизнес сферы обслуживания традиционно работает с большим штатом сотрудников (аренда - всего лишь одна из статей его расходов, но зачастую, она не больше фонда оплаты труда). Без объявленного официально режима ЧС государство не обязано компенсировать работникам на самоизоляции заработную плату (хотя и напоминает о таком обязательстве работодателю). А ведь далеко не все компании имеют достаточные денежные запасы на момент резкого экономического кризиса.

Торговый центр не может выставлять счета на аренду операторам, которые обязаны прекратить свою деятельность. Но достаточна ли мера арендных каникул только на период прямого закрытия? Налицо серьезная угроза торговому бизнесу!

К сожалению, в момент кризиса отношения арендаторов и арендодателя напоминают старую притчу. Помните, мальчик шутки ради кричал: «Волки! Волки!», поднимая на ноги соседей, а когда волки на самом деле пришли, на его крики никто не прибежал — все решили, что это очередная шутка. Так и тут. До сих пор ретейлеры любую проблему пытались превратить в скидку для себя. НДС вырос — дай скидку, чипирование грядет — дай скидку, доллар окреп — дай скидку! И так все время и по любому поводу. Особенно этим грешили маленькие арендаторы, которых в ТЦ обычно количественное большинство. Пандемия — это реальный форс-мажор, который затрагивает весь рынок от ретейла до девелопера. Спекуляциям или некомпетентности больше нет места в современной формуле отношений между партнерами! На повестке действительно серьезный вопрос: кто за какие предпринимательские риски должен отвечать и на каком этапе?



Разработанные схемы оплаты аренды показали свое несовершенство. Этих схем две. Первая — фиксированная аренда. И это вроде как перенесение всех рисков торговли с головы собственника ТЦ на голову арендатора. Вторая (более поздняя и от этого прогрессивная) — процент от товарооборота. Но в этом случае собственнику ТЦ приходится отвечать своим доходом, например за то, что арендатор имеет проблемы с привлекательностью товара или витрины.

Есть ли идеальная схема расчета арендной платы, которая устроит и ТЦ, и его арендаторов? Однозначно сказать сложно. Но я думаю, что это модель, сочетающая в себе несколько подходов: где недвижимость отвечает за архитектуру помещения, визуальную возможность витрины и трафик посетителей, а ретейл — за конверсию.

Одну из таких новых форм сейчас тестируют некоторые торговые центры развитых рынков на Западе. Она (по аналогии с рынком рекламы) предполагает расчет аренды исходя из количества контактов торговой точки с аудиторией. То есть считается трафик по коридору — число людей, прошедших мимо витрины конкретного магазина, — и на основании этих данных начисляется аренда.

На мой взгляд, это прогрессивная схема, которая четко делит ответственность за свои сегменты между собственником и арендаторами. ТЦ действительно может отвечать только за трафик. Качество этого трафика арендатор оценивает, когда принимает решение, входить в тот или иной проект либо нет. Методов оценки множество. И чем крупнее ретейлер, тем эти методы сложнее и точнее. Большие данные стоят больших денег, но крупные компании, например сети супермаркетов, оценивают локацию и достаточно точно прогнозируют продажи на основе этих маркеров.

Арендатор может возразить, мол, трафик ТЦ не обязательно конвертируется в покупки. Да, но в этой схеме предпринимательские риски хотя бы будут разнесены. Исчезнут спекуляции. Собственники ТЦ перестанут рисовать малым предприятиям некое феерическое будущее, которого нет и, может, вообще никогда не будет в новом ТЦ. Основой всего станет маркетинг. Нет трафика — нет денег. Все честно.


Но и арендаторам придется осознать свою зону ответственности при входе в ТЦ. А еще им придется создать стабилизационный фонд на случай кризиса. Сейчас в беде оказались те ретейлеры, которые активно развивались в прошлом году и остались без денежных запасов. Реальность показала зубы и в очередной раз подарила опыт. Оказывается, необходимо делать запасы, иметь план «Б». Ведь на продажи даже погода влияет! Развивать бизнес без учета возможных внешних угроз — то же самое, что прыгать с самолета без парашюта. Тем более в России, где кризисы разной природы случаются раз в 5 лет.

После психологической травмы
Что же будет ПОСЛЕ того, как мораторий на посещение ТЦ снимут? Учитывая, сколько людей сейчас в панике, сколько из них боятся заразиться и выходят из дома только вынести мусор или выгулять собаку (при этом одевают чуть ли не костюмы химзащиты, хотя понятно, что на улице, скорее всего, никого не встретят), все это в один день не прекратится. Масштаб последствий этой истерии будет глобальный.

В системе ценностей человека (пирамиде Маслоу) здоровье — базовая ценность, связанная с инстинктом самосохранения. Потому не стоит ожидать, что народ, получивший моральную травму, по команде тут же избавится от фобий и побежит в ТЦ и другие общественные места. Пройдет очень много времени (может, полгода, может, больше), пока страсти и страхи улягутся, а психотерапевты озолотятся.

Плюс надо вспомнить, что большинство граждан в нашей стране живут от зарплаты до зарплаты и не имеют накоплений. Люди теряют работу и средства к существованию. Они тратят последнее на еду и лекарства. И после снятия карантина, который у нас назван самоизоляцией, им просто нечего будет тратить в ТЦ.

Так что последствия этой эпидемии для сферы обслуживания, торговли и девелопмента будут очень долгими и серьезными. Пройти этот путь поможет осознание того, что созидание, самосовершенствование и наша общая проактивная позиция — и есть истинная цель этого кризиса.