Вы больше 15 лет проработали в консалтинговом бизнесе, сначала в JLL, затем в Cushman&Wakefield Россия, причем в последней вы были партнером. Как получилось, что перешли на другую сторону баррикады и уже год как работаете в девелоперской компании?
— Даже когда я был консультантом, я всегда был в одной лодке со своим клиентом-девелопером. Поэтому никогда не позиционировал себя «на другой стороне баррикады». Я знаю Михаила и Григория (Печерские, основатели ADG group. — Ред.) уже 13 лет, и мы много раз пересекались по работе. У них уникальный подход к проектам. И даже я со своим опытом очень многому научился за этот год в ADG group. Печерские поняли, что рынок торговой недвижимости двигается по-другому, они внедряют много инновационных решений в ретейле, и это их сильно отличает от других девелоперов в России. Это меня и привлекло.

Хотя, с другой стороны, я всегда работал над большими проектами, торговые центры от 70 тыс. м2, а тут речь идет о районных центрах. Я на какое-то время подумал — зачем? Но когда углубился во все, то понял, что проект ADG group — это уникально. Потому что со временем крупные ТРК будут терять посетителей, так как у них 40% площадей занимают fashion-операторы, а все меньше людей приходят в ТЦ за одеждой и обувью.

Покупатели рассуждают так: зачем ехать куда-то 30-40 минут на машине, чтобы купить что-то или просто погулять. А районные центры — это другая философия. Ехать никуда не надо, и в них больше интересных активностей.

Мы пытались найти в мире аналоги районных центров, которые мы сейчас создаем, и не нашли. Мы создаем абсолютно новый формат. Нам важно не просто сдать в аренду помещение — нам не все равно, какой магазин там будет работать. Мы ищем новые форматы ретейла.

Но заявленные вами арендаторы те же, что сидят в больших торговых центрах, например, «М.Видео», «ПандаПарк». В чем тогда ваша уникальность?
— Компании те же, но они открывают специально под нас новые форматы. У нас площади по размеру гораздо меньше, чем в больших ТРК. И наш вызов — это придумать, что нам предложить аудитории из нашей зоны охвата.
Зона охвата одного районного центра — это от 70 до 120 тыс. человек в радиусе 15 минут пешком. Должно быть разнообразие. Для посетителей, например, будет доступна услуга click&collect, чтобы они могли заказать онлайн и прийти к нам забрать.
«М.Видео» представит у нас свой компактный, предлагающий мелкогабаритную технику, формат m_mobile, который уже развивает, например, в «Афимолле».




Кто еще у вас будет развивать новые форматы?
— Новый проект от создателя «ПандаПарка» — «Эдьютейнмент груп». Компания «ПандаПарк» известна как оператор веревочных парков. Специально под нас она делает другой проект — education-парк. В России, кстати, очень любят тратить деньги на обучение детей. Мы долго искали edutainment-оператора, который сможет работать на небольших площадях. Но на рынке нет реализованных мини-форматов. Мы созвали круглый стол, собрали всех лидеров в этой отрасли. Дали им техническое задание с нашими ограничениями и возможностями. И остановили свой выбор на «Эдьютейнмент груп».

На выставке торговой недвижимости Mapic, которая недавно проходила в Каннах, в очередной раз стало ясно, что люди меняются. Об этом говорили все. Но далеко не все это еще осознают. Новое поколение выросло с iPad. Мы проводим исследования, чтобы их понять. Сегодня они одно хотят, а завтра уже другое. Мое поколение людей должно придумать и адаптировать ретейл-форматы под запросы нового поколения, например, мы работаем над развитием pop-up-форматов для интеграции онлайн-брендов в физическое пространство районных центров.

Сегодня онлайн-рынок активно развивается, и нам важно понять, придумать, что может дать физический объект, что-то такое, чего онлайн не даст никогда. И это всегда опыт. И edutainment-операторы — значимые в нашем tenant mix арендаторов.

В районных центрах откроется и сеть досуговых фуд-холлов. Это особое гастропространство, в котором представлены интересные кухни со всего мира. Для посетителей это возможность расширить свою карту вкусов, попробовать что-то новое и по доступной цене. На фуд-холле «Ангары», например, будет представлено 10-15 разных кухонь.

Ключевое слово в названии этого формата — «досуговый». На фуд-холле будет приятно встретиться с друзьями, посидеть с семьей, сыграть в игры, обсудить новости и договориться о следующей тренировке местного бегового клуба. Мы предусмотрели адаптивное зонирование — так, чтобы удобно было и мамам с малышами, и шумным студенческим компаниям. Наш досуговый фуд-холл — это не просто еда в лучших традициях Даниловского рынка, но и буквально место притяжения.

Чем вас привлек южнокорейский оператор кино CJ CGV?
— Это пятый крупнейший оператор в мире и очень продвинутая компания. Для нас важен международный опыт. Для наших посетителей будут новые впечатления и опыт. Когда люди идут в кино и покупают билет за 200+ рублей, они хотят нечто большее, чем могут получить дома, смотря Netflix. И для российского рынка кино это будет прорыв, так как CJ CGV станет первым международным сетевым оператором, который выйдет на рынок России.

Кто на кого вышел — CJ CGV на вас или вы на них?
— Это была активность с нашей стороны. Мы искали нового интересного оператора кино. Встречались с разными игроками.

Чем CJ CGV отличается от российских операторов кино?
— Поход в кино условно делится на две части — это период времени, который люди проводят до того, как попадут в кинозал, и непосредственно сам просмотр. Так вот у CJ CGV даже меню в кино-барах полностью отличается от того, что предлагают кинотеатры в России.
Что касается самого просмотра, то, во-первых, это большие экраны — от стены до стены и более качественный звук, во-вторых, более удобные кресла, это бизнес-класс по цене эконом. В одном районном центре будет примерно четыре-пять кинозалов, в некоторых будет доходить до девяти. Причем залы небольшие — до 100 мест. И это отлично, потому что сейчас в России в среднем заполняемость кинотеатров 15%, что не очень привлекательно для бизнес-модели.

Российские операторы хотели к вам?
— Если бы мы взяли кого-то из российских игроков, то в чем бы мы тогда отличались от других торговых центров? Этот бизнес сильно концентрируется в России, особенно последние полтора года. У всех российских компаний, в основном, стандартные форматы, ничего особенного. У них нехватка vision. Видимо, поэтому в кино самая низкая лояльность среди покупателей, ниже 1%. Люди не понимают разницы между операторами кино, не обращают внимания на бренд, потому что у всех все одинаково. Мы хотим восстановить традицию ходить в кино. Сегодня этот досуг не очень популярен. В советские годы, когда был пик расцвета кинематографа, в среднем один человек посещал кинотеатр 22 раза в год, сегодня — примерно 1,5 раза.

Вы вводите все 39 торговых комплексов к 2020 году. Насколько у вас уже сформирован портфель брендов?
— Сегодня на всех наших первых объектах, среди которых, например, "Ангара", "Орбита", "Будапешт", пул арендаторов сформирован на 75%.

Какой процент площадей у вас займут операторы развлечений?
— Развлекательные и образовательные форматы, включая кинотеатры, займут 15% площадей, Food & Beverage — 30%. Основу наполнения составят товары повседневного спроса и операторы сервисной зоны (55%), включая «Ленту».

Сколько будете вкладывать в один проект?
— От 700 млн рублей и выше в зависимости от площади.

Ранее компания озвучивала общую сумму инвестиций 57 млрд рублей. Она не изменилась?
— Да, примерно таков общий объем вложений в реконструкцию и строительство наших 39 районных центров.

Насколько сильно придется перестраивать кинотеатры?
— Есть два объекта (бывшие кинотеатры «Родина» и «Звездный»), которые мы реконструируем. Остаются те же фасады. «Родина» — это объект культурного наследия, и мы там вообще практически ничего не меняем, построим ресторан, который там когда-то был. Остальные кинотеатры подвергнутся глубокой реконструкции. Их физическое состояние не позволяет адаптировать их к современным потребностям без серьезного вмешательства.

Какими, по вашему мнению, будут торговые центры будущего?
— Я думаю, что суть бизнес-модели ТРК будет трансформироваться. Сегодня суть инвестиционной модели в торговой недвижимости — это собрать пул арендаторов и получить с них арендную плату. Я думаю, что лет через пятнадцать вообще не будет такого понятия, как аренда. Сегодня мы говорим про сроки окупаемости — это годовая выручка, умноженная на 10 в России из-за рисков, эта сумма и есть стоимость бизнеса. А в будущем — это сколько у тебя есть клиентов и насколько хорошо ты их знаешь.
Миллениалы уже ничем не владеют. Они не хотят покупать машину. Зачем? Если есть службы каршеринга или такси. В Москве, например, каршеринг чаще используют, чем в Париже. Москва в этом отношении впереди года на три, а то и пять. В Париже это только начинается. Когда я говорю друзьям в Париже, что могу платить за парковку в Москве через телефон, они удивляются.