Если не смотреть в будущее, то любая реконцепция, пока ее делают, будет устаревать и все придется переделывать. Тут принципиальный вопрос в том, каким вы видите это будущее, какие риски готовы взять на себя, как смотрите вперед минимум лет на 15 – 20, чтобы реновации делать раз в 17 – 20 лет, а не каждые 5 лет.

У «Гарант-Инвеста» есть «Программа РЕ», мы даже запатентовали специальный товарный знак. «Программа РЕ» – это целый комплекс мероприятий, куда входит редевелопмент, ребрендинг, рестайлинг, реброкеридж, реинжениринг и реконцепция торгового объекта. В запущенных случаях, даже реанимация объектов. Мы смотрим на этот процесс шире, как на трансформацию бизнеса. Современный тренд, который пришел к нам с Запада, когда торговые центры превращаются в social place, корректный перевод на русский язык этого термина еще не придумали.

 Если говорить о реконцепции, во-первых, она направлена на увеличение главного для нас показателей – арендопригодной площади и посещаемости, что дает увеличение дохода, а это приводит к увеличению стоимости объекта. Чтобы достичь этих KPI, мы стараемся все наши объекты реновировать без закрытия. Это очень сложно. Мы как девелоперы построили 18 объектов, но, когда после этого мы 12 объектов реновировали, то поняли, что нужны совершено другие партнеры, строить с нуля и реновировать – это совсем разные навыки.

В большинстве объектов мы не увеличивали общую площадь, мы увеличиваем GLA и тем самым, увеличиваем эффективность одновременно со сменой арендаторов. Ротация арендаторов происходит постоянно, в рамках арендной парадигмы мы у себя считаем 28 профилей (одежда, обувь, спорт, ювелирка и так далее) и каждые полгода оцениваем каждый из них и следим, что увеличивается, а что уменьшается.

Все наши ТЦ расположены в Москве у метро или жилых массивов, в них уменьшается доля одежды. При этом увеличивается функция питания. Мы ставим задачу инженерам в любую точку торгового центра провести канализацию и воду, воздуховоды и мощности электричества, чтобы в любой точке разместить кафе или ресторан. На питание мы смотрим по-другому, чем 10 лет назад, нужна деконцентрация этой функции на объекте. Не как раньше, фудкорт на последнем этаже и кафешка на входе, сейчас питание должно быть рассредоточено в самых разных местах. Потому что питание в районных ТЦ – это основные якоря. Когда рядом с нашим районным центром «Пражский град» открылся ТРЦ Columbus, весь классический ретейл ушел туда, мы сделали реконцепцию и назвали объект «ресторанно-торговым комплексом». Сейчас там 8 ресторанов на трех этажах. Это великолепно работает, объект на 100% занят.

Когда Media Markt уходил из России, в ТЦ «Ритейл парк» нам пришлось сменить якорного арендатора на «Ашан», для этого было нужно сделать большой редевеломент. Для нас это был интересный experience – по ночам вносить траволаторы, не закрывая объект. Люди утром приходят на центральный вход, а там, бах и траволаторы стоят, которых еще вчера не было. На этом объекте мы добились роста посещаемости в 44% и на 16% увеличили доход.

Что касается небольших торговых центров, для объектов no name мы сделали единый бренд «Смолл», поскольку для каждого отдельного небольшого ТЦ делать отдельный сайт, свой маркетинг, печатать буклеты дорого и нецелесообразно. Единый сетевой маркетинг хорошо работает. Это увеличило посещаемость на 95%, потому что людям приятнее ходить в шаговой доступности в брендовый торговый центр.

Для нас «Программа РЕ» это прежде всего инвестиции в покупку. Два года назад мы купили в Перово убитый торговый центр, которому была нужна реанимация. Мы его полностью переделали, арендопригодную площадь повысили на 47%, переименовали, сделали семейную концепцию, открыли сразу 5 ресторанов и детский центр. Он стали эпицентром жизни района Перово – Новогиреево, посещаемость выросла на почти в шесть раз. Это позволило увеличить стоимость объекта в 1,5 раза. Покупка ТЦ в Перово обошлась нам в 700 млн рублей, модель, когда реновация обходится в 20–25% плюс к стоимости покупки, очень хорошо работает. Окупаемость получается короче, чем при новом строительстве, на уровне 5 лет. Из наших 18 объектов мы 12 реновировали. Где-то была реновация на уровне 100 млн рублей, с перемещением нескольких якорных арендаторов она обходилась в 300 млн рублей.

Но мы стараемся думать о будущем и создавать новые стандарты коммерческой недвижимости. В рамках Mapic Russia 2020 презентовали новый проект строительства многофункционального комплекса WEST MALL на западе Москвы, на улице Лобачевского. Там будет зеленая кровля и парк на крыше, вся логистика, все техническое зоны расположены на минус первом этаже, посетители вообще не будут видеть технической жизни центра. В нем мы применяем 62 зеленые технологии. Прежде всего, они направлены на снижение негативного воздействия на среду, очень важно ресурсосбережение. Если раньше мы не считали косты на электричество и воду, то COVID заставил нас понять, что косты надо считать на все, буквально на каждый рубль. Поэтому энергосберегающее оборудование будет более востребованным, чем раньше. Пока в России эта тема очень молодая и новая, но мы видим примеры за рубежом, когда крупные компании не садятся в офисы, если у БЦ  нет зеленых сертификатов и стратегии устойчивого развития. Так как мы переходим к строительству многофункциональных центров, я уверен, что за зеленой темой будущее и для нас, и наших арендаторов, и для наших посетителей. Например, в нашем новом проекте парковки для электросамокатов мы делаем в большем объеме, чем парковки для автомобилей. Мы хотим создать не просто объект для торговли, а современную часть городской инфраструктуры.

На основе выступления на конференции «Не стоять на месте. Реконцепция ТРЦ» в рамках Mapic Russia 2020