Андерс Лильенстолпе, вице-президент SRV по РФ

Андерс Лильенстолпе, вице-президент SRV по РФ


Андерс, вы трудитесь в России с 2005 года. Сначала работали в IKEA, теперь в SRV. Как, по вашим наблюдениям, изменились условия ведения бизнеса за это время?
— Разница огромная. В первую очередь она касается развития законодательства. Когда мы строили первую IKEA, не было даже нормативов по установке и эксплуатации пожарных систем в торговых комплексах. Сейчас они есть, и многие другие регулирующие акты тоже. Правила работы стали более прозрачными и понятными, а эффективность девелоперской деятельности выросла. Да, многие процессы в России пока идут медленнее, чем в Европе. Но прогресс налицо. Появились МФЦ, где есть услуги и для бизнеса, стало легче получать разрешение на строительство. Даже обычную визу оформить проще, чем раньше.

Многие иностранные бизнесмены жалуются на коррупцию в нашей стране. Вы тоже с ней сталкивались?
— Бывало. Она и сейчас еще кое-где встречается. Но намного реже, чем раньше. В этом вопросе Россия вышла на новый уровень. Правда, мы и внутри компании проводим работу, чтобы предотвращать коррупционные моменты. У нас есть этический кодекс, которому мы следуем. Сотрудники проинформированы и знают, как себя вести, если столкнутся с коррупцией.

Как изменилось отношение европейских инвесторов к России в результате политико-экономического кризиса?
— Я бы не стал называть это кризисом, а сказал бы, что это время для новых возможностей. Я воспринимаю ситуацию именно так. Да, после истории с Крымом и обвала курса рубля работать в России стало гораздо сложнее. Особенно иностранцам. Срок возврата инвестиций вырос, стабильность пошатнулась. И до сих пор непонятно, как ситуация будет развиваться дальше. Инвестиции стали опасной игрой. Имидж России в официальных медиа ЕС был не самым привлекательным. Но зимние Олимпийские игры в Сочи, а затем и чемпионат мира по футболу исправили общую картину. В мессенджерах было много позитива. Это позволило изменить мнение европейцев о стране. Надеюсь, что со временем это отразится и на бизнесе.

 

Бизнес верит не словам, а делам. Для него важны стабильность рубля и политического курса, а также низкие ставки по кредитам, которые позволяют людям тратить больше денег. И пока эти условия не выполняются, инвесторы медлят. 


Что вы говорите европейским бизнесменам, которые думают сейчас идти на российский рынок?

— Говорю, что в этой стране нужно быть, что здесь открываются большие возможности. Но бизнес верит не словам, а делам. Для него важны стабильность рубля и политического курса, а также низкие ставки по кредитам, которые позволяют людям тратить больше денег. И пока эти условия не выполняются, инвесторы медлят. Хотя иностранцы, которые уже здесь, развиваются. Это и французский «Ашан», и финская Prisma, и «Леруа Мерлен». Они оптимизируют процессы, форматы магазинов, что-то закрывают, что-то перестраивают, но не уходят. Также одним из ярких положительных примеров можно назвать IKEA. Компания начала активно работать в России в 1990-х годах, случился кризис, но она, в отличие от других иностранцев, рынок не покинула. Поэтому в начале нулевых, на новом этапе развития российской экономики, ей было проще общаться с властями, которые уже относились к ней как к надежному долгосрочному партнеру. SRV придерживается такой же стратегии.

Сильно бизнес SRV пострадал в России от последнего кризиса?
— Пострадал, конечно. Мы строим торговые комплексы и управляем ими. И, если страдает наш арендатор (а он в кризис пострадал значительно из-за разницы валютных курсов), мы тоже рискуем. Чтобы сохранить отношения, нужен индивидуальный подход. Порой приходится снижать ставки. Но мы понимаем, что находимся с арендаторами в одной упряжке. Когда помогаем им выйти из сложной ситуации, сохраняем разнообразие предложения в ТК и повышаем его товарооборот. Так было, например, в ТРЦ «Жемчужная Плаза» (расположен в Петербурге. — Ред.), где нам пришлось понизить арендные ставки, но за счет этого мы сохранили поток посетителей. Более того, посещаемость ТРЦ постоянно растет, несмотря на то что торгово-развлекательному комплексу уже 5 лет.

ТРЦ «Жемчужная Плаза»
ТРЦ «Жемчужная Плаза»


Вы заявили о возможной продаже ТРЦ «Жемчужная Плаза». Почему решили его продать? Есть ли спрос на объект?
— Сейчас вместе с китайскими партнерами (компания Shanghai Industrial Investment Holdings владеет 50% комплекса. — Ред.) мы изучаем возможность продажи этого комплекса. Но поскольку SRV — публичная компания, очень аккуратно комментируем свои планы. Я уверен, что на ТРК будет большой спрос и сделка окажется для нас успешной. Но пока она не закрыта. Параллельно мы готовим площадку под строительство второй очереди «Жемчужной Плазы». До старта строительства мы должны подписать предварительные договоры аренды, которые должны составлять не менее 50% от арендопригодной площади. Если примем решение строить, «Жемчужная Плаза» почти в 2 раза увеличит свои площади — до 180 тыс. м2 GBA.

Я слышала, что вы планируете строить вторую очередь и ТРК «Охта Молл» в Петербурге. Это так?
— У нас есть такая возможность. В собственности SRV находится земельный участок, который располагается рядом с действующим ТРК. Сейчас мы обдумываем, что делать с этой землей. Один из вариантов — вторая очередь торгового комплекса. Если ее построим, GLA ТРЦ «Охта Молл» превысит 120 тыс. м2, и комплекс окажется больше ТК «Галерея». Правда, у нас разные аудитории. Если в «Галерее» много туристов и семей с детьми, то у нас в основном горожане старшего поколения, что создает более комфортные условия для покупок.
ТРЦ «Охта Молл»
ТРЦ «Охта Молл»


Второй возможный вариант развития территории — строительство там МФК, включающего и офисы, и жилье, и торговлю. Такой микс функций сейчас очень популярен в Европе. И в портфеле SRV есть несколько подобных проектов. Например, в данный момент в Хельсинки возводится проект REDI, где будут жилые и офисные башни, небольшая зеленая зона на открытом воздухе и торговый комплекс, на одном из уровней которого располагается станция метрополитена. Подобный микс позволяет максимально эффективно использовать пространство, наполнить его жизнью.
Визуализации REDI в Хельсинки
Визуализации REDI в ХельсинкиФото предоставлено пресс-службой


 А насколько сейчас «Охта Молл» заполнен арендаторами? Кипит ли там жизнь?
— На 92,7%. Причем на 86% площадей уже работают магазины. Радует, что к нам приходят качественные, федеральные бренды. К концу года мы планируем заполнить ТРЦ на 100%. Если сравнивать с тем, что было вначале (а открывали мы ТРЦ «Охта Молл» в кризис), то сейчас это совсем другой мир — полноценный торговый комплекс, где растут арендные ставки и посещаемость. Сейчас посещаемость находится на уровне 9 млн человек в год, а к концу года эта цифра должна вырасти до 12 млн. И, думаю, это не предел, учитывая, как активно застраивают жильем район вокруг ТРЦ. Совсем недавно это была промзона. Мы пришли сюда первыми, и за нами потянулись другие девелоперы.

Сколько в итоге вложили в строительство ТРЦ «Охта Молл»? На старте заявляли инвестиции в 250 млн евро, но, наверное, было сокращение суммы из-за девальвации рубля?
— Итоговые инвестиции составили около 250 млн евро. Но нужно помнить, что стоимость торгового комплекса равна его арендному потоку, умноженному на 10. То есть каждый рубль аренды при продаже дает 10 рублей к стоимости актива. Получается, что, если ты на строительстве сэкономил, а потом из-за девальвации у тебя упали арендные ставки, твои потери умножаются на 10. Кроме того, инвестиции в стройку ты делаешь один раз, а аренду получаешь постоянно. Так что говорить о каких-то выигрышах от экономии я бы не стал. 

А вы планируете его продавать?
— У нас простая модель бизнеса: покупаем участок, развиваем его как девелоперы, доводим продукт до определенной доходности и потом передаем новому владельцу, который заведомо покупает хороший доходный объект. Эта модель не предполагает долгого владения объектом. 

И как долго будете управлять ТРЦ «Охта Молл»?
— Это зависит от рынка. Нормальный срок управления — 3 года. Но тут, наверное, будет больше. В том числе из-за возможности увеличения ТРЦ.

Фонд Russia Invest, учрежденный несколькими финскими компаниями, в том числе и SRV (на 27%), несколько лет назад озвучивал планы по расширению портфеля недвижимости в России. Они в силе?
— Russia Invest — главный владелец ТРЦ «Охта Молл». Мы ищем возможности для дальнейшей кооперации с ним. Но пока никаких решений не принято.



У всех, кто торгует в этом районе есть один большой соперник — огромный ТРК. Чтобы тягаться с ним, всем нам надо объединить усилия и противостоять ему. Как? Например, в нашем комплексе есть магазин Zara. Значит, у соседа должно быть что-то другое. 


Расскажите о работе в Москве. Весной прошлого года SRV завершил строительство первого ТРК в Мытищах, участок под который купили еще 10 лет назад. Почему так долго реализовывали проект?
— Во-первых, российская экономика не всегда была стабильна. Во-вторых, когда купили этот участок, рядом была дорога и большое пустое поле. Но в какой-то момент землю там купили девелоперы и стали активно застраивать ее крупными жилыми массивами. Население района стало увеличиваться на 10-12 тыс. человек с определенной периодичностью. И мы приняли решение строить ТК, поскольку поняли, что это оправданно — у проекта появилась аудитория. Мы довольны тем, как выглядит этот проект, довольны ростом трафика. Он еще не до конца заполнен арендаторами. Но мы над этим работаем. Этот комплекс, которому только год, как ребенок в нашей большой семье — требует много внимания.

55% проекта в Мытищах с 2014 года принадлежит фонду «Благосостояние», который связан с РЖД. Довольны ли вы этим партнерством и планируете ли его развивать?
— Да, мы очень довольны. Партнеры превысили все наши ожидания. Безусловно, мы надеемся продолжить взаимодействие и находимся в процессе поиска таких возможностей. Но конкретных договоренностей пока нет.

ТЦ 4DAILY
ТЦ 4DAILY


Как оцениваете конкуренцию среди московских торговых комплексов? Чем сегодня можно победить конкурентов в столице?
— Скажу так. В Стокгольме есть целые торговые районы, где покупатель может найти все что надо. И там торговые объекты не конкурируют, а дополняют друг друга. Но в Москве так пока не получается. Вокруг нашего комплекса в Мытищах есть несколько торговых объектов, которые видят в нас только конкурентов. Между тем у всех нас в этом районе есть один большой соперник — огромный ТРК. Чтобы тягаться с ним, всем нам надо объединить усилия и противостоять ему. Как? Например, в нашем комплексе есть магазин Zara. Значит, у соседа должно быть что-то другое. Тогда нам удастся наполнить район магазинами разных брендов и форматов, это привлечет максимальный покупательский трафик, и все будут в плюсе. Но пока, к сожалению, договориться с соседями мы не можем. Они не идут навстречу.

Есть ли у вас опыт работы с российскими подрядчиками? Что можете о них сказать?
— Мы не привозим в Россию рабочую силу из-за границы. Всегда нанимаем местных подрядчиков, а сами контролируем процесс. Когда мы строили ТРЦ «Охта Молл», в нашей команде было 35 финнов, два шведа и 50 российских специалистов службы заказчика. А основную работу делали местные фирмы, которые мы отобрали, проводя тендеры. В этом плане мы выгодная для российской экономики компания — создаем рабочие места. Истории бывают разные. Но в основном мы сотрудничеством довольны.

Расскажите о вашем проекте в Архангельске. Какова ваша роль в запуске ТЦ «Соломбала Молл»?
— Последние полтора года мы работали в этом проекте по найму: давали собственнику консультации по строительству, нарезке площадей, немного помогали с брокериджем. Сейчас ждем запуска торгового комплекса. И надеемся, что после этого выйдем на новый этап взаимодействия.

ТРЦ «Соломбала Молл»
ТРЦ «Соломбала Молл»


Проект МФК «МЕГА» в Калининграде тоже не собственный проект SRV?
— Да, это был наш первый внешний проект, который мы взяли под управление. Объект представляет собой единый комплекс зданий торгово-офисных центров «МЕГА Маркет», «МЕГА Центр» и «МЕГА Дом». Комплекс был введен в эксплуатацию в 2005 году и требовал реконцепции. Задача была сложная — нужно было повысить его обороты. Результат оказался лучше ожиданий. Сейчас собственник управляет комплексом сам. Но, возможно, мы туда еще вернемся.

Есть ли планы дальнейшей региональной экспансии?
— Планы есть. Ищем объекты для управления в других регионах. Но у нас нет задачи — поставить управление недвижимостью на поток. С каждым собственником мы работаем индивидуально. И в этом наша сила.

Как меняется покупательский спрос в России в кризис? И как его стимулировать?
— Расходы россиян на покупки, по моим наблюдениям, стабильны. Ни кризис, ни мундиаль особого влияния на них не оказали. Бросается в глаза активное использование безналичного расчета. Но, в отличие от Европы, в России все используют дебетовые карточки, а не кредитки. Но если кредитные продукты будут развиваться, это может стимулировать спрос.

У российских потребителей не растут доходы, поэтому ретейл стагнирует. Как долго, по вашим прогнозам, продлится эта ситуация?
— На сегодняшний день российский рубль больше контролируется государством, а его курс практически отвязан от цен на нефть. А когда многое зависит от политики — сложно давать прогнозы. Это история непредсказуемая.


Для людей ТК — не просто магазины, а одно из мест, где они могут встретиться. Людям скучно просто сидеть и что-то тихо покупать в телефоне. Хочется пообщаться, посмотреть на других.

 

В последнее время много говорят о том, что эпоха ТРК заканчивается. Они скоро будут не нужны из-за активного развития Интернета. Вы тоже так считаете?

— Электронный формат не заменит обычные торговые комплексы полностью. Особенно в России. Почему торговые центры так популярны здесь? Потому что у нас холодно и сыро. И для людей ТК — не просто магазины, а одно из мест, где они могут встретиться. Людям скучно просто сидеть и что-то тихо покупать в телефоне. Хочется пообщаться, посмотреть на других. Раньше выходили в театры, кинотеатры, другие развлекательные заведения. А сейчас предпочитают встречаться в торговых центрах, где есть и развлечения, и покупки, и питание — все что душе угодно. Со временем под воздействием интернет-торговли, скорее всего, будет меняться состав арендаторов ТК — fashion и другие классические виды торговли будут сокращать свои площади.

Например, когда открыли ТК «МЕГА Дыбенко», магазины электроники в этом ТК занимали 10 тыс. м2. А сейчас доля подобных магазинов значительно меньше. По сути, это просто шоу-румы. А основные покупки ушли в online. Но параллельно с этим процессом в ТК будут расти площади, которые занимают арендаторы, предлагающие развлечения, питание и обучение. Это то, что востребовано. Плюс в ТК будут появляться пункты e-commerce. У нас в ТРЦ «Охта Молл» уже есть пункт выдачи товаров «Юлмарт». Также есть «Лента», где можно заказать доставку товаров, купленных удаленно, или забрать продукты в пункте выдачи. Мы осознаем эти тренды. Это уже даже не тренды, а реальность. И когда мы проектируем новые торговые центры, мы учитываем эту тенденцию.

Каким же будет торговый комплекс будущего — лет через десять?
— Сложно дать однозначный ответ, так как очень много вариантов развития, но мы меняемся вместе с миром и рынком и не цепляемся за концепцию торгового центра. Мы готовы к переменам. Возможно, люди через 10 лет начнут летать. Возможно, ТК будут строить без стен или без парковок. Сложно сказать. Но наша задача — дать рынку такой продукт, который будет востребован. Чтобы лучше понимать тренды, я последний год много путешествовал по миру — расширял кругозор, посещая передовые компании.

Справка

SRV Group

  • Девелоперская и строительная компания, основанная в 1987 году. Входит в пятерку крупнейших фирм Финляндии.
  • Оборот в 2017 году —  1,1 млрд евро. Портфель заказов - 1,55 млрд евро. Персонал – более 1000 человек. Акции котируются на Хельсинкской фондовой бирже с 2007 года.
  • Более 200 завершенных проектов в Финляндии. И более 200 завершенных проектов в России.