В России очень много малоформатных торговых центров — небольших объектов, созданных без особых концепций и логики в больших жилых массивах. Это такие странные ТЦ, что даже рыночная статистика их не учитывает. А зря — ведь в больших городах России львиная доля торговли находится именно там. В Москве, например, лишь 13,6% торговых центров можно назвать концептуальными, а 86,4% — это «прочие» (в Петербурге соотношение похожее: 20,6% на 79,4%). Эти неучтенные «прочие», так же как большие моллы, каждый день влияют на покупательские предпочтения населения. Отказываясь брать их в расчет из-за размера и нелепого вида, мы как минимум лишаем себя внятной картины распределения потребительского спроса.



Что же такое малоформатные торговые центры сегодня? Как правило, это небольшие ТЦ с ограниченным составом арендаторов и отсутствием понятия «якорь» как такового. Цель их существования — обеспечить население окрестных домов товарами первой необходимости. Поэтому они не придумывают никаких концепций, а живут как живется — сегодняшним днем. br>
Тем не менее даже в этом хаотичном сегменте можно применить классификацию и выделить несколько видов объектов с разным происхождением и судьбой. В наши дни они развиваются по разным сценариям и имеют разные виды на будущее.

1

Привет из СССР

В советское время в новых жилых районах тоже строили магазины у дома. Для всех этих «бубликов», «стекляшек» и «универсамов» выбирали бойкие места. Поэтому даже в новейшей истории они не сошли со сцены (чего не скажешь о тех же кинотеатрах советской эпохи, которые быстро впали в депрессию и поменяли профиль). В «стекляшки» со временем заселились ипэшники: челноки, кустари и фермеры, которым доступ в качественный ТЦ оказался заказан. Многие обитают там и сейчас. Но в последнее время собственники таких «стекляшек» стали их активно реконструировать. Туда потянулись крупные сетевые ретейлеры, которым жизненно необходимо быть поближе к народу. И получились хорошие магазины у дома нового образца.

2

Безымянный ужас

За последние 20 лет внутри густонаселенных жилых кварталов появилось много торговых объектов без имени. Строили их обычно те же девелоперы, которые возводили жилье. По сути, эти объекты — плод эволюции традиционного стрит-ретейла в жилом фонде, который на определенном этапе оказался тесноват для местных жителей и не смог полностью удовлетворить их спрос. Поначалу строили небольшие отдельно стоящие ТЦ — до 5 тыс. м2, очень похожие друг на друга: торговля там занимала 90% площадей, не было парковки, да и внешне это был тихий ужас. Но! Постепенно площади таких объектов стали увеличиваться, а облик — преображаться. В прошлом году появились ТЦ по 15 тыс. м2 и даже по 18 тыс. м2, то есть полноценные «районники». Туда бодро тянутся сетевые операторы, поскольку там нет маркетинговых и рекламных сборов, сборов за охрану, условия формирования ставки лояльны, а покупатель — в шаговой доступности. Последнее — стабильный ежедневный пешеходный трафик — особенно важно для сетевиков.

Причем некоторые крупные ретейлеры начали проектировать такие объекты под собственные нужды, закладывая в проекты и площади для арендного бизнеса. В ТЦ появилась внутренняя навигация, включился маркетинг и брендинг. Вспомнили и про внешний вид. Такие ТЦ стали визитными карточками новых жилых комплексов, увеличив скорость продаж квартир и их стоимость. Нельзя сказать, что у новых проектов такого формата нет концепции, ведь концепция ТЦ — это прежде всего соответствие целевой аудитории. Если большие моллы с развлекательной инфраструктурой люди посещают, когда у них есть свободное время, то в малоформатные ТЦ заглядывают — как раз когда его нет.

«Посещение крупного молла с развлекательной инфраструктурой зависит от свободного времени, посещение малоформатного ТЦ — от его отсутствия!»



В нынешнем мире время в дефиците. Наверное, по этой причине динамика развития таких малоформатных ТЦ существенно выше, чем у качественной торговой недвижимости.

3

Торговля «на подушке»

Еще один формат, ворвавшийся на рынок в последние годы, — это торговые центры в стилобатах жилых зданий. Земля нынче в дефиците, и как ответ на этот вызов — синтез street-retailа и отдельно стоящей торговой инфраструктуры.

Наглядный пример такого проекта — построенный, но еще не открытый торговый центр в ЖК «Лондон Парк» в Петербурге. Площадь этого стилобатного комплекса составит 60 тыс. м2. По габаритам это уже далеко не «районник», а скорее торговый центр окружного формата. И таких проектов в больших городах появляется все больше. Они рождаются незаметно для рынка, но значительно влияют на перераспределение покупательского потока. Стоит ли игнорировать этот факт?



Вывод следующий: малоформатные торговые центры во всех их проявлениях не просто заняли свою нишу, а уже намеренно отнимают трафик у крупных концептуальных моллов. Об этом необходимо помнить, задаваясь вопросом о падении трафика в больших ТЦ. Пока рынок качественных торговых центров озабочен проблемами реконцепции и поиском новых форматов, квартальные торговые центры решают ежедневные проблемы покупателя.