После того как помещение мечты найдено, необходимо проверить документы на объект и заключить грамотный договор аренды.
Договор аренды — это, по сути, основной документ, регламентирующий взаимодействие арендодателя и арендатора. Любые спорные ситуации, и условия тех или иных действий описаны именно там. Поэтому золотое правило звучит очень просто «Не экономьте на юристах!». Поверьте, хороший договор аренды — это то, что гарантирует вам стабильную работу в помещении на протяжении долгого срока.
Более того, если случится так, что вы соберетесь продавать бизнес, основным активом, который будет рассматривать потенциальный покупатель, будет именно договор аренды, а точнее коммерческие условия аренды и его продолжительность.
Но начать общение с собственником надо с документов на помещение.
Самый простой способ быстро выяснить юридический статус объекта – заказать выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимость). В этом документе будет актуальная информация о статусе объекта, его правообладателе, наличии возможных обременений и точном метраже. Если актуальные сведения из реестра совпадают с заявленными, то можно запросить у арендодателя «рыбу» договора аренды, и дать шаблон на изучение вашему юристу. Важным моментом также является полное соответствие фактической планировки помещения с текущим согласованным проектом. Несоответствие проемов и комнат может повлечь сложности при дальнейших согласованиях и получении алкогольной лицензии на помещение.
Но перейдем непосредственно к договору аренды. Прежде всего, надо отметить, что договор должен быть долгосрочным и зарегистрированным в реестре. В таком случае в выписке, о которой мы говорили выше, в графе обременения появятся сведения о том, что объект находится в аренде за соответствующим юридическим лицом.
Лично мы, когда рассматриваем новые помещения, не смотрим договора менее семи лет, в редких случаях рассматриваем пять. Причины достаточно банальны, вкладывая большие деньги в помещение, мы хотим получить гарантии сохранности наших инвестиций в долгосрочной перспективе. Окупаемость проекта в текущих реалиях может составить более трех лет, и это означает, что первые несколько лет мы просто возвращаем первоначальные вложения, и только после этого начинаем зарабатывать деньги. По этой причине договора должны быть длинными, а условия аренды максимально прогнозируемыми во времени.
Следующим моментом к обсуждению с арендодателем, перед подписанием договора, является льготный период по договору. Это неоплачиваемое время в рамках контракта, которое арендатор получает на время ремонта помещения. Стандартная практика на рынке – от одного до трех бесплатных месяцев. Но, эти коммерческие условия, это всегда предмет торга, и в данном случае, чем детальнее вы покажете собственнику намерения по планируемым неотделимым улучшениям и инвестициям в объект, тем легче сможете убедить его дать вам больше времени на ремонт. В этом плане дизайн-проект — это отличный документ в помощь к переговорам с арендодателем.
Не буду детально разбирать все разделы договора аренды, там очень много нюансов и подводных камней, оставим эту работу профессионалам юристам. Но ключевые моменты по договору необходимо понимать самому, чтобы в процессе переговоров понимать какими пунктами вы можете пожертвовать, а какими нет, и они являются для вас критическими.
Для нас основным пунктом, который мы контролируем сами, в первую очередь, является условия расторжения договора. Как с нашей стороны, так и со стороны арендодателя.
Здесь много возможных вариантов условий по договору, кто, на каких условиях, и в случае чего имеет право досрочно отказаться от договора. Но идеальная ситуация для арендатора выглядит так: арендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупреждая собственника за один месяц, а арендодатель не имеет права расторгнуть договор вообще, или только в случае нарушения критических пунктов по договору (например, про своевременную оплату аренды).
В нашей практике был один договор, в рамках которого мы недосмотрели пункт про досрочное расторжение с нашей стороны. Обычно мы внимательно изучаем возможность прекращения договора арендодателем – ведь страшнее всего ситуация, в которой тебя выгоняют из помещения, куда ты вложил деньги и хорошо работаешь. И, согласитесь, не всегда очевидным кажется ваше право, как арендатора, отказаться от исполнения договора. В итоге у нас не было возможности съехать с помещения досрочно, и пришлось терпеть убытки в течение целого года, хотя дешевле было закрыться.
Несмотря на все подводные камни, которые необходимо учесть при заключении договора, надо отметить, что арендодатели все чаще понимают важность долгосрочного партнерства. Во многом пандемия короновируса научила их входить в положение арендатора, и идти на встречу в угоду долгосрочных отношений, нежели сиюминутной выгоды, когда арендатор тратит последние ресурсы на закрытие долгов по аренде и в итоге сворачивает бизнес и помещение пустует.
Напоследок отмечу, что грамотно заключенный договор аренды защитит вас даже от проблем в случае продажи помещения собственником. По гражданскому кодексу права пользования и права владения помещением юридически разделены. Поэтому новый собственник не может просто так поменять договор при приобретении недвижимости. И договор аренды, как обременение, передается ему вместе с правами владения. В данном случае вы заключите всего лишь дополнительное соглашение о замене стороны по договору аренды по причине продажи объекта недвижимости