Последние 15 лет эксперты рынка торговой недвижимости при создании концепций ТЦ убеждали девелоперов в том, что все магазины должны располагаться внутри торгового комплекса и ни одно торговое помещение не должно иметь отдельный вход. В современных ТЦ все было подчинено единой логике: поток покупателей попадал в воронку продаж через единственный центральный вход и дальше растекался по торговым галереям и этажам в магазины. В этой логике «якоря» ТЦ, а также его общепит размещались в глубине галерей и на верхних этажах, чтобы тянуть трафик.

Все это, естественно, имеет под собой практическую почву и сейчас. Но пандемия многое изменила. Все ТЦ стали восприниматься как объекты повышенной опасности. Многие из них были закрыты. И никакие логические доводы и расчеты, никакие финансовые модели и призывы помиловать ни к чему не привели. Конечно, ситуация от региона к региону отличалась. Но под раздачу попали примерно одинаковые форматы магазинов. Причем в масштабах страны не было единого подхода к тому, как должны быть закрыты ТЦ.

Решение о том, что и как закрывать и когда снимать ограничения, принимали региональные власти. Например, губернатор нашей родной Свердловской области предпочитал и указы, и комментарии к ним публиковать через свой личный блог в «Инстаграме». Не знаю, во многих ли регионах было так же, но у нас эта практика длилась 4 месяца. Проблема была в том, что указы региональных властей из-за поспешности и непроработанности содержали нормы, которые были непонятны ни бизнесу, ни простым людям. Путаница и неоднозначность в трактовках сбивали людей с толку. А пояснения, которые давали власти, напускали в ситуацию еще больше тумана.

Но бизнес продирался сквозь дебри указов и пояснений, и в сухом остатке некоторые послабления все-таки получил. В составе ТЦ разрешили работать магазинам продуктов, DIY, бытовой техники и связи. Общепит работал на вывоз. А чуть позже позволили работать магазинам детских товаров, товаров первой необходимости, а также банковским отделениям.

Но классическая концепция ТЦ — привычная и успешно реализованная до пандемии во всех регионах страны — получила удар. 90% арендаторов были закрыты. Бизнес ретейлеров и девелоперов понес колоссальные убытки.
Чуть лучше период жестких ограничений, на мой взгляд, пережили те ТЦ, которые по своей пространственно-компоновочной структуре не были классическими, а представляли собой симбиоз форматов. Если обратиться к нашему опыту, в нашем портфеле недвижимости есть ТЦ DEPO в Нижнем Тагиле Свердловской области. Изначально концепция этого ТЦ строилась так, что мы возводили одноэтажные очереди по принципу ретейл-парка. И сейчас этот комплекс — симбиоз ретейл-парка и обычного ТРЦ. В составе комплекса есть отдельный DIY-гипермаркет площадью 11 тыс. м2 и отдельный ресторан в формате «драйв». В сложное время карантина вместе с гипермаркетом «Лента» и теми магазинами, которые работали в торговой галерее с разными допущениями, они генерировали тот денежный поток, который позволил нам, в отличие от многих коллег по цеху, не свалиться в кризисное пике.

За первые 2 месяца карантина КFC по оборотам, конечно, просел. Это было объяснимо — народ ужался. Но ситуация изменилась в июне. И оборот ресторана вырос вместе с нашим арендным потоком. Сегодня KFC, McDonalds и Burger King приостановили традиционное развитие в стрит-ретейле и на фуд-кортах. Но формат «драйв» даже во время жесткого карантина работал прекрасно. И сегодня представители «большой тройки» говорят, что для них это приоритет №1. Так что, если структура ТЦ позволяет, советую всем девелоперам обратить внимание на этот островок безопасности. Когда каждая копейка на счету — это выход.

Если говорить о нашем гипермаркете DIY, то все 4 месяца ограничений он работал с оборотом, сопоставимым с 2019 годом. Логика была очевидна: людям запретили ездить за границу, запретили ходить в магазины и рестораны, так что они стали активно улучшать свои дома и дачи. И понесли деньги в магазины DIY. От гипермаркета мы получили хорошие арендные платежи — он стал для нас своеобразной подушкой безопасности.

И хотя у нашего ТЦ нет пешеходного трафика и жилья поблизости (он находится за городом), к нам ехали и у нас покупали. Так что нестандартная структура ТЦ, созданная в 2014 году, оказалась для нас выигрышной.

Я уверен, что после пандемии девелоперы будут пересматривать подходы к созданию и развитию своих проектов. Куда они будут инвестировать? Есть подозрение, что деньги пойдут в стрит-ретейл, потому что в пандемию расположенные там магазины площадью до 800 м² работали и приносили доход.


Возможно, часть девелоперов пересмотрит подход к магазинам формата DIY. До кризиса было много случаев, когда девелоперы отказывались размещать такие магазины в своих проектах или рядом с ними. Теперь, я думаю, они изменят свою точку зрения.

Рестораторы будут уделять больше внимания концепциям с закрытыми верандами. Я сделал опрос рестораторов: оказалось, что для многих из них веранды во время карантина стали спасательным кругом. Некоторые концепции даже делали с веранд такой же оборот, как с основной посадки в ресторане. Это показательно. Рестораны в формате «драйв» тоже будут набирать популярность. И «большая тройка» в этом вопросе будет задавать тренд.

Есть также подозрение, что часть девелоперов начнет менять концепции и станет рекомендовать своим арендаторам делать отдельную входную группу с улицы. К слову, когда ТЦ DEPO только заселяли арендаторы, мы долго боролись со «Спортмастером», который занял большую площадь рядом с центральным входом. Менеджеры «Спортмастера» убеждали нас, что магазину нужен отдельный вход. Мы отказали. И сильно об этом пожалели в период пандемии.

Возможно, инвесторы также обратят внимание на ретейл-парки и аутлет-центры и начнут в них инвестировать.

Но это все — предварительные выводы, так сказать, попытка заглянуть немного вперед. Что на самом деле будет с ретейлом и концепцией классического ТЦ — покажет время. Будем надеяться, что таких глобальных турбулентностей на рынке больше не будет. И дальше мы будем жить и работать пусть в новых, но не в экстремальных условиях, в которых выживали последние 4 месяца.

Из выступления на Межрегиональной конференции «РСТЦ-Урал/Сибирь. Новые реальности для торговых центров»