Не успели отгреметь в Госдуме РФ страсти по закону о праве арендатора на односторонний отказ от договора аренды коммерческой недвижимости, как на горизонте замаячили новые инициативы. Пленум Верховного суда готовится утвердить постановление, позволяющее расторгать любой договор при возникновении обстоятельств непреодолимой силы, в частности, действий властей.

Как пишут СМИ, особую тревогу у бизнеса вызывает п.38 данного документа. Там говорится, что если после заключения договора возникают чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, не зависящие ни от одной из сторон, каждый контрагент «в случае объективной утраты интереса вправе отказаться от договора». Бизнес беспокоит, что этот пункт существенно расширяет возможности арендаторов на отказ от договоров. Это, по их словам, противоречит логике уже принятого Госдумой закона, который позволяет расторгать контракты арендаторам из числа малого и среднего бизнеса (МСБ) без штрафов, если не удалось договориться об уменьшении платежей до 1 октября 2020 года. Чтобы избежать правового хаоса, бизнес просит исключить п.38 из постановления.

Примечательно, что в обычной жизни предпринимательское сообщество не проявляет особого внимания к проектам постановлений пленума Верховного суда. Их обсуждение – удел профессиональных юристов. Но самоизоляция изменила и это. Что же в этой инициативе такого страшного для бизнеса, в частности для владельцев торговых центров?

 

 

Дело в том, что пленум предлагает разрешить арендаторам односторонний выход из договора, если совпадут следующие условия:
- есть обстоятельства непреодолимой силы (чрезвычайные, непредотвратимые и независимые от сторон);
- стороны объективно не могут исполнять обязательства временного характера;
- одна из сторон объективно утратила интерес к продолжению отношений, и эта ситуация приводит к существенной просрочке (или может привести в будущем).

Само по себе описание условий применения права на односторонний отказ выглядит достаточно разумно. Однако, дьявол, как обычно, кроется в деталях.
Во-первых, в документе не решен вопрос о том, что такое «временный характер» непреодолимой силы – о каком сроке идет речь? Верховный суд говорит лишь о «существенной просрочке». Однако содержание этого термина не раскрывает, что может породить различные толкования судебных органов.

Во-вторых, не понятен пассаж о том, что действия «могут привести к просрочке в будущем». Как это можно доказать? И как доказать, что данная просрочка будет существенной и окажется результатом именно действий непреодолимой силы? Тут больше вопросов, чем ответов.

Не могу согласиться и с формулировкой «объективная утрата стороной интереса…». Дело в том, что охраняемый законом интерес всегда субъективен. И его утрата – тоже. А значит эта формулировка ни что иное, как «сферический конь в вакууме».




Судя по всему, больше всего переживаний у бизнеса вызвал фактический знак равенства, который этот документ ставит между решениями органов государственной власти и местного самоуправления и непреодолимой силой. Но следует помнить, что решения власти должны соответствовать общим требованиям «чрезвычайности». Так что, в целом, это положение ничего принципиально нового в ситуацию не вносит.

Получается, что основные претензии к текущей редакции постановления пленума Верховного суда сводятся к неточности некоторых его формулировок. Оставить их на откуп судебной практике будет неразумно. Поэтому, на мой взгляд, необходимо более четко прописать все критерии, чтобы избежать двойных толкований. В тоже время, из судебной практики следует, что все противоречия такого рода суды разрешают, исходя из обычаев делового оборота («как обычно это происходит»). Так что, и здесь, судя по всему, будет найден баланс, благодаря судебной практике.


Мой совет участникам арендных отношений такой. Еще раз обратите внимание на то, что написано в вашем договоре, в разделе про непреодолимую силу. В свете последних событий этот раздел из «юридического мусора» превратился в важный элемент регулирования отношений сторон. И многие судебные разбирательства (а они неизбежны) будут сводиться к доказательству того, что обстоятельства, действительно, были непреодолимыми.