В Самаре, городе с населением 1,16 млн человек, сегодня работают 14 крупных торговых центров суммарной арендной площадью почти 800 тыс. м² .По этому показателю Самара, по данным JLL, занимает второе место в стране после Екатеринбурга, где 1,25 млн м² качественных торговых объектов. Правда, общая площадь всех крупноформатных торговых объектов (площадью более 45 тыс. м²), по данным аналитиков REC, составляет около 1,5 млн м². Так что, возможно, Самара - и лидер. Все зависит от того, как считать.

Если, например, посмотреть, сколько торговли приходится на каждую 1 тыс. жителей города, то Самара окажется самым насыщенным рынком торговой недвижимости среди городов-миллионников России с результатом 682 м². Для сравнения: обеспеченность торговыми площадями жителей Екатеринбурга составляет 652 тыс. м², а Москвы и Петербурга — 500 м² и 570 м² на 1 тыс. человек соответственно, говорит старший аналитик торговой недвижимости департамента исследований Colliers International Надежда Солженикина.

В городе много суперрегиональных ТРЦ. В числе самых крупных — стотысячники «Гудок», «Космопорт», «Аврора Молл» и «МЕГА». Строили их в разное время. Например, первая очередь «Аврора Молл» появилась в 2003 году (сейчас в комплексе четыре очереди площадью 115 тыс. м²). А такой же по размеру ТРК «Гудок» — самый новый торговый центр Самары: ввели его в 2016 году.

«На динамику ввода новых торговых объектов влияет высокая конкуренция, а также сложности с привлечением финансирования и дефицит земельных участков, подходящих под строительство торговых комплексов. Из-за этого последние 4 года торговые объекты в Самаре строили неактивно. А основные открытия новых магазинов и переезды с места на место старых происходили в сегменте стрит-ретейла», — говорит директор отдела торговых помещений CBRE в регионах России Михаил Рогожин.



Ставки и скидки
Кроме жителей Самары торговые центры города постоянно посещают и жители Самарской области, в частности Сызрани, Новокуйбышевска, Чапаевска и Жигулёвска. «Но если в этих населенных пунктах появятся свои качественные торговые комплексы, люди, разумеется, предпочтут совершать покупки рядом с домом», — говорит Михаил Рогожин. 

Но даже с учетом этой аудитории предложение торговых площадей в Самаре значительно превышает спрос. Это неизбежно приводит к росту конкуренции между ТРЦ и негативно влияет на уровень их заполнения арендаторами. «В некоторых объектах города уровень свободных площадей сегодня превышает 20%», — констатирует Надежда Солженикина.



«За прошлый год стоимость аренды торговых площадей в Самаре снизилась на 2% по сравнению с 2016 годом и составила на конец 2017 года 757 рублей за 1 м² в месяц (с учетом НДС). Самые высокие ставки были зафиксированы в Самарском и Ленинском районах города, а самые низкие — в Кировском (657 рублей за 1 м² в месяц) и Железнодорожном районах (688 рублей). При этом скидка на аренду торговых помещений находилась в диапазоне 5-10% и в среднем составляла 8%», — говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.

На рынке купли-продажи торговых площадей Самары также серьезных изменений за последний год не произошло. «Самые высокие цены (с учетом НДС) были отмечены в Советском районе (79,9 тыс. рублей за 1 м²), а самые низкие — в Куйбышевском районе (52,9 тыс. рублей). Самыми дорогими традиционно оказались небольшие по площади помещения, а самыми дешевыми — помещения в крупных торговых комплексах. Так, для объектов площадью до 50 м² средняя удельная цена составила 97,9 тыс. рублей за 1 м², а для объектов площадью 500-1000 м² она оказалась почти в 2 раза ниже — 48,6 тыс. рублей за «квадрат». Средняя удельная цена торговой недвижимости Самары по состоянию на конец 2017 года оказалась на уровне 68,8 тыс. рублей за 1 м². Среднее значение скидки на торг было на уровне 10%», — сообщил Алексей Коренев.

Торговый король
Заметными игроками на рынке торговой недвижимости Самары являются местная компания «Меркурий-Плюс» и федеральный игрок IKEA. На их долю приходится 14% и 13% общего объема торговых площадей города соответственно. Но им далеко до лидера самарского рынка — местной девелоперской компании «Виктор&Ко», которая контролирует около 53% всей качественной торговой недвижимости Самары. Эту фирму в 1996 году создал и возглавил предприниматель Виктор Сурков. О его творческом пути известно мало. По официальной информации, он был главным инженером завода «Дагдизель», но переехал в Самару из Дагестана в 1990-х годах. Работу в новом городе начал с создания ателье, где шил шапки. Потом создал авторынок на месте городской свалки.



Газета «Версия» вспоминает, как в 2005 году с большим шумом строился ТРК «Мегасити» на Ново-Садовой ул. На месте будущей стройки оказалось зеленая зона, где росли старые дубы. Местные жители пытались защитить деревья, но безуспешно. Были протесты и при строительстве ТРК «Космопорт» — для этого тоже вырубили деревья и осушили озера. 

А пару лет назад Виктор Сурков схлестнулся в Госстройнадзором, прокуратурой и региональным Минкультом из-за ТРК «Гудок». Оказалось, что для строительства этого объекта нужно снять несколько метров на Всесвятском кладбище, где похоронены уважаемые люди города. Поднялась волна возмущения. Но комплекс все равно построили. А позже через суд и легализовали, хотя мэрия отказывалась принимать здание в эксплуатацию. Кроме того, «Виктор&Ко» оказалось первой местной компанией, которая пригласила в свои торговые центры федеральные сети, ущемив местных ретейлеров. Это тоже не добавило любви местных жителей к успешному застройщику.



Сейчас «Виктор&Ко» — крупнейший девелопер на рынке коммерческой недвижимости Поволжья, член Европейского и Российского советов торговых центров. В собственности компании находится пять ТРК Самары («Гудок», «Космопорт», «Амбар», «Мегасити» и «Московский») общей арендопригодной площадью 415 тыс. м² и складские помещения площадью 102 тыс. м². По подсчетам Forbes, арендный доход «Виктор&Ко» в 2016 году составил $55 млн. С этим результатом Виктор Сурков занял 28-ю строчку в рейтинге  Forbes «Короли российской недвижимости — 2017». Но в аналогичном рейтинге 2018 года Виктора Суркова не оказалось. Дело в том, что в декабре 2016 года он вдвое поднял ставки аренды в своем ТЦ «Космопорт». Арендующие там небольшие площади предприниматели в соцсетях размещали посты с предложением объявить бойкот торговому комплексу, но до активных действий не дошло. (В этом году небольших арендаторов ТК «Амбар» оповестили о повышении цены аренды в 1,5 раза. Некоторые из них засобирались на выход.) Несмотря на повышение ставок, общий арендный доход компании за 2017 год снизился. «Амбар» и «Московский» показали убыток.
В структуре рынка  торговой недвижимости Самары ТЦ площадью более 45 тыс. м² занимают долю (80%) 13% - городские (общая площадь 10- 45 тыс. м²), и 7% - районные (общая площадь до 10 тыс. м²). У компании «Виктор и Ко», по нашим данным, 56% рынка. Остальные участники управляют одним-двумя объектами поэтому их доля не превышает 10% (по самым крупным объектам). Но компания "Виктор и Ко" теряет свою популярность. Полностью заполненным сейчас остается только ТРЦ "Космопорт". еще два их ТРЦ находятся в стадии заполнения и раскрутки - "Амбар" (уже 3 год) и "Гудок". А еще два ТРЦ ("МегаСити" и "Московский") в стадии реконцепции.
Самая низкая доля вакантных площадей (5-7%) у ТЦ "Аврора" и "Вива Лэнд". Именно они находятся на самых крупных магистралях города. Так же полностью заполнена "Мега" - самый качественный ТРЦ Самары на данный момент. У других ТК доля вакансии на уровне 10%. А трендом последнего времени на рынке торговой недвижимости Самары становиться развлекательная, образовательная составляющая, а также food, fashion и art пространства. 

Крупнейшие ТРЦ Самары

Название	GLA,  м2	Год ввода
«Гудок»	115000	2017
«Аврора Молл» (четыре очереди)	115000	2003/2006/2014/2016
«Космопорт»	106000	2007
«МЕГА»	104400	2012
«Амбар»	90115	2014
«Вива Лэнд»	47600	2010
«Парк Хаус»	45200	2006
Источник: Colliers International

Кстати, с арендаторами самарский бизнесмен не церемонится и активно судится, причем успешно. В настоящее время ООО «Московский», оператор одноименного ТРК, подконтрольного «Виктор&Ко», пытается взыскать с якорного арендатора гипермаркета «Ашан» более 45 млн рублей за ненадлежащее исполнение договора аренды. А в прошлом году ООО «Медиа-Маркт-Сатурн» (сеть магазинов Media Markt, которая с сентября 2018 года прекратила работу в России) не удалось взыскать с оператора ТК «Амбар» 75 млн рублей неустойки за опоздание с его открытием.



«Гудок»: самый громкий
ТРК «Гудок» — крупнейший в Поволжье торговый комплекс. Он расположен в самом сердце Самары, на Красноармейской ул., 133, в 5 минутах ходьбы от городского железнодорожного вокзала. Появился он в 2016 году на территории бывшего завода «Волгокабель» и Всесвятского кладбища. Его со скандалом (объект задел кладбище) построила в 2016 году компания «Виктор&Ко». Местная администрация не хотела принимать здание в эксплуатацию. Но девелопер добился этого по суду. Комплекс «Гудок» стал пятым в портфеле девелопера. Его общая площадь — 267 тыс. м², арендопригодная — 115 тыс. м². Там расположено 200 магазинов, 30 кафе и ресторанов, детский парк развлечений, кинотеатр на семь залов, фитнес-клуб с бассейном. В комплексе также есть бизнес-центр класса А. Добраться до ТРК можно на общественном и личном транспорте. Для последнего предусмотрена парковка на 5 тыс. машин. 



«Аврора Молл»: четыре очереди
Этот торговый комплекс появился в Самаре в 2003 году на оживленном перекрестке улиц Авроры и Аэродромной в центре города. Появился он на месте скромного супермаркета «Меркурий-продукт». Собственник этого заведения — фирма «Меркурий-Плюс — принял решение построить большой, удобный и современный супермаркет с множеством магазинов и развлекательных центров. Новое здание начали возводить вокруг действующего магазина. В проект также включили трамвайное кольцо — оно оказалось внутри нового здания. Периодически можно наблюдать движение трамвая, выезжающего из тоннеля фасадной части комплекса. Проект постепенно расширяли. После строительства четвертой очереди его арендопригодная площадь составила 115 тыс. м². Развлекательная часть представлена парком развлечений, батутным комплексом, кинозалом и ресторанами.