Часть 3

Договор аренды

Мы переходим к основной главе книги, посвященной тонкостям заключения договоров аренды коммерческой (торговой) недвижимости, но, прежде чем непосредственно обсудить условия договора, необходимо определиться относительно его формы.

Вряд ли кому-либо придет в голову заключать договор аренды в устной форме, но все же напомню, что в силу положений статьи 609 Гражданского кодекса РФ все договоры сроком более одного года, а также все договоры вне зависимости от срока, одной из сторон которых является юридическое лицо, заключаются в письменной форме.

Но письменная форма договора может быть разной, и в настоящее время чаще всего встречается два основных подхода, когда договор аренды представляет собой один документ с приложениями или договор с приложениями, состоящий из двух частей: специальной или особенной, содержащей основные параметры сделки (размер арендной платы, сроки и т.п.), и общей, содержащей остальные условия правоотношений сторон.

Например, типовой договор аренды помещений в торговом центре «Авиапарк» состоит из договора аренды примерно на 10-15 листах и 10-11 приложений, включающих общие условия, правила арендаторов, правила производства работ, форм актов и отчетов — еще на 150 листах. 

Фактически оба варианта формы договора содержат одни и те же условия, но исходя из имеющейся практики, вторую форму, состоящую из двух частей, чаще всего используют профессиональные девелоперы, являющиеся собственниками нескольких торговых центров или владеющие одним, но очень крупным объектом. К таким арендодателям относятся, например, Ingka Centres (торговые центры MEGA), торговый центр «Авиапарк» в Москве, FortGroup (торговые центры «Европолис», Fort и другие в Москве и Петербурге). Такой подход удобен в случае большого количества однотипных договоров, когда сотрудникам отделов аренды, эксплуатации и бухгалтерии не надо читать весь договор, так как все существенные условия указаны в специальных (особенных) частях таких договоров, а все отличия от стандартных форм и общих условий договора, как правило, фиксируются сторонами в форме протоколов разногласий, которые являются приложениями к договорам.


Ниже мы рассмотрим большинство условий договора аренды на примере обычного договора, составленного в виде одного документа, но, как уже было указано выше, полностью применимого и к договорам, составленным в виде двух частей. Все условия договора будут изложены в том порядке, в котором они обычно встречаются в договорах аренды, составленных по такой форме, разве что статьи договора могут быть изложены в разных порядках.

1. Стороны договора
Договор аренды начинается с преамбулы, вводной части договора, в том числе содержащей описание сторон договора. О том, как сторонам договора аренды «познакомиться», не забывая о должной осмотрительности, мы более подробно останавливались во второй главе настоящей книги (ссылка здесь), но для заключения договора требуется соблюдать дополнительные формальности.

Государственная регистрация договоров долгосрочной аренды осуществляется по правилам, предусмотренным Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», статья 21 которого содержит формальные требования к любой сделке с недвижимостью, в том числе к оформлению документа. 

Так, частью 2 указанной статьи предусмотрено, что «тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью».

Таким образом, при составлении как минимум всех договоров аренды, подлежащих государственной регистрации, необходимо придерживаться следующих правил:

• Указывать полное наименование сторон, то есть указывать в договоре: Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», а не ООО «Ромашка». Много времени на таком сокращении вы вряд ли сэкономите, но точно потратите больше при регистрации. В идеале нужно указывать в договоре и полное, и краткое наименование (см. пример ниже).
  
  Правильное наименование важно также для налоговых органов, которые могут предъявить претензии из-за несоответствия наименований организаций в договоре, счетах и счетах-фактуры. 
  
  Случай из практики: организация на рубеже 2000-2010-х годов арендовала помещение в торговом центре «Крокус Сити Молл». В договоре аренды было указано полное наименование арендодателя, на тот момент им было Закрытое акционерное общество «Крокус Интернешнл», а в счетах-фактуры было указано краткое наименование — ЗАО «Крокус». Налоговые органы сочли, что это разные организации, не приняли возражения на акт налоговой проверки и вынесли решение. Конечно, это нонсенс, и решение было отменено в управлении ФНС, но время и силы были потрачены неэффективно.

• Указывать места нахождения сторон. Здесь необходимо обратить внимание на разницу понятий «место нахождения» и «адрес юридического лица». В соответствии с положениями статьи 54 Гражданского кодекса РФ, место нахождения юридического лица — это место его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования), а адрес юридического лица — это фактический адрес, по которому находится единоличный исполнительный орган юридического лица в пределах места нахождения.
  
  Например, местом нахождения ООО «Замания» является город Москва, а адресом — 127015, город Москва, улица Большая Новодмитровская, дом 23, строение 2, 3-й этаж, помещение I.
  
  Таким образом, для регистрации договора достаточно указания города или муниципального района, в пределах которого находится адрес организации.

• Фамилии, имена и отчества физических лиц должны быть указаны полностью, то есть не А. С. Пушкин, а Александр Сергеевич Пушкин.
  
  Таким образом, чтобы избежать приостановлений и отказов в государственной регистрации договоров долгосрочной аренды, желательно описывать стороны договора в следующем виде: Общество с ограниченной ответственностью «Дубровский» (ООО «Дубровский»), юридическое лицо, учрежденное в соответствии с законодательством Российской Федерации, зарегистрированное за ОГРН 5167746409364 с местом нахождения: город Москва, находящимся по адресу: 101000, город Москва, улица Мясницкая, дом 30, строение 1, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Пушкина Александра Сергеевича, действующего на основании устава.
  
  Несмотря на то что указанные выше требования относятся к подлежащим государственной регистрации договорам долгосрочной аренды, а таких строгих требований к договорам краткосрочной аренды не предъявляется, идеальным вариантом все же представляется, когда стороны не делают различий между договорами долгосрочной и краткосрочной аренды и всегда указывают наименование сторон в полном объеме, ведь любой краткосрочный договор имеет шанс превратиться в долгосрочный.
  

2. Термины и определения договора
Трудно объяснить почему, но довольно часто одна из сторон договора раздел, посвященный используемым в договоре терминам и определениям, читает «по диагонали», не придавая им особого значения. Наверное, самым верным сравнением такого подхода будет являться почти полное игнорирование пользователями инструкций по эксплуатации к бытовой электронике или автомобилям, когда пользователи игнорируют инструкции, надеясь разобраться с правилами пользования интуитивно, основываясь на своем предыдущем опыте, что порой приводит к комическим и трагическим случаям.

Так, в определениях может содержаться такая важная информация, как описание арендуемой недвижимости (об индивидуализации мы поговорим в следующем разделе), график работы, может быть определено, что считать выручкой, и многое другое.

Иными словами, несмотря на то что толкование терминов и определений, используемых в договоре аренды, формально, каждое из определений может существенно изменять суть тех условий договора, речь о которых пойдет ниже. 

3. Описание предмета договора
Формально предмет договора аренды довольно прост, и его описание содержится в статье 606 Гражданского кодекса РФ, которая гласит: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

К этой, по сути простой формулировке, как правило, есть только один вопрос: чем отличается владение и пользование от только пользования и, следовательно, как это влияет на правоотношения сторон договора аренды?

Действующая редакция Гражданского кодекса, как и все предыдущие, к сожалению, не дает четкого и однозначного определения, чем владение и пользование отличается от только пользования. 

Сами эти понятия являются двумя составляющими из триады прав собственника (собственник дополнительно имеет право распоряжаться имуществом, в том числе отчуждать его).

В настоящее время сложилась практика, которая определяет право пользования арендованным имуществом как право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах, а право владения арендованным имуществом — как возможность арендатора фактически обладать имуществом.

Применительно к недвижимости часто также используется довольно спорный подход, когда «владение и пользование» применимо к целому объекту недвижимости, стоящему на кадастровом учете (это может быть и помещение в здании, и отдельно здания, строения и сооружения), а пользование — только к части целого объекта недвижимости (например, комната в помещении и, тем более, часть комнаты).

Исходя из существующей судебной практики и теории права, разумным представляется подход, когда «владение и пользование» относится к таким объектам недвижимости, в которые отсутствует несанкционированный арендатором доступ третьих лиц, будь то покупатели или представители арендодателя, то есть это отдельные помещения (комнаты), а «пользование» относится к объектам недвижимости, к которым есть неограниченный доступ третьих лиц, например островки в торговых центрах.

4. Описание объекта аренды, его индивидуализация
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ закреплено, что объектом аренды, может быть только имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования (непотребляемые вещи). То есть объектом аренды не может быть, например, мешок сахара, который в процессе использования потребляется, и после истечения срока аренды не представляется возможным вернуть этот же мешок сахара (договор, по которому передаются потребляемые вещи, называется договором займа).

Той же статьей Гражданского кодекса установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Сейчас для индивидуализации арендуемого помещения вполне достаточно кадастрового номера объекта недвижимости, но на практике разумно указывать полный адрес помещения, включая этаж, номера помещений и комнат, так как в будущем это потребуется не столько для государственной регистрации самого договора аренды (для этого как раз достаточно кадастрового номера), сколько для регистрации юридического лица арендатора, или его филиала, или обособленного подразделения, а также для регистрации кассовой техники, заключения договора на инкассацию, получения лицензий и разрешений, если они требуются.

Отдельно стоит обратить внимание на вопрос аренды частей помещения, который остро стоит при определении срока аренды и, соответственно, возможности зарегистрировать договор аренды части помещения.  Законодательство и, следовательно, судебную практику долгое время лихорадило, в связи с чем возможность государственной регистрации то появлялась, то исчезала с завидным постоянством. 

В настоящее время, после вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», практика устоялась в следующем виде: регистрация части помещения, состоящей из «целых» комнат, осуществляется при одновременном представлении на регистрацию технического плана на такую часть и с одновременной постановкой на учет такой отдельной части; регистрация договоров аренды части комнат, то есть частей помещений, конструктивно не отделенных (отсутствие перегородок), по общему правилу не осуществляется, хотя прецеденты имеются (несмотря на федеральное законодательство, подходы Росреестра в разных регионах могут отличаться), но рассчитывать на это не стоит.

Отдельное внимание при определении объекта недвижимости необходимо уделить площади помещения, так как в подавляющем большинстве случаев от площади арендуемого помещения зависит размер арендной платы. Если для целей государственной регистрации договора выбора у сторон нет и они используют только ту площадь, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости, или площадь, которая будет определена в техническом плане помещения, при регистрации договора аренды части помещения, как указано выше, то площадь помещения для целей определения размера арендной платы, так называемая «расчетная площадь», может определяться следующим образом:

• Кадастровая площадь (или, по старинке, БТИ), то есть та же площадь, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости, или площадь, которая будет определена в техническом плане помещения. В таком случае площадь помещения измеряется по поверхностям перегородок, ограничивающим помещения, и не включает в себя площади перегородок и колонн внутри арендуемого помещения.

• Площадь по стандарту BOMA (Building Owners and Managers Association), применяемого для измерения и расчета офисных, складских и торговых площадей в Северной Америке и Европе, разрабатываемого и публикуемого Северо-Американской организацией владельцев офисной недвижимости с 1916 года (последняя редакция ANSI/BOMA Z65.1–2010 опубликована в 2010 году). 

• Данный стандарт измерения площади учитывает в площади помещений и внутренние перегородки помещения, и колонны, и половину площади перегородок со смежными, не арендуемыми помещениями, а также площади технических помещений (вентиляционные шахты и т.п.) и долю в площадях общего пользования здания и/или этажа здания, на котором расположено арендуемое помещение. Данный стандарт чаще всего используется профессиональными девелоперами-арендодателями, так как позволяет привести к единому знаменателю площади помещений, которыми такие компании владеют в нескольких странах, имеющих отличающиеся национальные стандарты измерений, или ведущими управленческий учет по международным стандартам.

• Иные стандарты измерений, как правило базирующихся на стандарте BOMA, но незначительно от него отличающихся.

5. Назначение помещения
Назначение помещения подразумевает указание на то, как арендатору можно пользоваться помещением, и его соответствие определенному сторонами виду пользования помещением. Возвращаясь к определениям и терминам, используемым сторонами договора аренды, назначение помещения может обозначаться такими терминами, как «Разрешенное использование», «Коммерческая деятельность», «Арендный профиль» и другими, что не меняет сути и не должно вводить стороны в заблуждение.

Статьей 611 Гражданского кодекса РФ установлено, что «арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества». При этом указанной обязанности арендодателя соответствует встречная обязанность арендатора «пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества».

Несмотря на лаконичность и сухость указанных формулировок закона, при описании назначения арендуемого помещения необходимо быть внимательными обеим сторонам:

• Арендатору важно, чтобы помещение соответствовало тем критериям, соблюдение которых необходимо для осуществления его деятельности, например: помещение, предназначенное для розничной продажи алкогольной продукции, должно отвечать требованиям Федерального закона об обороте алкогольной продукции не только в части площади, но и в части удаленности от культурных, медицинских и детских образовательных учреждений; организация детских игровых зон, за редким исключением, не может осуществляться выше второго этажа и далее 20 метров от эвакуационного выхода; помещения, предназначенные для оказания медицинских услуг, должны быть оборудованы определенными инженерными коммуникациями.
  
  Судебная практика по вопросу предоставления помещений и земельных участков, которые невозможно использовать по назначению, установленному договорами аренды, довольно обширна. В одном из таких процессов предметом доказывания как раз была возможность или невозможность размещения детских игровых зон выше второго этажа торгового центра. Арендодатель настаивает на приемке помещения, несмотря на то что СТУ, предоставленные им уже после заключения договора аренды, не позволяют использовать помещения выше второго этажа для устройства и эксплуатации детских игровых зон, но жажда получить арендную плату, к сожалению, перевешивает риск потенциальной угрозы закрытия такого помещения контролирующими органами, не говоря уже о риске, связанном с чрезвычайными ситуациями.  

• Арендодателю важно, чтобы деятельность, осуществляемая арендатором в помещении, не наносила вреда помещению (или такой вред изначально закладывается в ставках арендной платы), а для арендодателей — владельцев торговых центров также важно иметь определенный пул арендаторов, реализующих товары или оказывающих услуги, соответствующие концепции торгового центра, чтобы избежать каннибализации арендаторов (особенно в случаях, когда арендная плата полностью или в части определяется в виде доли от выручки арендаторов), а также для соблюдения тематики зон торгового центра.
  
  В контексте разрешенного использования для сторон договора также может быть важным использование сторонами товарных знаков, под которыми стороны осуществляют свою деятельность.
  
  Данное условие особенно важно для люксовых брендов, которые в целях поддержания статуса бренда часто оговаривают в договорах право отказа от исполнения договора аренды в случае изменения брендов товаров, реализуемых в здании торгового центра, например, такие бренды, как Gucci или Prada, не желают видеть в качестве соседей по торговому центру такие mass market марки, как Zara или Marks & Spenser. Однако закрепить в договоре аренды объективные критерии изменения статуса торгового центра или его арендаторов довольно сложно. 
  

  Аналогична ситуация и для арендодателей, особенно владельцев
  специализированных торговых центров, которые сдавая в аренду
  помещения таким маркам, как, например, Chanel, не желают лишиться
  такого выгодного арендатора, приводящего в торговый центр дополнительный трафик покупателей.

Необходимо отметить, что за нарушение сторонами указанных выше обязательств предусмотрена ответственность как законодательством, так и — как правило, более строгая ответственность — договорами аренды, начиная от довольно внушительных штрафов или снижения размера арендной платы, заканчивая правом сторон на односторонний отказ от исполнения договора. 

Более подробно на данном аспекте мы остановимся в разделах, посвященных особым условиям определения арендной платы, обязанностям сторон и, конечно же, ответственности сторон договора.

6. Подтверждение собственности арендодателя и заверения об обстоятельствах
Как установлено статьей 608 Гражданского кодекса РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

О проверке действительности прав собственника на помещение мы подробно останавливались в главе, посвященной аудиту, но указание на собственность также должно содержаться и в договоре.

Учитывая, что свидетельства о праве собственности прекратили выдавать еще в июле 2016 года, заменив их выписками ЕГРН, которые не всегда вызывают доверие (в том числе, вероятно, из-за «несолидного» вида), в настоящее время в целях подтверждения права собственности арендодателя в отношении помещения достаточно пункта следующего содержания: «Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем 1 января 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации №77-77-12/069/2019-123».

В настоящее время нередки случаи, когда сдаваемое в аренду помещение может быть обременено ипотекой, предыдущей арендой или сервитутом. Большинство обременений становятся известными арендатору еще на стадии аудита объекта аренды, о котором мы говорили ранее, однако бывают случаи, когда то или иное обременение не является публичным.

Законодательством (статья 613 Гражданского кодекса РФ) установлена обязанность арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), при этом неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Дополнительно необходимо обратить внимание статью 431.1 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой стороны любого договора, а не только договора аренды, при заключении договора либо до или после его заключения обязаны давать друг другу достоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, наличию необходимых лицензий и разрешений и т.д.). Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При комплексном толковании положений статьей 431.2 и 613 Гражданского кодекса РФ, недостоверные сведения о правах третьих лиц на недвижимость, несообщение о которых равнозначно сообщению об их отсутствии, может привести к отказу арендатора от исполнения договора аренды.

Как известно, все тайное всегда становится явным, поэтому предоставление арендодателем достоверной информации о правах арендодателя на объект аренды выгодно обеим сторонам и не позволит в будущем лишиться арендатора или помещения, даже несмотря на не самые, вероятно, выгодные условия аренды (безусловно, арендатор воспользуется такой ситуацией для снижения размера арендной платы или потребует от арендодателя дополнительного обеспечения его обязательств по договору).

Чтобы избежать негативных последствий прав третьих лиц, необходимо рассмотреть самые часто встречающиеся обременения: 

• Ипотека
  Пожалуй, это самое распространенное обременение недвижимости. Ни для кого не секрет, что подавляющее большинство торговых центров строится, реконструируется и ремонтируется на заемные средства, обеспечением по возврату которых является залог этих объектов.
  
  Несмотря на то что по общему правилу для передачи предмета залога во временное владение или пользование согласия залогодержателей не требуется, однако большинство договоров ипотеки содержат условия об обязательном согласии залогодержателя на подобное распоряжение заложенным имуществом, более того, залогодержатели часто обязуют собственников торговых центров согласовывать не только сам факт аренды, но и ее коммерческие условия, включая срок аренды и ставки арендной платы. Это вполне объяснимо, так как банки в первую очередь заинтересованы в гарантиях возврата заемных средств, а не в обращении взыскания на заложенное имущество (хотя бывают и обратные случаи).
  
  В данном случае необходимо обратить внимание на то, что в отсутствие согласия залогодержателя велик риск того, что инвестиции арендатора, связанные, например, с проектированием и подготовкой к строительно-монтажным работам, имеют значительный шанс превратиться в чистый убыток.

• Арест
  Арест недвижимости в большинстве случаев подразумевает запрет его собственнику на распоряжение потенциальным объектом аренды, хотя возможны и аресты, ограничивающие только право собственника на отчуждение, но не препятствующие передавать имущество во временное владение или пользование.
  
  В Москве есть торговый центр, арестованный в рамках уголовного дела еще в 2010 году, но благодаря своему территориальному положению он до сих пор остается довольно привлекательным для покупателей и, как следствие, для арендаторов. В связи с арестом здания регистрация договоров долгосрочной аренды не представляется возможной, только продление ранее заключенных. Тем не менее торговый центр не только не перестал быть привлекательным, но и благодаря гибкости собственника, готового предоставлять дополнительные гарантии, позволяет себе ротацию арендаторов, в том числе замену одной торговой сети электроники и бытовой техники на другую. Но это скорее исключение из правил, чем правило, которым стоит руководствоваться.

• Права третьих лиц
  Несмотря на то что к правам третьих лиц относится и ипотека, о которой сказано выше, необходимо обратить внимание в первую очередь на долевую собственность, когда лицо, ведущее переговоры о заключении договора аренды, является лишь одним из собственников. В таком случае получение согласия на заключение договора аренды от всех собственников является обязательным.
  В ближайшем Подмосковье есть торговый центр, собственниками которого являются 11 физических и юридических лиц. Причина, по которой это было сделано, очевидна и не является предметом настоящей книги, но для большинства более-менее крупных арендаторов, особенно компаний с иностранным участием, данное обстоятельство является препятствием для заключения договора аренды, даже несмотря на получение всех согласий собственников.

• Иные ограничения
  Возможны и иные, выше не указанные обременения, такие как, например, сервитуты (как публичные, так и частные), которые могут обременять пользование всем или частью помещения или здания, которые могут затруднить логистику поставки товаров. Иногда это может не касаться напрямую объекта аренды или здания торгового центра, но стать проблемой для арендаторов.
  
  Не очень большой, но знаковый для Санкт-Петербурга торговый центр имеет доступ во внутренний двор для доставки товаров и парковки только через проезд под соседним зданием, собственник которого препятствовал доступу, в связи с чем собственник торгового центра рассматривал возможность установления сервитута.
  
  Также иными ограничениями, о которых арендодатель должен предупредить арендатора, являются обстоятельства, которые не позволят или создадут препятствия арендатору в пользовании помещением по назначению, в том числе какие-либо строительные недостатки, отсутствие или недостаточная мощность инженерных коммуникаций и т.п.

7. Особенности заключения договора субаренды
Заключение договоров субаренды, когда арендатор передает помещение или его часть в последующую аренду субарендатору, является довольно распространенной практикой, чаще всего связанной: 

• с налоговым планированием (законность данного основания необходимо оценивать в каждом конкретном случае, что не является предметом настоящей книги), чаще используемым арендодателями.
  Данное основание, кажется, является практически стандартным для одного крупного девелопера, владеющего сетью крупных торговых центров в Москве, Подмосковье и Калужской области; 

• с рисковой деятельностью арендатора, когда он, не желая терять договор и, соответственно, инвестиции в помещение, сдает помещение в субаренду аффилированной компании, осуществляющей операционную деятельность.
  Впрочем, данное основание субаренды может использоваться и арендодателем, который в случае проблем с арендаторами имеет возможность сменить арендатора (расторгнуть с прежним, аффилированным арендатором договор аренды и, заключив новый договор с другим аффилированным арендатором, прекратить таким образом проблемную для него субаренду);

• с необходимостью предоставить потребителю дополнительные товары или услуги, которые не реализует арендатор, например субаренда для вендинговых автоматов или банкоматов, а также для сервисных служб или банков.

При заключении договоров субаренды потенциальному субарендатору помимо иных условий, о которых мы говорили ранее и будем говорить далее, необходимо учесть:

• соответствует ли назначение помещения по договору субаренды назначению по договору аренды;

• если договор аренды не содержит согласия собственника на заключение арендатором договора субаренды, арендатор обязан получить такое согласие у собственника;

• срок субаренды не может превышать срока по договору аренды;

• по общему правилу, установленному статьей 618 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды, в том числе досрочном, прекращается и договор субаренды. Возможны варианты, когда договором аренды предусмотрено, что договор субаренды не прекращается, а все права и обязанности арендатора (субарендодателя) по нему переходят к собственнику или новому арендатору (субарендодателю).

Безусловно, субаренда имеет право на существование, но субарендатор в таком случае находится в гораздо менее защищенном положении по сравнению с арендатором, поэтому субаренда наиболее привлекательна для небольших компаний, морально готовых расстаться с субарендуемым помещением в любой момент, в том числе по обстоятельствам, зависящим от арендатора, а потому субаренда, за редким исключением, удел небольших компаний с минимальными инвестициями в такое помещение.