Аналитики компании RRG изучили состояние торговых центров Москвы и ее ближайших окрестностей (в радиусе 10 км от МКАД). Объектами исследования оказались 86 торговых центров площадью более 20 тыс. м2, построенные до 2015 года. Выяснилось, что 23 из них нуждаются в реконцепции или реновации.
Сильнее всего износились торговые комплексы, построенные до 2000 года. В этой возрастной категории в скорейшей реновации нуждаются 63% исследованных комплексов. Среди ТЦ, открытых в период с 2000 по 2004 год, обновление концепции требуются 33% зданий, а среди комплексов, открытых с 2005 по 2009 год — 31%. Что касается торговых центров, которым менее 10 лет, то это в основном концептуальные объекты, которые еще не успели устареть. Среди ТЦ, которые были построены в период с 2010 по 2014 год, тех, что нуждаются в обновлении всего 10%.
Как приводит в порядок свои торговые центры Fort Group, читайте здесь.
Но со временем, если все пустить на самотек, по прогнозу экспертов RRG, ситуация будет быстро ухудшаться. Ведь среди исследованных торговых центров старше 15 лет на пороге реконцепции стоят минимум 33% (они пока могут без нее протянуть, но час «Х» скоро грянет). А среди тех, что старше 10 и старше 5 лет, этот показатель составляет 45% и 19% соответственно. Так что, если смотреть на ситуацию шире, в уже недалекой перспективе больше 50% всех ТЦ столичного региона будут нуждаться в обновлении.
Сколько торговых центров Москвы и Петербурга уже прошли через реконцепцию, читайте здесь.
Критическим возрастом для торговых центров можно считать 8 лет. Но мероприятия по обновлению концепции и ротации арендаторов стоит начинать гораздо раньше — не дожидаясь, пока торговый объект выйдет в тираж. Чтобы оставаться популярными, торговым центрам необходимо соответствовать модным трендам, благоустраивать территорию, работать с зоной охвата, менять внутреннее пространство. Те объекты, которые идут по этому пути, актуальны несмотря на свой солидный возраст. Но не все девелоперы могут или хотят инвестировать в модернизацию. Удел таких объектов — постепенная потеря имиджа и, как следствие, потеря клиентов, арендаторов и дохода.
Реконцепция — неотъемлемая часть жизненного цикла торгового центра — должна проводиться в среднем раз в 5-7 лет и включать в себя не просто плановую ротацию арендаторов, а полное обновление, в том числе и глобальные ремонтные работы. В некоторых случаях требуется кардинальная смена формата объекта. В качестве успешного примера могу привести мебельный центр Family Room на Киевском шоссе, который группа компаний «Ташир» перепрофилировала в 2017 году из торгово-развлекательного центра «РИО» Румянцево. Сегодня мебельный центр успешно функционирует и является одним из крупнейших в столице. В данном проекте сошлись два ключевых момента — планы «Ташир» по развитию новой сети мебельных центров, а также необходимость реконцепции действующего «РИО» в связи со строительством в непосредственной близости ТРЦ, площадь которого многократно больше. Таким образом, конкурентная борьба не состоялась: «Ташир» успешно развивает новый бизнес, и в одном из самых быстроразвивающихся районов Москвы действует концептуальный мебельный комплекс.
Объективная необходимость реконцепции торгового центра возникает только в одном случае — когда его доходы и заполняемость падают из-за внешних факторов, например, конкуренции. И то при этом необходимо здраво оценить реальный финансовый эффект, который принесет реконцепция, — насколько рост доходов и заполняемости будет адекватен производимым затратам. Все-таки эффективность любого объекта для собственника определяется его доходностью. Немногие знают, что самыми рентабельными заведениями общепита являются подвальные рюмочные. На сторонний взгляд — им точно нужна реконцепция, а вот на взгляд собственников — у них все отлично. Думаю, что такие профессиональные исследования, как у RRG, показывают скорее соответствие ТЦ современным требованиям. Часто — чем ближе соответствие, тем выше эффективность ТЦ. Но бывает, что эти вещи не связаны, и дополнительные вложения в старенький объект с безумной нарезкой площадей, сложной логистикой, да еще и в неудачном месте, едва ли окупятся.
В идеале любой ТЦ, которому больше 5 лет, должен подвергаться хотя бы минимальной реновации. А с учетом быстро меняющихся рыночных реалий, связанных со сменой предпочтений покупателей и перетеканием трафика в онлайн, за несвоевременное реагирование собственник может заплатить большую цену. К тревожным звоночкам, сигнализирующим о том, что объект нуждается в реновации, можно отнести: снижение трафика, падение или стагнацию прибыли, запуск конкурентного ТЦ в зоне влияния объекта. Чтобы реновация имела эффект, важно выдерживать единую концепцию, которая выделяла бы объект на рынке. Замена одного арендатора на другого сегодня проблему не решит. Главным трендом последнего времени является интеграция форматов: микс ресторанов, ярмарок, общественных и развлекательных зон. Кроме того, если у собственника нет возможности переделать объект единовременно, нужно это делать секционно — с временным закрытием обновляемой зоны. В этом случае основной бизнес будет функционировать, а арендный поток не потеряется. В свое время по такому пути пошла группа Becar, переделывая ТЦ «Смайл» в Петербурге.