Я стою посреди черно-белого мраморного зала в большой люксовой гостинице в центре Стамбула. Вокруг снуют рабочие — завтра здесь будет симпозиум медиков и надо успеть подготовить пространство к приему гостей. Этот зал — не что иное, как крыша большого торгового комплекса. У меня под ногами шесть этажей современного пространства для ретейла. А за окном — бизнес-центр из стекла и бетона. И отель, и ТРК, и соседний высотный бизнес-центр — это один комплекс, который принадлежит турецкой текстильной компании Оzdilek. И таких миксовых проектов в Стамбуле все больше. Их строительство — тренд современного рынка торговой недвижимости Турции, который переживает непростые времена. Сочетание разных видов недвижимости позволяет инвесторам обезопасить свои вложения и получить максимальную отдачу на капитал...

Эхо политического кризиса
Турцию называют базаром Европы. В начале нулевых этот базар процветал. Выгодное географическое положение, молодая и дешевая рабочая сила, приток зарубежных инвестиций сделали экономику Турции одной из самых сильных в регионе.

Но последние 3 года оказались для страны непростыми. Летом 2016 года турецкие военные предприняли попытку государственного переворота. Мятеж подавили, но экономика страны получила сильный удар. Турецкая лира только за прошлый год почти на 20% обесценилась по отношению к доллару и евро. А инфляция в стране вышла на рекордный уровень 20,3% (пик ее — 25,2% — пришелся на ноябрь 2018 года и оказался антирекордом последних 15 лет). Сейчас, по оценкам Всемирного банка, инфляция в стране находится на уровне 19%. Но агентство Fitch понизило кредитный рейтинг Турции до так называемого «мусорного» уровня BB, где страна оказалась в компании Гватемалы и Коста-Рики. Причем прогноз по рейтингу — негативный. Это здорово сдерживает активность иностранных инвесторов.

Тем не менее президент Эрдоган обещает Турции блестящее будущее. «Наша экономика находится на правильном пути. Всем очевидно, что мы в нее инвестируем. И уже через несколько лет Турция войдет в первую десятку ведущих экономик мира», — заявил он после переизбрания на пост в 2018 году.

В прошлом году страна приняла новую экономическую программу, основанную на трех основных принципах: стабилизации, дисциплине и трансформации. Частный сектор заставили снизить цены на товары минимум на 10%. Также был принят закон о защите стоимости валюты, который запрещает любые операции с твердым курсом.

Результат этой политики уже ощутим. Согласно данным Турецкого статистического института (TurkStat), в 2018 году экономика страны выросла на 2,6%: ВВП составил $784 млрд, что соответствует $9,63 тыс. на душу населения (в 2017 году было $10,6 тыс.). Минимальная зарплата в стране в 2018 году в турецких лирах выросла почти в 2 раза. А в валюте оказалась на уровне $445 против $515 годом ранее. Но, по словам министра финансов и казначейства Турции Берата Албайрака (зять президента Эрдогана), все худшее осталось позади и у страны больше нет препятствий на пути к экономическому росту.



Конек экономики 
Торговля всегда была коньком турецкой экономики. Но рынок качественной торговой недвижимости в стране появился только в 1987 году, когда в Стамбуле был открыт первый ТРК — Istanbul Galleria (он работает до сих пор). В 2005 году 21 город Турции имел хотя бы один ТЦ.

Сейчас, по данным Colliers International, в Турции уже 415 торговых центров общей арендной площадью 12,77 млн м². За прошлый год объем рынка торговой недвижимости в стране увеличился на 7,7%. Но в 16 из 80 провинций Турции все еще нет ни одного ТЦ. Правда, ожидается, что к 2021 году будет открыто 80 ТРК в 32 городах страны и общая площадь рынка торговой недвижимости вырастет до 14,6 млн м².

Пока же обеспеченность торговыми объектами жителей Турции составляет 156 м² на 1 тыс. человек. Но есть города, которые значительно превосходят этот показатель. В частности, на долю Стамбула и Анкары, где проживает 25% населения страны, приходится 49% от всех качественных торговых площадей Турции. Причем на Стамбул приходится 36%.

Обеспеченность торговыми площадями Анкары с населением 5,5 млн человек составляет 301 м² на 1 тыс. жителей. А в Стамбуле, где, по официальным данным, живет 16 млн человек (по неофициальным — более 20 млн), она составляет 316 м² на 1 тыс. жителей.

Стамбул вообще считается одним из лучших городов для шопинга в Европе. Здесь большой ассортимент местных и популярных европейских брендов. По уровню цен город один из самых дешевых в Средиземноморье, а по инфраструктуре — один из самых развитых: здесь работают 123 торговых центра арендной площадью 4,75 млн м² (и еще 15 на 0,5 млн м² строятся) и 11 базаров. Не удивительно, что сюда регулярно отправляются организованные шоп-туры, в том числе из России. В прошлом году Стамбул принял 13 млн иностранных туристов, из них 618 тыс. россиян.

В том числе и их усилиями добавленная стоимость сектора услуг Турции, куда входит оптовая и розничная торговля и общепит, за 2018 год выросла на 5,6% (рост остальных отраслей оказался значительно скромнее).

Кстати, на прошлой неделе в Стамбуле официально заработал третий аэропорт — самый крупный аэропорт мира, который сможет обслуживать до 200 млн пассажиров в год. В его составе со временем появится Airport City, состоящий из сети магазинов, логистических и выставочных центров. Ожидается, что появление этого хаба положительно отразится на экономике региона вообще и на оборотах местной торговли в частности.

Но не все так просто. Тот же новый закон о защите стоимости валюты сильно ударил по сегменту торговой недвижимости страны — арендные ставки в турецких лирах сильно сократились (средняя арендная ставка в ТЦ Турции на конец 2018 года составляла $60 евро за 1 м² в месяц, уточнили в Colliers International), а большинство кредитов, которые инвесторы брали для строительства торговых центров, им приходится отдавать в валюте. Кроме того, расходы многих ретейлеров и собственников ТЦ растут быстрее выручки из-за значительного увеличения затрат на электроэнергию и рабочую силу.

«Ретейлеры, особенно иностранные бренды, испытывают острую потребность в повышении цен. Но не делают этот шаг, понимая склонность потребителей к экономному расходованию средств. Финансовые трудности поставщиков и ретейлеров негативно сказываются на всей цепочке торговых операций. В результате многие сети стали активнее закрывать убыточные магазины и, судя по всему, продолжат это делать и дальше», — констатируют эксперты JLL.

Зато ощутимо растут обороты местных аутлетов и гипермаркетов. Бренды быстрого питания также демонстрируют рост показателей.

В целом по стране, по данным Colliers International, индекс оборота торговых центров  за прошлый год вырос на 22%, хотя число их посетителей почти не изменилось. Это объясняется в том числе индексацией цен (особенно на продукты питания) на уровень инфляции. Но, поскольку инвесторы сейчас опасаются вкладывать средства в новые торговые центры Турции, особое звучание приобрела тема реновации старых комплексов. 

Восточная сказка
Отдельно надо сказать о турецких рынках. Они — национальная достопримечательность, куда приходят не столько за товаром, сколько за атмосферой и общением.

Рынки есть во всех, даже в маленьких приморских городах Турции. А самый древний и популярный рынок находится в старой части Стамбула. Это «Гранд Базар Капалы Чарши». Ему почти 570 лет. Появился он на месте старых торжищ древнего Константинополя. И с тех пор сильно разросся и похорошел. Сегодня это один из самых крупных крытых рынков мира — здесь на площади 30 тыс. м² находится 66 узких торговых улиц, где больше 4 тыс. магазинов. Но «Гранд Базар Капалы Чарши» — не только торговля. Здесь неожиданно за поворотом можно наткнуться на старинный фонтан, обломки древней стены, маленькую мечеть (их тут несколько) и даже на древнее кладбище.

Когда-то этот рынок был центром работорговли на Средиземном море. А сегодня его прилавки пестрят текстилем, керамикой, коврами, кальянами и прочей яркой утварью.

Здесь пахнет морем (пролив Босфор в двух шагах), специями и жареной скумбрией. Бутерброд с этой рыбкой и овощами готовят на каждом углу — это местное специалите, которое называют едой бедняков. За ним охотятся жирные чайки.

Со всех сторон призывно машут руками черноглазые продавцы и на смеси всех языков мира громко нахваливают свой товар. Общение с ними — отдельный сюжет. Все рынки Турции работают по принципу свободной цены. Это значит, что фиксированной стоимости товара вам не назовут. Придется погрузиться в театральную атмосферу торга, который в этих краях превратили в тонкое искусство.

Торговаться стоит. Ведь «Гранд Базар Капалы Чарши» — место туристическое, и цены здесь завышенные. Но опытные покупатели могут сбить их в 2-3 раза. Как? Можно, например, притвориться, что уходишь, потеряв интерес к товару. Тогда продавец впадает в печаль и долго бежит сзади, соглашаясь на все. Правда, не со всеми покупателями этот номер проходит. По наблюдениям, с немцами и американцами турки торговаться не любят. Зато русским, особенно девчонкам, уступают легко и с улыбкой.  

Восточная сказка — да и только. А кто не любит делать покупки, может просто понаблюдать за ее сюжетом, сидя в кафе за чашечкой кофе с медовой пахлавой. Ради этого удовольствия на «Гранд Базар Капалы Чарши» ежедневно приходят полмиллиона человек — местных и туристов.

Заглядывают они и на соседний Египетский рынок — древний базар специй, построенный 360 лет назад. Сегодня под его сводчатыми потолками можно купить не только благовония, редкие травы, сухофрукты и специи, но также сладости, золото, маленькие восточные светильники и другой товар.

А тем, кто ищет не восточный колорит, а интересные цены, можно посоветовать крытый рынок «Лалели» в одноименном районе на окраине Стамбула. Там продают изделия из меха и кожи. Но этот рынок считается местом для оптовых закупок. Для оптовиков там особенные цены. И если продавцы поймут, что вы не «челнок», цены для вас могут и задрать.

Особенности турецкого шопинга
— Большая часть магазинов в Турции работает с 9:00 до 21:00. Но торговые точки, расположенные в курортных городах, обычно работают до последнего покупателя.

 — Не нужно стесняться спрашивать сертификаты на товары, особенно в фирменных ювелирных магазинах. В Турции очень много подделок. Правда, иногда весьма высокого качества.

 — При покупке некоторых товаров можно воспользоваться льготой по возврату НДС — Tax Free. Об этом тоже стоит спросить у продавцов.

 — В последние годы Турция придерживается европейского графика распродаж, объявляя их дважды в год: с июля по сентябрь и с середины января по начало марта.

 — В Стамбуле с 1 по 31 июля проходит ежегодный шопинг-фестиваль. В это время здесь можно с большими скидками приобрести меха и кожу — их особенно активно распродают перед новым сезоном.

Интересные торговые центры Стамбула

#MEDIALIB_COLLECT_383#
Cevahir: гигант с часами
Второе название этого комплекса — Культурный и торговый центр «Шишли». Открыли его в 2005 году в фешенебельном стамбульском районе Şişli. Это один из самых больших торговых центров Европы: размер торговых площадей в этом 6-этажном здании беспрецедентен — 620 тыс. м². Но он не только большой, но и красивый. У комплекса прозрачная крыша общей площадью 2,5 тыс. м², а на фасаде установлены самые большие в мире часы — цифры на циферблате имеют длину 3 м. В этом торговом комплексе работают 340 магазинов. Из развлечений — кинотеатр Megaplex и боулинг. А для детей обустроены игровые комнаты, площадки и разнообразные аттракционы развлекательного центра Atlantis. Ежедневно в этот ТРК приходят 200 тыс. человек. Добраться до Cevahir можно от ближайшей станции метро по специальному проходу.



ТЦ Carousel: торговля и культура
Этот молл площадью 76,5 тыс. м² был открыт в Стамбуле в 1995 году. Как видно из названия, его изюминкой является огромная красочная карусель, которая работает внутри прямо в центре холла. Магазинов в этом комплексе больше 100. Здесь же можно посетить один из четырех кинотеатров или послушать выступление живой музыки. На самом деле Carousel — это не просто молл, а действительно популярное публичное место: здесь часто дают концерты известные артисты, писатели организуют презентации книг, а художники — выставки картин. Кроме того, в Carousel регулярно проводятся мероприятия, посвященные культурам разных стран и народов. Не удивительно, что ежедневно сюда приходят около 50 тыс. человек.

Торговый центр Capitol в Стамбуле, Турция.commons.wikimedia.org

ТЦ Capitol: на восточном берегу
Стамбул раскинулся на двух берегах пролива Босфор. Западная его часть считается деловой и туристической. А в восточной живет большая часть населения города. Торговый центр Capitol был открыт в 1993 году, и сегодня это самый посещаемый ТЦ в азиатской части Стамбула. Его общая площадь — 73 тыс. м², а количество магазинов — около 150. Capitol славится самым большим в Турции кинотеатром на 14 кинозалов и собственной радиостанцией с одноименным названием. В ТЦ работает более 20 разнообразных закусочных, кафе и ресторанов. А для детей там регулярно устраивают театрализованные представления.



#MEDIALIB_COLLECT_379#
ТЦ Оzdilek Park: текстильный рай
Этот 6-этажный торговый центр построили в 2014 году. Он является частью большого делового квартала, в состав которого входит гостиница класса пять звезд и бизнес-центр. Оба здания выполнены в стиле небоскребов Нью-Йорка — их стеклянные фасады вздымаются на высоту более 30 этажей. А торговый комплекс находится между ними. Весь деловой квартал принадлежит крупной турецкой компании Оzdilek, которая входит в число шести крупнейших производителей домашнего текстиля в мире. Не удивительно, что торговый центр назван ее именем. Общая площадь торгового комплекса — 60 тыс. м². В нем более 200 магазинов. У ТЦ интересная архитектура: есть атриум со стеклянной крышей, а неостекленная часть крыши используется соседним отелем как пространство для проведения конференций. Добраться до него легко — рядом находится станция метро Levent.