Подписаться
Объем складских объектов в России по итогам прошлого года составил 7,4 млн м2. Из них около 1,8 млн м2 приходится на столицу. Но только 5% предложения — это современные склады класса А, которыми активно пользуются ретейлеры. Вакантных площадей в этом сегменте практически нет. А спрос на них стремительно растет. Причем не только в Москве и Петербурге, но и в других регионах, особенно в Екатеринбурге, Новосибирске и Южном федеральном округе.
«Высокий уровень востребованности качественных складских помещений в первую очередь связан с увеличением доли e-commerce среди арендаторов складских площадей. За последние 8 лет доля online-торговли в розничном товарообороте выросла почти в 5 раз. А доля сделок компаний этого профиля в складском сегменте за 5 лет увеличилась в 6 раз и по итогам прошлого года достигла 6% от общего объема», — поясняет директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Сергей Кузичев.
«Доля сделок ретейлеров в складской недвижимости, что в количественном, что в процентном отношении, бьет все рекорды. В нашем портфеле 8 из 10 сделок в том или ином виде касаются сегмента розничной торговли», — подтверждает заместитель генерального директора УК MLP Глеб Белавин.
Склады все больше и все ближе
Трендов на складском рынке несколько. «Во-первых, в борьбе за снижение издержек ретейлеры стремятся централизовать логистику в одной локации, что приводит к укрупнению запросов. В Петербурге уже есть примеры сделок по аренде и покупке складов площадью 30-40 тыс. м2, в Москве не единичны сделки и за 100 тыс. м2», — говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров.
С другой стороны, потребители становятся все требовательнее к свежести товара и скорости доставки, что вынуждает рынок двигаться в сторону overnight delivery (доставки «на следующий день»). Поэтому ретейлеры ужесточают требования к локации и транспортной доступности складов.
«Для компаний online-торговли близость склада к точкам доставки имеет критическое значение. Поэтому многие логистические операторы, обслуживающие online-ретейлеров, стали искать объекты в черте городов или в непосредственной близости от них. Но создание новых качественных складов в городской черте остается проблемой из-за ограниченного предложения готовых к застройке земельных участков, а также высокой стоимости их аренды и покупки», — говорят в Knight Frank.
«Ретейлерам действительно нужны объекты все ближе к центру городов. И у нас уже в трех регионах (два проекта в России и один на Украине) склады располагаются в 10-километровой зоне от КАД. Получается, что мы одновременно играем и роль большого хаба, и роль склада последней мили. Причем везде на наших складах есть пункты выдачи, вплоть до заказов физлиц», — сообщил Глеб Белавин из MLP.
«В определенной мере тренды на укрупнение складов и на стремление размещать их ближе к центру городов противоречат друг другу. Ведь крупных складов в центральных локациях сейчас нет, и в ближайшее время они не появятся. Но если потребители станут еще капризнее (а они станут), то мы скоро увидим склады по гонконгскому образцу — многоэтажные здания в центральных районах города», — прогнозирует Алексей Федоров.
Еще один возможный вариант — создание полноценного склада внутри магазина. «Конечно, торговые площади стоят дороже логистических. Но есть объекты, где есть лишние торговые площади и проблема с их заполнением или продажей. Создание там склада — отличный выход. Мы, кстати, такой вариант для себя прорабатываем в одном из региональных торговых объектов. И рассчитываем на серьезный прирост клиентов благодаря интеграции склада и торговли (за счет выдачи онлайн-заказов, хранения товара, — Ред.)», — сообщил директор по логистике Decathlon Александр Шульц.
С коллегой согласен директор по логистике и формированию заказов ГК «Юлмарт» Павел Олонов: «Возможно, под склады интернет-магазинов даже будут перестраивать существующие ТЦ. Во всяком случае там точно будут отводить все больше пространства под продажи товаров через Интернет. А новые проекты ТЦ уже будут включать в себя большую складскую функцию».
Таинственные роботы Amazon
Еще одним важным трендом на складском рынке является автоматизация и роботизация складов. Уже несколько лет по рынку ходят презентации полностью роботизированных складов, где товар сортируют и перемещают самоуправляемые роботы. Они катаются по полу, карабкаются по стеллажам, а иногда и летают.
«Среди специалистов ходят легенды, что на складах Amazon эти технологии уже работают. Но Amazon на свои склады никого не пускает, поэтому надежного подтверждения эти презентации мы пока не получили», — делится Алексей Федоров из Maris.
«Многие ретейлеры заинтересованы в такой роботизации, как у Amazon в фулфилмент-центрах (от англ. fulfillment «выполнение, исполнение»), где роботы организуют все процессы и даже подвозят тележку с товаром к точке формирования заказа. Но в России таких примеров пока нет. Хотя некоторые интернет-компании точно просчитывают подобные проекты и собираются их внедрять в ближайшие 3-4 года», — говорит Андрей Постников, управляющий директор компании Ориентир (специализируется на проектировании, строительстве, сдаче в аренду и управлении современными складскими и логистическими комплексами).
Правда, по его словам, для реализации таких проектов требуются не классические склады, а многоэтажные сооружения по пять-шесть этажей (причем каждый этаж такого склада — по четыре места в высоту), с бетонными перекрытиями.
«Но у российских интернет-игроков пока нет таких объемов хранения и нет четкого понимания, что будет продаваться и как будет меняться ассортимент в течение нескольких следующих лет, чтобы под это можно было выстраивать систему. Эти факторы являются ограничением для расчета объема инвестиций и их возврата на горизонте хотя бы 10 лет. Сейчас есть спекуляция (в хорошем смысле этого слова), что рост рынка е-соmmerce будет двукратный, и для этого потребуются склады. Но давайте пока ограничимся не полностью роботизированными процессами, а мезонином и конструкциями, на которых люди формируют заказы при частичной автоматизации бизнес-процессов», — говорит Андрей Постников.
По его словам, такие качественные изменения, которые позволяют повысить эффективность внутренних процессов и уменьшить количество персонала на складах России, уже начались. Примеров на том же московском рынке уже около десятка. Но масштабным процесс создания таких проектов станет позже.
С коллегой согласен президент АКИТ Артем Соколов. По его мнению, в России склады, как у Amazon, делать пока нерентабельно.
Наши требования к распределительным центрам пока не отличаются от общепринятых на рынке: размещение в крупных региональных центрах, наличие удобных транспортных путей, близость к жилым районам. Рабочая высота крупнейшего нашего распределительного центра в Каледино составляет 15 м (там 6-этажный мезонин). Мы внимательно изучаем международный опыт роботизации складов, но пока каких-либо конкретных решений не внедряли.
Из-за интернет-торговли появились дополнительные требования к складам: по стеллажным конструкциям, по нагрузке на пол, по размещению систем автоматизации — тех же конвейеров. Автоматизация тоже находится в фазе серьезного переосмысления. У нас есть склад в Пулково. Туда постоянно приезжают специалисты, желающие его автоматизировать. Но на деле никто не может. Потому что есть правила товарного соседства. Как разместить рядом и шины, и памперсы, и машинное масло? Это большой вопрос. Есть разные классы пожаротушения. Есть конвейер, по которому, оказывается, невозможно спустить в автоматическом режиме и клюшку, и банку, и флешку. И пока этот вопрос не будет решен, автоматизация вперед не продвинется. Ясно одно — стандарты, по которым строят современные склады, под новые требования времени не подходят. Заказчики сейчас пытаются понять, что должно быть в новом техническом задании. И, как только сформируют новый запрос, рынок оживится. А пока все в поиске.
Использование элементов автоматизации — тренд последнего времени. Первый наш объект, адаптированный под требования автоматизации, начнет работать в ближайшее время в Московской области. Это будет один из самых высоких складов в Европе — его максимальная рабочая высота составит 50 метров (при высоте стандартного склада 12 метров). Но самое важное, что в комплексе основную часть занимает полностью автоматизированный склад, где из персонала будут работать только наладчики.
В перспективе 3-5 лет мы прогнозируем рост доли мультиформатных складов, где ретейл будет приспосабливать каждый метр помещения под свои нужды. Например, совмещать склад с офисом, торговой площадкой или производством. Также ожидаем более масштабного внедрения автоматизации. В первую очередь это коснется компаний, работающих в категории суперфреш.
Все ретейлеры сейчас пытаются увеличить скорость обработки заказов и, следуя принципу омниканальности, создают прямо на складах пункты выдачи товара конечным покупателям. Для таких заказчиков приходится увеличивать количество доковых ворот и устанавливать стеллажные мезонины. Что касается роботизации, то она станет нашей реальностью лет через двдцать, когда в ней будет экономический смысл. Пока же стоимость человеческого труда намного дешевле роботов. Поэтому в ближайшие годы о роботизации будут только говорить.
По нашим оценкам, рынку e-commerce сегодня не хватает примерно 1,5 млн м2 фулфилмент-инфраструктуры. И это один из факторов, который сдерживает темп роста рынка, объем продаж на котором, по нашему мнению, к 2022 году может достичь отметки 2,5-3 трлн. рублей. В 2018 году объем заказов Ozon, обрабатываемых за сутки, в течение года вырос более чем в 2 раза (в декабре был установлен рекорд - 138 тыс заказов за сутки).
Требования Ozon к складским мощностям растут. Это касается и энергетической эффективности, стандартов пожарной безопасности, и возможности более эффективного использовать объемы складских помещений. Например, высота потолка должна позволять разместить внутри 5 пятиэтажный мезонин. Это даст нам возможность размещать десятки миллионов товаров.
Также очевидно, что важный фактор роста продаж - это скорость доставки. Российский клиент, особенно в мегаполисах, хочет доставки на следующий день, максимум через день. Поэтому сейчас при поиске мощностей под новые распределительные комплексы для нас очень важна физическая близость складского помещения к городу – для нас это расстояние до 30 км.
Сейчас очень модно говорить о роботизации, однако, автоматизация процессов должна быть полезна бизнесу, а не просто данью трендам. Например, не секрет, что многие роботы пока не в состоянии эффективно работать с предметами определенных форм или габаритов, а значит, применять их на 100% эффективно для мультикатегорийного игрока пока сложно.
Мы используем автоматическую сортировку и автоматическую упаковку для части заказов. При этом мы смотрим на успешный опыт других компаний, и сейчас, к примеру, прорабатываем ряд технологий, которые значительно повышают скорость и эффективность работы комплектовщиков, консолидаторов и сортировщиков.
Современные автоматизированные склады чаще всего востребованы именно компаниями-ретейлерами. Они задают тренды, по которым развивается рынок. Это правило работает во всем мире. Отчётливо видны следующие тренды. Во-первых, основной фокус сейчас делается на обработке мелких и даже штучных заказов. Отсюда «мода» на AGV, роботы-комплектовщики и системы сортировки заказов (order release modules/systems). Во-вторых, идет оптимизация процесса разгрузки/погрузки транспорта, как следствие —внедрение систем синхронной загрузки-выгрузки фуры или грузового транспорта целиком. В-третьих, идет формальное описание логистических процессов с высокой степенью детализации и нормирование их исполнения по времени и качеству. Для этого применяют продвинутые модули контроля в WMS и разные датчики, оптические вспомогательные системы, радиотерминалы нового поколения и т.п.
Среди наших проектов, отвечающих последним трендам, могу назвать мультитемпературный распределительный центр интернет-гипермаркета "Утконос" в парке "Ориентир Север-3" и фулфилмент-центр ОZON в складском парке "Ориентир Север-1".
Над текстом работали: Наталья Ковтун, Амера Карлос
