Подписаться
«Высокий уровень востребованности качественных складских помещений в черте города в первую очередь связан с увеличением доли e-commerce среди арендаторов складских площадей — для компаний данного профиля близость склада к точкам доставки имеет критическое значение», — говорят в Knight Frank. Эксперты напомнили, что в России за последние 8 лет доля online-торговли в розничном товарообороте выросла почти в 5 раз.
«Скорость доставки товара до покупателя является одним из важнейших конкурентных преимуществ в этом сегменте. Поэтому многие логистические операторы, обслуживающие online-ретейлеров, стали искать объекты в черте города или в непосредственной близости от города. Но создание новых качественных складов в пределах МКАД остается проблемой из-за ограниченного предложения готовых к застройке земельных участков, а также высокой стоимости их аренды и покупки», — отмечают в Knight Frank.
В качестве примеров нового строительства он привел проекты технопарка «Перерва» (площадью более 30 тыс. м2), новой фазы складского комплекса «Бусиновская Горка» (40 тыс. м2) и складского комплекса «Тарный» (20 тыс. м2).
Как устроен рынок складов-холодильников читайте здесь.
Остальные складские площади в столице (95%) относятся к категории В (418 тыс. м2, или 23% от общего объема предложения) и категории С (1,3 млн м2, или 72%).
В классе В вакантно около 25 тыс. м2 в абсолютном выражении (6,1%), в классе С — 125 тыс. м2 (9,4%).
«Несмотря на то что склады класса С — это зачастую устаревшие здания советской постройки, спрос на них находится на высоком уровне. Наиболее востребованы площади от 1-3 тыс. м2. Их активней всего арендуют курьерские службы, сервисы по доставке готовой еды, операторы розничной торговли, представители e-commerce», — говорят эксперты Knight Frank.
Средний уровень запрашиваемых ставок арены на склады класса А в черте Москвы не определен в связи с отсутствием вакантного предложения. Но, по мнению экспертов, он находится в диапазоне 5,5-7,5 тыс. рублей за 1 м2 в год triple net. Ставка на склады класса В — на уровне 4-5,5 тыс. рублей за 1 м2 в год triple net, а на склады класса С — 3-4,5 тыс. рублей за 1 м2 в год с учетом НДС.
Почему в России острый индустриально-складской дефицит читайте здесь.
Эксперты отмечают, что запрашиваемые ставки аренды на объекты в Москве почти в 2 раза выше среднего уровня ставок на склады в Московской области. Хотя многие складские комплексы Москвы построены более 30 лет назад и сейчас точечно проходят реконструкцию.
По нашему прогнозу, в 2019 году на рынке складской недвижимости Москвы будет введено в эксплуатацию около 100 тыс. м2 качественных складских площадей, что является достаточно низким показателем. Небольшой объем нового строительства можно объяснить тем, что в черте города строительство больших складских комплексов (от 20-30 тыс. м2) не всегда возможно в связи с ограниченной площадью земельных участков, а строительство складов меньшей площади не всегда выгодно. Также в Москве действует запрет на въезд фур в черту города, что является негативным фактором для организации доставки товара на склад.
У Москвы есть потенциал для развития сегмента складской недвижимости. В связи с возможными ограничениями по площади застройки, а также в связи с необходимостью у многих компаний организовать так называемый склад «последней мили», наиболее предпочтительными форматом складской недвижимости станут небольшие (возможно многоэтажные) современные складские комплексы, построенные в несколько очередей, с блоками 1-3 тыс. м2.
Во-первых, все промзоны жильем не застроить. А во-вторых, городу нужны новые рабочие места, объекты, обеспечивающие бесперебойные поставки товаров в магазины, а также по мере развития рынка online-торговли городу нужны объекты, обеспечивающие максимальную скорость доставки.
