Останутся ли ТЦ основной площадкой для развития розничного сектора? Этот вопрос эксперты рынка обсудили в рамках Дней торговых центров в Москве.

Круговорот арендаторов
Ротация арендаторов — естественный процесс. Но в последнее время на фоне кризиса она значительно ускорилась. Насиженные места в торговых комплексах страны стали покидать даже те бренды, которые, казалось, никогда и никуда не уйдут. В их числе два крупных европейских ретейлера: сеть гипермаркетов электроники Media Markt и сеть гипермаркетов DIY «К-раута». Кроме того, о планах свернуть работу в России заявила сеть Castorama.

«Мы пытаемся смотреть на рынок позитивно. Иначе не выжить. Но определенные тревожные тренды налицо», — заявил директор по развитию PM&Retail Knight Frank Михаил Сафонов. По его мнению, искать политическую подоплеку в этой ситуации не стоит. «Уход Media Markt — это результат естественного рыночного отбора, в частности усиления позиций конкурентов — «М.Видео» и «Эльдорадо». То же самое и с уходом Castorama. Сеть просто не выдержала давления со стороны «Леруа Мерлен», которая теперь значительно усилит свои позиции, особенно если купит гипермаркеты бывшего соперника», — говорит Михаил Сафонов. Но это, по его словам, не эксклюзивная российская история — похожий отток брендов из ТЦ наблюдается и на Западе.

«Из нас делают параноиков. На самом деле если кто-то из арендаторов и уходит, то это предсказуемая история, в которой нет большой беды», — говорит директор по развитию SRV Марина Рыбина. По ее словам, самое главное — чтобы ТЦ был готов к переменам. «А для этого нужно, чтобы проект ТЦ был гибким уже на стадии проектирования. Чтобы можно было спокойно менять не только арендаторов, но и целые концепции. Например, для нашего проекта «Охта Молл» было создано пять концепций. Согласно одной из них, там планировали 2-уровневые магазины и универмаги. Но этот формат не работает. Концепцию изменили. И реальность ни на один из планов не похожа. Тем не менее комплекс, занятый арендаторами на старте лишь на 18%, сейчас заполнен на 93%», — говорит Марина Рыбина.

Эксперты подчеркивают, что мы имеем дело не с исходом, а именно с ротацией брендов. «Они не только покидают Россию, но и приходят на наш рынок. Идет двусторонний процесс. За последний год в Россию вышло 17 новых иностранных брендов. Это марки среднего сегмента (то, что сейчас востребовано больше всего). И это серьезные имена и довольно серьезные бизнесы», — успокаивает Михаил Сафонов. Параллельно, по его словам, идет приток в торговые комплексы и новых отечественных марок. «Большинство из них переходит в стационарную торговлю из онлайна. Это естественный процесс. Так что на круг активность арендаторов в стране не снизилась, что при низком вводе новых торговых объектов (в этом году было введено только 300 тыс. м2 по всей стране) привело к снижению средней вакансии в торговых комплексах на 1,5%, до 7%», — говорит Михаил Сафонов.

Кто на новенького?
Тем не менее собственников торговых комплексов эта ситуация нервирует. «Мы понимаем, что у многих арендаторов ТЦ за годы тихого сидения на месте накопились проблемы. Но когда терпят фиаско мастодонты с 25-летними контрактами, когда они просто встают и уходят, любой собственник ТЦ начинает задумываться о природе происходящего и о том, на кого же опираться в бизнесе дальше. Тем более что для большинства современных ТЦ проблема заполнения арендаторами средних этажей остается одной из самых острых», — говорит гендиректор «Магазин Магазинов» Дмитрий Бурлов.

«В этой непростой ситуации торговые центры должны больше барахтаться. Знаю случаи, когда УК торгового комплекса глубоко работают с выручкой сложных арендаторов и даже лезут в их номенклатуру. Потому что они партнеры и заинтересованы в росте оборота. Но это не всегда помогает», — говорит президент ГК Watcom Роман Скороходов.

На вопрос: «Кого посадить на опустевшие площади?» — каждый собственник ТЦ отвечает сам. В последнее время, по данным экспертов, все чаще на место торговли садятся другие бизнесы, в частности развлечения. На этот сегмент специалисты и советуют обратить особое внимание.

«Когда из «ИКЕА Теплый стан» ушел универмаг «Стокманн», там одномоментно освободилось 14 тыс. м2. Но собственник не растерялся и сделал там детский развлекательный кластер. На месте одного из бывших столичных гипермаркетов Castoramа тоже появятся развлечения. Это один из наших текущих проектов», — говорит Дмитрий Бурлов.

«Мы вошли в эпоху экономики впечатлений. Монетизируем не вещь или активность, а время, которое человек приятно провел в ТЦ. Чтобы быть успешными, торговые комплексы должны понимать и использовать этот тренд», — согласен CEO Сентео Майкл Рукман.

«Многие ретейлеры это осознали и уже создают досуг в близком к себе формате. Например, косметическая сеть «Рив Гош» проводит мастер-классы по мейк-апу с фуршетом и музыкой», — делится наблюдениями Марина Рыбина из SRV.

По данным Knight Frank, доля развлечений в столичных ТЦ за последние 5 лет увеличилась с 8 до 15%. И есть перспектива роста. «Аттракционы — радость не только для детей, но и отдушина для взрослых, которые в детстве не наигрались», — объясняет быстрое развитие сегмента Михаил Сафонов. По прогнозу президента Российского совета торговых центров Булата Шакирова, доля развлечений в торговых центрах может вырасти до 30-40% от общего объема их площадей.

Меняются и сами развлечения. Как рассказал основатель и CEO «Zамания» Павел Ковшаров, от автоматов и батутов они переходят в более крупный формат, организованный по системе «все включено» с разными игровыми элементами.


«Основной ценностью таких проектов остаются дети и семейный отдых. Но технологии усложняются. Появление интерактивных сетевых парков — это лишь вопрос времени. Мы очень быстро идем в виртуальный мир. Мы сами скоро будем делать в Москве парк для детей, где на площади 500 м² будет микс реального и виртуального отдыха. Благодаря применению технологий добавленной реальности можно будет с помощью телефона искать в пространстве предметы, которых там нет. Причем в одном и том же помещении можно будет устраивать квесты на разные темы, что значительно сократит издержки инвесторов на аренду площадей», — говорит Павел Ковшаров.

Общественная конкуренция
Усиливается конкуренция розницы не только с развлечениями, но и с общественными пространствами. «Они активно развиваются и оттягивают на себя покупательский трафик, в том числе со стороны ТЦ. В теплые дни октября, по данным Watcom, шопинг-индекс во многих ТЦ снижался на 10-15%. Люди предпочитали просто гулять, а не ходить за покупками. И откладывали приобретение теплой одежды и обуви до более холодных времен», — говорит Дмитрий Бурлов из «Магазина Магазинов». По его словам, все ТЦ родом из уличной торговли.

«Просто торговые комплексы вырвались вперед за счет создания идеальной атмосферы. А street просел. Там, по сути, остались услуги и общепит, а торговля модными вещами ушла под крышу. И ТЦ будет в выигрыше до тех пор, пока на улице не появится УК, объединяющая магазины единой стратегией развития. Что вряд ли возможно. Так что ТЦ надо быстро перенимать все лучшее, что есть сейчас на улице, и перетягивать конкуренцию на свою сторону», — говорит Дмитрий Бурлов.

«Мы тоже констатируем усиление конкуренции ТЦ с общественными пространствами. Именно по этой причине некоторые наши объекты начали создавать большие открытые площадки для прогулок и кафе. Например, в иркутском ТЦ «Модный квартал» этим летом даже насыпали на улице морской песок и прямо на нем организовали ресторан, чтобы люди могли сидеть за столиками без обуви, как на пляже. Конверсия от людей на таких открытых территориях, конечно, ниже, чем от зашедших в ТЦ. Но она есть, и ею не стоит пренебрегать», — говорит Михаил Сафонов.

«Конкуренция обострилась. Мы это чувствуем. Но мы этой конкуренции не боимся. Это просто вызов, с которым надо работать. Мы уже думаем, как заработать на улице», — говорит Павел Ковшаров.

«На проблему общественных пространств надо смотреть шире. Это не только парки и улица. Это и музеи, и медиа, и экскурсии — пространства, где человек может получить новый опыт. Если ТЦ смогут предложить альтернативу, они смогут конкурировать и развиваться», — уверена Марина Рыбина.

И эта альтернатива уже появляется. «Торговый центр — это уже не просто место для покупок, а вдохновляющее пространство для встреч. Люди идут в ТЦ на людей посмотреть и себя показать. И мы им говорим: приходите, гуляйте, развлекайтесь — будьте частью сообщества, а мы будем частью вашего образа жизни. И делаем ставку на хороший покупательский опыт. Но обеспечивать его должны все сотрудники ТЦ в едином порыве. Тогда этот алгоритм сработает», — заключила руководитель департамента аренды IKEA Centers Светлана Бурзянцева.