Кого это касается
Налоги на имущество и землю, которые платят собственники коммерческой недвижимости, а также арендная плата государственных и муниципальных земель, рассчитываются на базе кадастровой стоимости объектов. Мало кто из представителей бизнеса доволен этой оценкой: как правило она значительно превышает рыночную стоимость здания или участка, так как не учитывает такие индивидуальные параметры, как инфраструктура, местоположение и состояние объекта. Многие не прочь ее оспорить и снизить тем самым налоговое бремя. Текущий год многих в этом желании только укрепил. К проблемам пандемии и роста курса доллара добавилась переоценка кадастровой стоимости объектов коммерческой недвижимости в ряде регионов страны. Она коснулась объектов, которые расположены в городах федерального значения – Санкт-Петербурге и Севастополе.

Например, в Петербурге в этом году заново оценили 3 млн объектов недвижимости – от маленьких комнат до «Лахта-центра». В среднем налоговые платежи в Петербурге в 2021 году вырастут на четверть. Для крупных объектов это означает миллионы рублей дополнительных отчислений.

«Стоимость земли под главным торговым комплексом северной столицы, ТРЦ «Галерея», по новой кадастровой оценке вырастет с 735,7 млн рублей до 1,18 млрд рублей. А оценка самого здания увеличится более чем на 2 млрд рублей, почти до 14 млрд рублей», - подсчитал управляющий партнер компании «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин.
Вырастет и сама ставка налога на имущество организаций в Петербурге. В 2021 году она увеличится с текущих 1,25% до 1,5%. Не трудно подсчитать, что ТРЦ «Галерея» при кадастровой стоимости объекта 735,7 млн рублей и ставке 1,25% заплатит в 2020 году 9,19 млн рублей налога. А в 2021 году при стоимости объекта 1,18 млрд и ставке 1,5% - 17,7 млн рублей. То есть на 8,5 млн рублей больше.

В похожей ситуации оказались и другие коммерческие площадки Петербурга. «Имущественный налог с ТРК «Лето» на Пулковском шоссе вырастет почти на 30 млн рублей до 68 млн рублей, потому что кадастровая стоимость здания увеличилась с 3,1 млрд рублей до 4,5 млрд рублей и изменилась ставка налога», - сообщил «ММ» директор по правовым вопросам девелоперской компании Malltech (собственник ТРК «Лето») Антон Калинин.

Впрочем, снизить налог на недвижимость интересно не только крупным компаниям, но и малому и среднему бизнесу, для которых сейчас любая экономия – на вес золота. Ясно, на чьи плечи (вернее кошелек) лягут перерасчеты. «Собственники недвижимости переложат рост кадастровой стоимости на арендаторов через увеличение операционных расходов, входящих в арендную ставку», - объясняет партнер Bright Rich|CORFAC Int. Виктор Заглумин.

Как достичь цели
Есть ли у бизнеса шанс снизить налоговое бремя? Эксперты отвечают на этот вопрос утвердительно. В соответствии с №237-ФЗ результаты кадастровой оценки можно пересмотреть в суде или соответствующей комиссии. Причем с 2019 года можно оспаривать налог не только за текущий год, но и за прошлые периоды, когда применялась прежняя кадастровая стоимость.

К рассмотрению дела важно тщательно подготовиться. Комиссии – и впоследствии, как правило, суду – нужно предоставить правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН, рыночный отчет, для которого необходимые технические документы. Также потребуется квалифицированный оценщик, который знает нюансы пересмотра кадастровой стоимости, юристы, способные представлять компанию в суде. Проблема в том, что все это стоит денег, а главное, отнимает много времени. При этом потенциал снижения кадастровой стоимости у разных помещений и участков может значительно отличаться. На первом этапе не всегда понятно, стоит ли игра свеч.

«На мой взгляд, суд – это последняя и не всегда эффективная инстанция. Работать надо именно с методикой и данными кадастровой оценки – исправлять допущенные при ее проведении ошибки. Хорошо, если собственник владеет материалом и инструментами оптимизации кадастровой стоимости. Что, называется, находится «в теме». А если нет? Тогда правильнее всего обратиться к профессионалам, у которых есть практические наработки и совершенно законные способы для того, чтобы в срок представить декларацию в ГБУ и не только оптимизировать кадастровую оценку, но и снизить бремя налогообложения», - говорит Дмитрий Желнин.

Как это часто бывает, упросить процесс позволяют технологии: летом 2020 года МТС запустила сервис МТС Estate, который позволяет пройти всю процедуру снижения налога онлайн. Причем компания дает возможность сначала бесплатно оценить потенциал снижения налога – это можно сделать в специально калькуляторе на сайте по кадастровому номеру объекта.

Как это работает? На портал нужно загрузить всего три документа: свидетельство о праве собственности или договор аренды и стандартную техническую документацию – технический план и балансовую справку. На их основе подготовят отчет о рыночной стоимости и другие необходимые документы, направят их в нужные инстанции. В качестве дополнительной услуги можно заказать и судебное представительство.

«Снижение кадастровой стоимости – достаточно рутинная процедура, в 95 случаях из ста решение принимается в пользу клиента, однако процесс это не быстрый и хлопотный. В нашем случае клиенту нужно только загрузить документы – даже «дергать» юристов не придется: уведомления о каждом этапе работы – подготовке отчета, подаче документов, назначении экспертизы или судебного заседания – приходят на почту и в личный кабинет. Как правило, комиссия несколько раз перепроверяет и пересчитывает оценки, а потом все же направляет дело в суд. Но нам удается снижать кадастровую стоимость уже на первом этапе, в комиссиях. Самый свежий пример: таким образом мы снизили кадастровую стоимость на собственный объект на 30 млн рублей. Снижение в комиссии не самый частый случай в российской практике, и он говорит о том, что мы работаем эффективно, хотя в коммерцию сервис выпустили сравнительно недавно», – рассказывает руководитель сервиса МТС Estate Мария Джушхинова.

Статистика подтверждает, что спрос на услуги по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости растет, при этом суды все чаще выносят решения в пользу владельцев. По данным Росреестра за январь-апрель 2020 года в судах инициировано почти шесть тысяч споров по кадастровой стоимости в отношении более восьми тысяч объектов недвижимости. В 97% случаев требования истцов были удовлетворены. Для сравнения, в 2019 году суды рассмотрели порядка 15,5 тысяч заявлений и удовлетворили 63% исков.