Промежуточные итоги 2018 года на российском рынке инвестиций свидетельствуют о том, что коммерческая недвижимость, в том числе и торговая, остается востребованным продуктом — на ее долю приходится более 80% общего объема инвестиций в стране. Вместе с тем технологически революционные решения пока на рынке применяются слабо. Готов ли российский рынок к инновациям?

Виртуальная и дополненная реальность, искусственный интеллект, BIM-технологии, big data… по мнению западных аналитиков, в ближайшие 5 лет они изменят правила игры в ретейле. Общее название для таких решений — Property Technologies, или PropTech. За последние 6 лет во всем мире, по данным компании CB Insight, в PropTech было вложено $6,5 млрд. А за 2016 год капитализация четырех стартапов в этой сфере достигла $1 млрд. Вряд ли это подход бизнес-ангелов. Скорее инвестор понимает, что серьезные инвестиции сторицей окупятся в самое ближайшее время, сделав процессы управления недвижимостью по всему миру более технологичными и стандартизированными.

Россия в этом вопросе пока отстает от передовых стран. Еще несколько лет назад медиафасады на торговых центрах считались выдающимся инновационным решением, и на полном серьезе на провинциальных рынках обсуждался вопрос, можно ли считать инновационным решением строительство многофункциональных комплексов, где успешно уживаются и создают синергетический эффект квадратные метры разного функционального назначения. Разумеется, сегодня такая дискуссия невозможна в принципе даже на периферийных рынках.

Зеленые ростки
Но реальные инновации приживаются у нас медленно. Пожалуй, одним из первых инновационных решений можно считать зеленое строительство. Сертификаты LEED, BREEAM и системы Green Zoom в России имеют около 100 зданий разного функционального назначения. В том числе несколько торговых комплексов. Для сравнения: в Великобритании таких зданий около 5 тысяч. 

Между тем зеленые технологии хоть и удорожают в среднем строительство на 8-10%, но позволяют сэкономить в год до 30-50% издержек на техническое обслуживание объекта, тем самым в разы повышая капитализацию проекта.


С одной стороны, они упрощают управление объектом, а с другой — и это главное — оптимизируют расходы.

К примеру, простой монтаж приточно-вытяжной установки позволяет на 40% снизить тепловую мощность, которую нужно подвести к торговому центру. А это ведет к двухразовому снижению стоимости подключения к техусловиям. При строительстве же автономной котельной для обогрева зеленого объекта требуется в 2 раза меньше киловатт.

Также зеленые решения повышают энергоэффективность. Я знаю один такой комплекс иностранного девелопера, где энергосберегающие технологии позволяют сэкономить до 10 млн рублей в год на освещении по сравнению с традиционными подходами. А все потому, что в течение дня освещение регулируется фотоэлементами и осветительные приборы включаются или отключаются в зависимости от освещенности.



Смоделируй и напечатай молл
Еще одна инновационная технология, которая удешевляет не столько управление, сколько сам девелопмент (а потому и популярная на рынке), — это Building Information Modeling. BIM-технологии дороги. Но они в разы оптимизируют издержки на реализацию проекта, способны до 50% сократить ошибки проектировщиков и до 40% уменьшить временные затраты, необходимые на процесс от разработки документации и закладки фундамента до введения объекта в эксплуатацию. Причем BIM — это не только про трехмерное моделирование. Приведу пример: если загрузить полученную в ходе разработок трехмерную модель в бортовой компьютер бульдозера, бульдозерист выровняет грунт в несколько раз быстрее и сделает это с точностью до нескольких сантиметров. Это принципиально другой подход к строительству и к качеству объектов.

Логичное продолжение BIM — внедрение технологий дополненной реальности. Искусственный интеллект может, например, оставить брокеров торговой недвижимости без работы, поскольку девелопер сможет показывать предлагаемые торговые площади арендатору еще на стадии проектирования — с помощью VR-очков. Можно будет виртуально прогуляться по будущему торговому комплексу и оценить все его преимущества. Кроме того, развитие искусственного интеллекта автоматизирует множество бизнес-процессов, выполняемых пока еще людьми. Уже сегодня применяются чат-боты, помогающие составлять договоры на приобретение и аренду недвижимости.

Как считают ученые из Оксфордского университета, в сделках с недвижимостью вероятность замены агента по недвижимости, брокера искусственным интеллектом, алгоритмом, составляет не менее 95%.

На Западе используются и другие технологии, которые пока не нашли отражения в российских реалиях. Например, циркулярный мобильный 3D-принтер. Он состоит из вращающейся основы и манипулятора в виде крана. Мобильный 3D-принтер, как циркуль, устанавливается в центре здания. Благодаря вращающемуся во все стороны манипулятору, 3D-принтер возводит слой за слоем стены из бетонной смеси. Удешевление строительства каркаса здания — до 70%. Пока по этой технологии строят только жилые дома. Но очевидно, что в недалеком будущем с помощью 3D-принтера можно будет построить и торговый центр, сначала площадью 5-10 тыс. м², а потом и в разы больше.

Шопинг без продавцов
Еще один вызов традиционной торговле — big data. С их помощью инвесторы на основе покупательской активности жителей микрорайона, их передвижения и т.д. могут более точно принимать решения о строительстве в том или ином месте торгового центра. Big data позволят предлагать персонифицированный продукт покупателю, изменят сам подход к товарным запасам и многое другое.

В торговых центрах могут быть представлены не реальные товары, а голографические модели, при этом сам товар может находиться на другом конце света. А уникальные маркировки одежды в недалеком будущем позволят владельцу смартфона считать код понравившегося на прохожем костюма и заказать такой же в ближайшем ТРЦ или у международного онлайн-ретейлера. В будущем нас ждут «умные примерочные», «умные полки» и продавцы-роботы или вовсе торговые залы без продавцов.

Диджитализация отрасли — это вызов для участников рынка. Она меняет многое: взаимодействие с арендаторами, обслуживание и само строительство торгового комплекса. А поскольку цифровая экономика быстро развивается, все больше внедряются и инновационные решения для ее обслуживания. Те компании, которые смогут быстрее других в них сориентироваться, станут лидерами рынка.