Современный рынок торговой недвижимости переживает этап кардинальной перестройки. Про благоденствие и бурное развитие, которое сегмент переживал до кризиса 2014 года, почти никто не вспоминает. Да и зачем вспоминать? Рынок уже попал в новую непростую реальность. И, чтобы двигаться дальше, должен не грезить о прошлом, а искать пути выживания.

Денег на рынке торговой недвижимости все меньше. Каждый первый собственник говорит про оптимизацию расходов, про режим экономии. Значительная часть торговых центров выставлена на продажу. А покупателей все нет. Иностранные инвесторы с Запада погружены в рецессию и Brexit, инвесторы с Востока — в ожидание тарифных войн. А российские — в хроническом смятении из-за нестабильности, растущих налогов и законодательных вводных. Все больше торговых объектов по всей стране прогибаются под гнетом кредитной нагрузки и превращаются в проблемные активы отечественных банков. Потому что успешно работать в ситуации постоянного снижения реальных доходов населения (с октября 2014 года по нынешний день они, по официальной статистике, снизились на 18%, а по неофициальной — каждый сам про себя знает) — задача для многих неподъемная.

Санкции и тающая на глазах покупательная способность населения также усложняют выход иностранных операторов на российский рынок. Это, с одной стороны, расчищает место для отечественного бизнеса, а с другой — лишает аудиторию значительной доли импортного ассортимента, а рынок в целом — здоровой конкуренции.



Параллельно с этим в сфере торговой недвижимости происходят внутренние процессы, которые не связаны с экономикой и не зависят от нее. В частности, меняется парадигма потребления. Ретейлеры и торговые центры сталкиваются со сменой базового ядра целевой аудитории. Они готовятся к «пришествию» поколения Z (моложе 21 года), которое через несколько лет станет основным потребителем товаров и услуг, и настороженно присматриваются к поколению «Альфа» (10+ лет), которое уже идет ему на смену. Эта аудитория требует качества и разнообразия. Этот запрос обнажает проблему моральной и физической деградации многих современных торговых центров.

Нынешней публике интересно agile-пространство — гибкое, многофункциональное, способное к легкой трансформации. Магазин перестает быть статичным, сегодня это скорее шоурум для коммуникации с потребителем. Причем эта коммуникация нацелена не столько на продажи, сколько на выстраивание долгосрочных отношений с клиентами. Эта невиданная ранее гибкость диктует новые требования к техническим характеристикам, планировкам, вопросам оформления и безопасности торгового пространства. И этот вызов российскому рынку торговой недвижимости даже сильнее, чем непростая экономическая ситуация, в которой он последние годы пребывает.


Пик ввода торговых центров в России пришелся на 2006-2010 годы. Сегодня эти объекты находятся на рубеже морального потенциала. Они не могут заинтересовать нового арендатора своими площадями, но и перестроить их тоже не могут, поскольку для этого нужны инвестиции и гарантии от операторов, которых нет.

На рынке торговой недвижимости идет смена финансовой модели. Классическая схема формирования финансовых потоков из арендных платежей ретейлеров, актуальная последние 10 лет, практически изжила себя. Но беда в том, что сегодня среди управляющих торговыми центрами нет предметного понимания, что нужно продавать арендатору — трафик или место для шоурума.



Глобальные изменения буквально захлестнули российские моллы. Но, как интегрировать их в архаичные коробки отечественных ТЦ? Здесь, на мой взгляд, нужно ориентироваться на опыт иностранных девелоперов, особенно тех, что работают в России, принося сюда инновации, тренды и моду.