Нередко бывает так: договор аренды истек или досрочно прекращен, арендатор вроде должен освободить площади, съехав вместе со своим имуществом, но он этого не делает. В какой-то момент он просто не появляется на площадке, перестает брать телефон, а помещение стоит, заполненное оборудованием и товаром.
В договорах аренды такие риски обычно не прописывают. А зря. Потому что ситуации возникают периодически и причиняют торговому центру большие неудобства. С одной стороны, распорядиться оставленными вещами арендатора нельзя, поскольку они чужие, с другой — оставить все как есть тоже невозможно, потому что на помещение уже нашелся новый ретейлер и каждый день простоя — это реальная потерянная прибыль.
Что делать в этой ситуации? Чтобы ответить на этот вопрос, надо прежде всего понять, а представляет ли оставленное арендатором имущество какой-то интерес для торгового центра?
Если да
Если имущество арендатора интересно для ТЦ, молл должен иметь право удержать его, чтобы, например, стимулировать арендатора к закрытию задолженностей (если таковые имеются) и выполнению ранее достигнутых договоренностей. Но практика показывает, что удержание имущества — коварная штука. Его запросто могут квалифицировать как самозахват со всеми вытекающими юридическими последствиями (особенно если у арендатора нет просроченных неисполненных обязательств перед ТЦ). Кроме того, на момент удержания имущество должно быть собственностью арендатора. Но мы-то знаем, что товар в ретейле часто берут под реализацию. А это значит, что фактически у арендатора нет на него прав.
Если нет
А что если имущество арендатора не представляет интереса для молла и для него важнее быстро освободить площадку для нового ретейлера? Хорошо, если алгоритм действий прописан в договоре. А если нет — это сложный случай. Допустим, оставлены одежда или обувь. Это полбеды. Их можно перенести в подсобку или на склад. А если в помещении стоят холодильники, а в них продукты с ограниченным сроком годности? Или медикаменты? Или арендатор бросил на произвол судьбы свой контактный зоопарк или зоомагазин? Не оставишь же их просто погибать. А такие случаи тоже бывают. Приходится принимать заботы об «имуществе» на себя. И включать понесенные расходы в требования к нерадивому арендатору.
Чтобы таких ситуаций не было, советую профилактически включать в договор с будущим арендатором пункт о правах и ответственности сторон в подобной ситуации. Например, о том, что молл забирает имущество в собственность или передает его на хранение третьим лицам до урегулирования разногласий по договору.
Риски, которые должен учитывать молл при согласовании договора аренды
- Ответственность за ненадлежащий вывоз, хранение или утилизацию имущества арендатора.
- Риск сохранности имущества арендатора при его хранении.
- Риск предъявления требований в отношении имущества от арендатора или третьих лиц.
- Риск понести расходы на вывоз, хранение или утилизацию имущества арендатора. Они могут быть несопоставимы с размером его задолженности.
- Риск санкций по договору аренды с новым арендатором за несвоевременную передачу помещения.
Если субаренда
Многие помещения в моллах арендуют одни юрлица, а фактически торгуют там другие. История с субарендой широко распространена. И ее тоже нужно иметь в виду, когда возникают проблемы с освобождением площадей. Практика показывает, что те положения о субаренде, которые предусмотрены Гражданским кодексом, могут привести к серьезным проблемам для ТЦ. Дело в том, что 618-я статья ГК говорит, что досрочное прекращение договора аренды влечет и досрочное прекращение договора субаренды. Но субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на оставшийся срок субаренды на тех условиях, на которых действовал прекращенный договор аренды. И может возникнуть ситуация, когда у вас основной договор аренды расторгнут, договор субаренды прекращен. Но приходит субарендатор небольшого уголочка и говорит — а можно мне мой угол занимать еще 3 года (оставшийся срок субаренды), у меня же есть такое право. И судебная практика поддерживает таких бизнесменов.
У ТЦ два выхода: или договариваться, предоставлять альтернативу, или входить в состояние спора. Чтобы такой ситуации избежать, можно включить в договор аренды запрет согласовывать долгую субаренду.
По мотивам выступления на форуме "Аренда"