Сейчас ретейлеры и дистрибьюторы вместе занимают почти 75% площадей на российских складах. В масштабах страны это почти 19 млн м². Причем 12 млн м² занимают дистрибьюторы, которые торгуют онлайн и офлайн. Но доля торгующих предприятий в сегменте быстро сокращается. На освободившихся площадях располагаются, как правило, арендаторы, которые занимаются промышленным производством. И эта тенденция, по моим наблюдениям, только усиливается.

Почему так происходит? Начнем с того, что общий объем предложения складской недвижимости в России (около 25 млн м²⁾ не меняется уже 3 года. Дефицит складской недвижимости налицо — по всей стране доля вакантных площадей не превышает 5%. А производства между тем растут. Отчасти это результат санкций и стратегии импортозамещения, которые оживили многие отечественные отрасли промышленности. Появляются новые предприятия, а старые становятся крупнее. Но физически, как правило, расширяться они не могут — просто некуда. Поэтому заказывают девелоперам строительство складов на их земле, но под свои требования. В этом одна из причин бурного роста популярности формата built-to-suit (строительство под конкретного заказчика). Но если раньше такие проекты реализовывали в основном для ретейлеров, то сейчас основной заказчик — производственники.

Вторая причина в том, что сохраняется дефицит на рынке жилья. Казалось бы — какая связь? Но логика очень простая. Курс рубля остается волатильным, а валюта нестабильна. В периоды колебания ее стоимости жилье хорошо продается, поскольку люди паникуют и пытаются инвестировать свои кровные в недвижимость — единственный стабильный и прибыльный актив. Это подстегивает активность строителей. Те увеличивают спрос на строительные материалы. Отсюда рост спроса на складские площади со стороны тех, кто эти материалы производит. Так, одной из самых крупных сделок по аренде складов в Москве в 2018 году стала сделка с производителем изоляционных материалов Rockwool. Эта компания арендовала более 25 тыс. м² на одном из столичных складов. А в прошлом году одной из самых крупных сделок в складском сегменте стала аренда 7,5 тыс. м² в Новосибирске производителем линолеума Tarkett. Причем, напомню, производители строительных и отделочных материалов расширяют присутствие на складах на фоне дефицита помещений. И опять же, как правило, за счет вытеснения традиционного ретейла.

 И третья причина — стремительное насыщение рынка торговых площадей в России. Еще пару лет назад обеспеченность россиян торговыми площадями составляла порядка 300-500 м² на человека. Сейчас больше. Заполняемость торговых комплексов стремится к 100%, но дефицита торговых площадей даже города-миллионники не чувствуют. А кризисный для ретейла 2016 год показал всем, что нужно избавляться от масштабных торговых площадей. И процесс уже пошел. Совокупно только крупнейшие продовольственные ретейлеры страны за 2 года «скинули» лишних 500 тыс. м². Все это говорит о том, что ретейл в формате мегакомплексов больше не будет развиваться так активно, как раньше. Он выходит из моды. А при насыщении рынка рост оборота ретейлеров будет замедляться. И складские площади в прежнем объеме им будут уже не нужны.

Так что в перспективе ближайших 5-6 лет в сегменте складской недвижимости будет усиливаться тренд строительства объектов формата built-to-suit и постепенное перераспределение складов в пользу производственников.