Кубаноиды и «понаехавшие»
Краснодар называют «воротами Кавказа» и столицей Кубани. Этот город за 200 лет эволюционировал из небольшой военной крепости в честь Екатерины II в центр большого и хлебосольного края на юге России. Сегодня в Краснодаре живет более 900 тыс. человек. Однако город уже имеет официальный статус «миллионика», о чем в сентябре 2018 года сообщило краевое Управление Росстата (в эту статистику попало не только население города, но и окрестных сел).

Почти 20 лет население Краснодара неуклонно растет. Но прирост идет в основном за счет приезжих из северных регионов и стран СНГ. «По этому поводу не слишком воспитанные краснодарцы, или как мы их сами именуем «кубаноиды», чванливо говорят: «понаехали тут». Зря забывают, что «понаехавшие» трудовые мигранты обеспечивают город дешевой рабочей силой, а отпахавшие свое северяне — неплохими инвестициями через покупку недвижимости и развитие бизнеса: и крупного, и среднего, и малого», — делится наблюдениями один из жителей Краснодара.

Благодаря, в том числе, и этим факторам, несколько последних лет Краснодар занимает первое место в общероссийском рейтинге городов с растущей деловой активностью. В городе бурно развиваются и промышленность, и сельское хозяйство, и туризм.

В 2018 году объем инвестиций в основной капитал Краснодара по крупным и средним организациям превысил 100 млрд рублей (это лучший результат на Кубани). Средняя заработная плата в мегаполисе оказалась выше, чем в среднем по стране: в 2018 году она составляла 45 тыс. рублей, что на 3 тыс. рублей выше общего российского показателя. А безработица – всего 0,2%. Не удивительно, что многие эксперты называют Краснодар самым привлекательным городом России для проживания.

Количество перешло в качество
Общая благополучная ситуация в экономике города отражается и на оборотах розничной торговли - за последний год она выросла на 3%, превысив 500 млрд рублей. Количество торговли медленно, но верно перешло в качество. В Краснодаре с 2005 по 2015 годы заметно сократилось количество объектов мелкорозничной торговли, но возросло число супер- и гипермаркетов, магазинов-дискаунтеров, торговых и торгово-развлекательных центров. Последние 15 лет сегмент торговой недвижимости Краснодара ежегодно прирастал на 30-35 тыс. м2.
Сегодня в городе работают 12 качественных торговых центров общей площадью 752,3 тыс. м2. В числе последних открытий – ТРЦ Royal City Mall (14,8 тыс. м2) и ТРК «Сказка» (29,5 тыс. м2). Они вышли на рынок в 2018 году.

Так что, к сейчас, по данным экспертов JLL, на каждую тысячу жителей города приходится 836 м2 качественных торговых площадей. Этот показатель — один из самых высоких в стране.

Обеспеченность качественными торговыми площадями регионов России



Титаны юга
Основных торговых комплексов в городе четыре: OZ Молл (GLA– 163 тыс. м2), ТРК «СБС Мегамолл» (126 тыс. м2), «Красная Площадь»(111 тыс. м2) и ТРЦ «Галактика» (80 тыс. м2). Кроме того, непосредственно на границе города Краснодара и республики Адыгея, расположен ТРК «МЕГА -Адыгея-Кубань», который очень популярен у жителей города и региона. Год назад стартовала его реновация. В результате, площадь этого торгового центра увеличится с 112 тыс. м2 до 190 тыс. м2. Инвестиции в проект составят 14 млрд рублей.

«Мягкие погодные условия юга России позволили включать в концепцию центра прилегающую территорию. В обновленном комплексе будет обширная парковая зона с большим количеством зелени, спокойное пространство у воды с фонтанами и водяными мельницами, озеро с рестораном и детской башней и многое другое. Думаю, будет дополнительно создано 2 тыс. рабочих мест. Мы видим интерес как у нынешних, так и у потенциальных партнеров, которые рассматривают ТРЦ «МЕГА» в качестве платформы для выхода на рынок региона или роста бизнеса здесь», — рассказала MarketMedia управляющая ТРК «МЕГА Адыгея-Кубань» Кетевана Конькова.



«На текущий год в Краснодаре запланированы открытия второй очереди торгового центра «МЕГА» (12 тыс. м2) и второй очереди Royal City Mall (10 тыс. м2). В случае реализации этих планов, общий объем торговых площадей в Краснодаре достигнет 774 тыс. м2, что в пересчете на 1 тыс. жителей составит 861 м2. А третью «МЕГУ» площадью 66 тыс. м2 обещают сдать а 2020 году», — перечисляет руководитель аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова.

«Одновременно рынок торговой недвижимости Краснодара развивается в формате районных небольших ТЦ, которые обеспечивают необходимыми товарами и услугами новостройки. Также традиционно высокие темпы развития в домашнем регионе сохраняет сеть «Магнит», — добавил директор отдела региональных торговых помещений CBRE Михаил Рогожин.

Юлия Абдулагаджиева коммерческий директор OZ МОЛЛ:

Краснодар — город с высоким уровнем экономики, в котором сосредоточено большое количество производственных предприятий и активно развивается бизнес. По этой причине спрос на коммерческую недвижимость, особенно торговую, здесь очень высок. Бурное строительство торговых центров в городе произошло из-за изменения потребительского спроса. Именно ТРК обеспечили местным покупателям необходимые гарантии качества и широкий ассортимент товаров. Самые крупные объекты города появились на рынке в течение 10 последних лет. И за последние 5 лет они лишь прирастали новыми очередями. 

Это может показаться удивительным, но все качественные торговые центры Краснодара сегодня имеют низкий процент вакансии. Это означает, что спрос есть. Большинство международных и федеральных брендов готовы активно развиваться на юге России и рассматривают предложения по аренде. Тут все стандартно — предпочтение они отдают профессиональным, концептуальным, правильно расположенным торговым центрам. 

Но торговая недвижимость очень многообразна. Торговые центры Краснодара сильно отличаются друг от друга и по размеру, и по стоимости, и по уровню арендных ставок. Многие проекты, которые вышли на рынок 5-7 лет назад, еще не окупились. Поэтому говорить об их доходности очень непросто. Арендатор торгового центра каждый месяц проверяет свою бухгалтерскую отчетность, смотрит, насколько выгодно он заключил контракт, сколько денег он заработал и насколько его затраты, считая арендную ставку, корректны в рамках его доходов. Периодически ставки приходится корректировать. 

Под давлением интернет-торговли и изменяющегося покупательского спроса меняются и сами торговые комплексы. Они перестают быть просто «местом шопинга». Они становятся «местом встреч». Поэтому они обновляют концепции и привлекают на свои площади и отделения банков, и визовые центры, и всевозможные клиники, и детские развлечения. Они становятся местом, куда можно приехать всей семье и провести целый день. То есть предложение ТЦ расширяется в сторону услуг и развлечений, которые отвечают тем потребностям покупателя, которые он никогда не сможет удовлетворить в интернете. В этом направлении они и будут в ближайшее время развиваться.

Интервью управляющего партнера OZ МОЛЛ Булата Шакирова читайте здесь.

   

Крупные торговые комплексы Краснодара

Название GBA, м2 GLA, м2 Год открытия  Девелопер
OZ МОЛЛ 227000 163000 2012 AIM Property Development 
«Галактика» 112650 80000 2010 ЗАО «Темпл Инк.»
«Галерея Краснодар», 1-я очередь 94400 38800 2008 «ТПС Недвижимость»
«Галерея Краснодар», 2-я очередь 50923 25550 2013 «ТПС Недвижимость»
«Красная площадь», 1-я очередь 30000 22500 2003 ЗАО «РАМО-М»
«Красная площадь», 2-я очередь 70000 51500 2006 ЗАО «РАМО-М»
«Красная площадь», 3-я очередь 75000 56250 2011 ЗАО «РАМО-М»
«Кристалл» 33978 25484 2009 ЗАО «МКЦ «Кристалл»
«МЕГА» 124700 101300 2008 IKEA Shopping Centres Russia
«Меридиан» 28500 20000 2006 Нет данных 
«Новый Горизонт» 20413 17000 2015 ООО «Инвестиции»
«СБС Мегамолл» 252000 126000 2002 SBS Development
«Сити Центр»  21000 13500 2004 ООО «ГК «СИТИ ЦЕНТР»
«Сказка» 30700 13360 2018 A2Group
Данные: Colliers International





OZ МОЛЛ: космический корабль
OZ МОЛЛ — самый большой и современный торгово-развлекательный центр Южного федерального округа. Его общая площадь — 227 тыс. м2, арендопригодная — 163 тыс. м2. Его открыли в 2012 году на трассе Краснодар — Кропоткин с транспортным потоком 150 тыс. автомобилей в день и в 15 минутах езды от центра Краснодара. Это комплекс с необычными футуристическими очертаниями и световыми эффектами, что делает его похожим на космический корабль. В его строительство компания «Эйм проперти девелопмент» (на 100% принадлежит Oz Group Holding ltd с о. Джерси) вложила $300 млн. Официально о собственниках этого грандиозного ТРК стало известно только в 2013 году. На сайте администрации Краснодарского края неожиданно владельцем ТРК был назван экс-собственник табачной дистрибьюторской компании «Оптима» Альберт Худоян. В 2007 году он продал «Оптиму» группе «Мегаполис» Игоря Кесаева, и пошли слухи, что инвестировал выручку в недвижимость. Но сам бизнесмен эту информацию не комментировал. Другим совладельцем OZ МОЛЛа участники рынка называют бывшего директора по продажам и дистрибуции московского офиса Philip Morris гражданина Турции Мелиха Озкана. По слухам, OZ МОЛЛ получил свое название как раз из-за созвучия с фамилией Оzkan.

Сегодня в OZ МОЛЛ работает более 300 магазинов международных и отечественных fashion-брендов. Развлечения в проекте представлены ледовым катком Sky Ice, который функционирует круглый год, детским городком ZkidZ City, 10-зальным кинотеатром «Формула кино», боулингом на 36 дорожек и караоке-клубом RAY и FAD Bar с самой большой на юге России барной стойкой.

Для автовладельцев в ТРК предусмотрена надземная парковка более чем на 5 тыс. машин.



ТРК «Галактика»: рыбы и крокодилы 

ТРК «Галактика» был открыт в 2010 году на ул. Стасова в Краснодаре. Одноуровневый комплекс площадью 113 тыс. м2 (арендопригодны 80 тыс. м2) — явление уникальное. Проекти­ровала его французская архитектурная компания Coplan. Кроме европейского стиля и дизайна, ТРК имеет все технические показатели на уровне мировых стандартов. Управлением комплекса занимается местная УК «Ритейл-парк». Головной компанией этого общества значится Coubena Consulting limited (Кипр).

В ТРК располагается более 250 магазинов, а также якорный арендатор — «Океан Парк», единственный в Краснодаре океанариум на 200 видов рыб, открывшийся в конце 2011 года. Из развлечений здесь можно найти также ленточный лабиринт, сад бабочек, крокодиловую ферму, трогательный зоопарк, детский игровой центр «Космодром» и аттракционы. На территории торгового комплекса есть открытая бесплатная парковка на 1750 мест.

По данным с официального сайта ТРК «Галактика», пиковая посещаемость торговых площадей центра была зафиксирована в декабре 2017 года — 801,5 тыс. человек. 



ТРЦ «Галерея Краснодар»: башня и семейные ценности

ТРЦ «Галерея Краснодар» был открыт в ноябре 2008 года (вторая очередь — в 2013 году) в самом центре Краснодара, на пересечении Красной и Северной улиц. Строительство первого этапа обошлось в 3,1 млрд рублей. Второго — в сопоставимую сумму.

Во время строительства второй очереди ТРЦ частью его архитектурного облика стала Шуховская башня — объект культурного наследия федерального значения. Это стальная ажурная сетчатая водонапорная башня, построенная по проекту ученого Владимира Шухова, оказалась во дворе торгового пространства. Там работает уличное кафе.

Управляет центром компания «ТПС недвижимость» (входит в Grand Malls Development). А владеет ТРЦ ОАО «Галерея Краснодар», где структуры «ТПС недвижимость» являются основными собственниками. До 2008 года почти 20% ОАО владело краснодарское ООО «Интеркомплекс», которое на 52% принадлежало дочери губернатора Краснодара Александра Ткачева — Татьяне Баталовой (в 2008 году этот пакет перешел уже самому губернатору) и на 48% — вице-губернатору Александру Ремезкову. В течение 2008 года «Интеркомплекс» продал свой пакет в ОАО кипрской Vempolex Holding.

Общая площадь ТРЦ с учетом первой и второй очередей превышает 145 тыс. м2 (арендопригодная — 65 тыс. м2). В ТРЦ работает 300 магазинов. Из развлечений в ТРЦ работают 8-зальный кинотеатр, 40 ресторанов и кафе и детский развлекательный центр. ТРЦ «Галерея Краснодар» располагает самой большой парковкой в центре города — на 1100 автомобилей.