Взаимодействие операторов и собственников ТЦ
Негативные ожидания по тотальному упадку рынка торговой недвижимости не сбылись, и в этом контексте благодарности заслуживают и девелоперы ретейл-рынка, и отечественные торговые сети.
За 2022 год рынок России пополнился новыми брендами, число которых сопоставимо с показателями прошлого года: 11 против 14. Лидерами по новым брендам стали турецкие и итальянские марки. Российские ретейлеры также проявляли высокую активность: одни выходили из онлайна в офлайн, другие расширялись и забирали в аренду лучшие торговые площади.

Как только появилась определённость в уходе международных брендов и высвобождении площадей, ведущие отечественные игроки стали действовать решительно. За несколько месяцев им удалось занять места иностранных якорей, увеличить номенклатуру своей продукции и переориентироваться на актуальный потребительский запрос: больше разнообразного масс-маркета.

Российские бренды заходили на премиальные площади буквально в порядке живой очереди. В прайм-сегменте всегда существует лист ожидания, и далеко не любому бренду до этих пор удавалось приблизить шансы по размещению в главных ТЦ страны. С уходом привычных якорей накопленный спрос начал реализовываться. Этому во многом поспособствовала гибкость девелоперов.

Раньше якорные, в основном иностранные арендаторы платили процент с оборота, который кратно покрывал базовую ставку аренды. Российский фэшн-бизнес не имеет сопоставимых масштабов, поэтому занял высвободившиеся места по договорам, в которых прописана ставка аренды, зачастую – с дисконтом на первый год, который необходим для завоевания потребительской лояльности.

Восполнить потерянный доход – задача девелоперов на долгую перспективу. Все усилия сегодня положены на восстановление проходимости, которая неизбежно падала в условиях пустующих витрин. Выручка премиальных торговых центров на этом фоне может снизиться в пределах 10-15%. Поэтому для сегодняшних реалий девелоперы действуют последовательно и логично.

Новые и старые якоря
В общей картине рынка отечественные марки находят высокую степень взаимопонимания с девелоперами. Это формирует позитивную тенденцию, но также указывает на трудности, с которыми рискуют столкнуться зарубежные игроки, решив однажды вернуться на российский рынок. Под новыми или прежними вывесками им придётся заново завоёвывать лояльность потребителей.

Управлять возросшей вакансией необходимо «здесь и сейчас», поэтому опытные девелоперы работают с реальными вводными и активными игроками. Иными словами, спрос есть, а потребности в том, чтобы резервировать премиальные площади для выхода квази-марок, нет.

Напрашивается вполне очевидный вывод: среда была настолько конкурентной, что массовый уход иностранных брендов не спровоцировал катастрофический обвал рынка. Ретейл в общей своей массе выстоял.

Уязвимый потребительский рынок
Большой интерес вызывает то, как потребитель отреагирует на новых фэшн-лидеров. Ведь исторически покупатель всегда шёл в торговый центр, чтобы посетить привычный якорный бренд, и по остаточному принципу заходил в остальные магазины. Результаты мы сможем увидеть не раньше окончания II квартала 2023 года, ведь минувших 4-5 месяцев недостаточно для завоевания лояльности потребителей. Первым индикатором станут позитивные данные по уровню проходимости ТЦ, вторым же – динамика оборотов розничной торговли.

В прошлом году оборот розничной торговли просел всего на 6,7%. С учётом того, что некоторые категории товаров стали недоступны, а значительная часть магазинов стояла закрытой около года, это, скорее, позитивный показатель. Если в этом году динамика будет положительной, то можно считать, что кампания по выводу новых брендов увенчалась успехом.

В то же время очевиден рост закредитованности населения на фоне снижения реальных располагаемых доходов. Но если во время пандемии население направило свои накопления на покрытие долговых обязательств, то в 2022-2023 годы отчётливо прослеживается иная динамика. Несмотря на ипотечный бум, сегодня люди всё реже вкладывают наличность в досрочное погашение долговых обязательств.

Задача операторов помнить, что люди располагают свободной наличностью, и направить дополнительные усилия на стимулирование трат. Решение лежит в плоскости выбора сегмента: если раньше спросом пользовался масс-маркет сегментов middle, middle + (Zara, Massimo Dutti), то с точки зрения потребления, утрату нужно компенсировать увеличением ассортимента, а с точки зрения нестабильной экономики – предложением более выгодных товаров. Соответственно, операторам выгодно занимать ниши эконом- и middle- сегментов.

Ориентиры арендаторов ТЦ
Всё же полное и одномоментное исцеление рынка торговой недвижимости – скорее, утопия, несмотря на проблески позитивной динамики. На текущий момент большинство российских брендов, готовых к расширению своего географического присутствия, смотрят на опыт лидеров фэшн-рынка, среди которых уверенно выделяются Melon Fashion Group, «Снежная королева».

Крупные операторы отрабатывают новые стратегии работы с потребителем, и именно их опыт продемонстрирует всему рынку, насколько потребитель вовлечен в структуру нового предложения. В какой-то момент операторы менее крупного формата последуют этому примеру и тоже начнут рисковать. Но, в первую очередь, им будут интересны площади в премиальных ТЦ с повышенным трафиком.

Зоны роста средних ТЦ
Наибольшие шансы снизить возросшую вакансию остаются за знаковыми торговыми комплектами. Это десятки, но не тысячи проектов в крупных городах России, которые в силу масштаба, современной концепции, удачного местоположения имеют максимально высокий трафик. Новые ТЦ или те, которым требуется реконцепция, по сей день находятся в поиске эффективных решений в борьбе с низкой заполняемостью. Выравнивание данного показателя для региональных ТЦ займёт гораздо больше времени и усилий.

В первую очередь, собственникам таких проектов нужно проявить гибкость в работе с текущей концепцией, открытость к коллаборациям с операторами: больше впечатлений в рознице, больше фокуса на сервисах и их качестве, уклон на омниканальный подход к потребителю.

Следует также выйти за рамки имеющихся стен. Если собственник разделит один крупный пустующий блок, то получит более широкий спектр претендентов на более мелкую, универсальную нарезку площадей. Чтобы повысить шансы на заполняемость, следует также предусмотреть льготные условия на первый период аренды.
При этом торговому центру нужно иметь широкий, но конечный пул услуг для посетителей и арендаторов. Отработка стратегии МФЦ, то есть наполнение торгового центра услугами и товарами, не комплиментарными торговле и развлечениям – связано с высоким риском. Посетителю МФЦ неинтересны торгово-развлекательные функции. И несмотря на увеличение проходимости, конвертация в покупку останется на прежнем уровне. Это отпугнёт большинство торговых арендаторов и вынудит собственника глобально пересматривать формат и финансовую модель своего проекта.