Подписаться
Госдума РФ вчера в первом чтении приняла законопроект №953580-7, который может кардинально изменить ситуацию на рынке торговой недвижимости. В этом документе в 19 статьях на 50 страницах перечислены меры поддержки граждан и бизнеса в период пандемии.
Одно из предложений — дать всем добросовестным арендаторам, у которых ежемесячные доходы с начала карантина упали более чем на 50%, право расторгать договоры аренды с ТЦ в одностороннем порядке, без штрафов и с возвращением обеспечительного платежа.
Особой дискуссии в Госдуме этот документ не вызвал — его приняли почти единогласно (один депутат воздержался, остальные — «за»). Только единорос Андрей Макаров, председатель думского комитета по бюджету и налогам, заявил, что пункт об отношениях арендаторов и собственников коммерческой недвижимости вызывает у него вопросы.
«Тут сталкиваются две противоположные точки зрения. Одна от собственников ТЦ в духе «Бриллиантовой руки»: «Все пропало! Гипс снимают, клиент уезжает». Вторая от арендаторов, тоже эмоциональная: «Спасите! Примите закон как есть и как можно быстрее!» Истина всегда посередине. Этот спор хозяев ТЦ и хозяев торговых сетей на тему, кому на Руси жить хорошо, впечатляет. И на него можно было бы не обращать внимание, если бы он не затрагивал интересы сотен тысяч людей и если бы вслед за ним не возникала тема роста цен», — заявил Андрей Макаров.
Он предложил изменить этот пункт в документе так, чтобы сбалансировать интересы всех сторон. «Сейчас в законе очевидный перекос в пользу арендодателя. Собственники выкручивают руки арендаторам. Но решить задачу, просто перевернув эту схему, не получится. Поэтому хотим поставить перед правительством вопрос о господдержке всей отрасли. Пока ТЦ и ретейл к пострадавшим отраслям не относятся. Этот вопрос надо пересмотреть», — отметил Андрей Макаров.
Коллегу поддержал и депутат Дмитрий Савельев. Он добавил, что площадями в ТЦ владеют не только крупные компании, но и представители малого бизнеса, которые развиваются на кредитные средства. «Не стоит перекладывать на них всю тяжесть сложившейся ситуации», — заявил он.
Подводя итог дискуссии, спикер Госдумы РФ Вячеслав Володин заявил, что решение по этому вопросу должно быть оптимальным, с учетом мнения всех сторон.
(Обновление 13.05.2020, 13:30)
Второе чтение этого законопроекта, назначенное на сегодня, 13 мая, Госдума перенесла на неделю. Это время, по словам депутатов, нужно для дополнения документа новыми мерами господдержки людей и бизнеса, о которых на днях заявил президент РФ. Поправки и от депутатов, и от правительства можно подавать до 20 мая. Участники рынка получили неделю на дополнительные переговоры.
Закон а-ля Африка
Законопроект появился 7 мая, но продвигается по инстанциям как-то очень быстро, вызывая жаркие дебаты в отрасли. Разумеется, у ретейлеров и девелоперов разные мнения по поводу его целесообразности.
Ассоциация компаний розничной торговли (АКОРТ) и Ассоциация компаний интернет-торговли (АКИТ) просят власть ускорить принятие документа. По их мнению, это позволит сбалансировать арендный рынок и даст возможность сторонам эффективнее договариваться о работе в изменившейся ситуации. «Нынешние договоры заключались в других условиях. А рынок в марте обрушился. Платить как раньше ретейл не может. И расторгнуть договор без штрафа не может. Все это убивает бизнес», — поясняют ретейлеры.
Ярый защитник законопроекта Борис Кац, директор по развитию сети хобби-гипермаркетов «Леонардо», заявил MarketMedia, что этот документ как разовая исключительная (по сути форс-мажорная) мера, очень полезен, поскольку даст возможность арендаторам закрыть убыточные точки, а ТЦ — найти на эти площади новых «постояльцев» или согласовать со старыми арендаторами новые условия работы.
«Это позволит не утонуть тем, кто и так уже почти утонул, избавит суды от тысяч однотипных исков, а ТЦ — от иллюзий и бесплодных попыток получать деньги с почти уже банкротов», — пояснил Борис Кац. А поскольку закон будет распространяться только на тех арендаторов, которые в кризис потеряли более 50% выручки, он, по мнению ретейлера, не подорвет финансовую основу деятельности ТЦ и вообще коммерческой недвижимости. «Другое дело, что девелоперы должны лоббировать отмену налогов во время карантина, отмену арендной платы за землю. ТЦ в этот кризис сильно пострадали и вправе рассчитывать на помощь со стороны властей», — говорит Борис Кац.
Такой подход девелоперов не устраивает. Вальдемар Вайс, глава российского филиала Munitor Gruppe, в ответ на заявления Бориса Каца, написал в соцсетях, что закон в нынешнем виде нарушит баланс рынка и его участники вынуждены будут исправлять этот перекос «в рукопашном режиме».
«Этот закон а-ля Африка станет веским доводом против инвестиций в торговую недвижимость РФ наряду с нашим папуасским замером среднего класса. Да и собственники ТЦ так просто не сдадутся, поскольку даже заяц, загнанный в угол, отстреливается крупнокалиберными», — говорит он. Интересные ТЦ, по его мнению, в результате будут отжаты в пользу тех, у кого есть деньги. «Соответствующих персонажей можно найти в креслах от Кремля и ниже, а также в банках. Это хищники. Знакомство с ними и ретейлу не принесет тихого счастья со звоном монетного дождя. Примеров, когда отняли и стало лучше, рынок не знает. Так нужен ли нам всем этот измененный мир?» — спрашивает Вальдемар Вайс.
«По уровню эффективности и погруженности в проблему текст законопроекта больше похож на высказывание Шарикова из «Собачьего сердца» — «взять все и поделить». На поверхности вроде благая цель — избавить ретейл от обузы избыточной арендной платы в кризис, чтобы у него было больше возможностей платить зарплату персоналу и налоги государству. Но по факту этот закон дестабилизирует рынок, поскольку он совершенно не учитывает интересы владельцев недвижимости и дает арендаторам огромное преимущество на самом сложном этапе переговорного процесса. Между тем нерасторжимость арендного договора наравне с наличием фиксированной ставки аренды — это каркас рынка коммерческой недвижимости. Опираясь на них, девелоперы планируют свои бюджеты и общаются с банками», — говорит один из собеседников MarketMedia.
«Договоры между коммерческими структурами — это не предмет государственного регулирования. Если законопроект примут, все начнут скидывать активы, поскольку инвестиции в коммерческую недвижимость сейчас основаны на так называемом «арендном бизнесе» — стабильном арендном потоке, который можно рассчитать. Если прогнозировать возврат денег будет невозможно, вложения в коммерческую недвижимость перестанут быть интересны для инвесторов», — согласна Индира Шафикова, управляющий партнер REDSTONE.property.
Катимся к коллапсу
На исправление ситуации времени у девелоперов почти не осталось. Но они не оставляют попыток донести свою точку зрения до чиновников. Представители Российского совета торговых центров (РСТЦ) на майских праздниках ходили на совещание к министру экономического развития Максиму Решетникову, где пытались объяснить, что этим законом государство, по сути, вмешивается в сложившиеся отношения хозяйствующих субъектов, что недопустимо.
«Вместо того чтобы решать проблемы одной отрасли за счет других, лучше бы включили ТЦ в список отраслей, наиболее пострадавших от пандемии коронавируса. Потому что это так и есть», — говорят в РСТЦ.
Такой же точки зрения придерживаются члены Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), а также собственники и УК крупных ТЦ (PPF Real Estate Russia, ПСН, «Корпорация А.Н.Д.», AFI Development, KR Propertirs, ГК «Регионы», Crocus Group, «ТПС Недвижимость», ГК «ЭНКА», ХК «Остров мечты» и др.). Вчера они написали письмо в Госдуму и профильные министерства с просьбой не принимать законопроект в текущей редакции.
«Это драматичным образом может повлиять не только на рынок коммерческой недвижимости, но и на тесно связанный с ним банковский сектор, а также на огромное количество сервисных и других компаний, поставляющих товары и услуги собственникам и арендаторам ТЦ. Итогом будет дефолт игроков рынка и коллапс отрасли», — говорится в обращении (есть в распоряжении «ММ»). За чертой бедности могут оказаться 6,3 млн человек. При этом онлайн-торговля и стрит-ретейл из-за сравнительно небольших объемов не смогут компенсировать выпадение площадей в торговых центрах в ближайшие 10 лет, говорят участники рынка.
«Данный законопроект — бессильная глупость государственных чиновников. Они не думают, что создание молла требует огромных вложений. Инвестиционный цикл длится 2 года, стройка — год, окупаемость — 8-10 лет. Строят ТЦ 50% на свои и 50% — на банковские. Причем, банку, чтобы дать кредит, нужна не коробка, а защищенный бизнес, то есть договор аренды на понятных условиях (в развитых экономиках это минимум на 5 лет), а также сбалансированный жизнеспособный пул арендаторов и грамотное управление. По сложившейся практике, арендатор инвестирует в отделку, оборудование, товар, персонал, логистику и маркетинг. А арендодатель — в создание помещения и его профессиональную эксплуатацию. Если идиотизм власти решил нарушить этот баланс, никто не против, ведь личных поручительств ни у кого нет. Но Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк и прочие кредиторы получат бездушные коробки, а управлять этими активами, как показывает практика, они не умеют», — заявил на условиях анонимности представитель девелоперской компании с активами в регионах.
По его словам, если закон примут в исходной версии, девелоперам придется подавать в Верховный суд и даже в Гаагский. «Наши юристы говорят, что это отнимет от 6 до 14 месяцев. За это время дефолты будут у 85-90% игроков рынка. В наших моллах оборот снизился со 120 млн до 25 млн рублей в месяц, а кредитная нагрузка и косты как были около 80 млн рублей, так и остались. Итого: минус 55 млн рублей в месяц. Отличный бизнес! И никакие урезания зарплат, серо-буро-малиновые схемы, никакие смешные зачеты налога на имущество или на землю это не исправят», — сетует собеседник MarketMedia.
Чем увенчаются усилия девелоперов, станет ясно в ближайшее время.
Мы оказались в новой реальности, которую практически невозможно ни просчитать, ни спрогнозировать. Если закон примут в исходной формулировке, мы столкнемся с массовым уходом ретейла из торговых комплексов. А если он не будет принят, мы столкнемся с массовым банкротством ретейла и, опять же, их уходом из торговых комплексов. То есть рынок ждет неприглядный сценарий в любом случае. Самая главная проблема — отсутствие сформированных договоренностей на уровне арендатор — арендодатель с момента введения ограничительных мер. Обоюдное решение могло бы родиться на уровне лидеров рынка ТЦ и ретейла и притормозило бы противостояние сторон. Если бы появилась общая стратегия, государству не пришлось бы вмешиваться в ситуацию. Но ее нет.
Во всем мире, прежде чем принимать такие радикальные решения, власти у профильной отрасли запрашивают экспертизу. А тут все решили без нас. И никого не беспокоит, что нерушимость договора аренды — фундамент долгосрочных кредитов под залог коммерческих активов. Принятие этого закона в краткосрочной перспективе обанкротит тысячи инвесторов и собственников недвижимости. Банкротами станут и миллиардеры, владеющие ТЦ, и трудяги, купившие маленький магазин или офис в ипотеку. Частных инвесторов в России и так в Красную книгу пора заносить как вымирающий вид. А тут — такое!
В долгосрочной перспективе это решение также ужасно. Оно увеличивает риски для банков, делает их кредиты минимум на 4-6% дороже для заемщика, и по сути, ставит крест на развитии коммерческой недвижимости России.
Принятие закона в текущем виде нарушит паритет и добровольно принятые обеими сторонами правила игры. У арендаторов будет больше возможностей для манипулирования девелоперами. Если арендатор захочет уменьшить затраты на аренду, он может «припугнуть» девелопера возможностью расторжения договора и переезда в другой, более лояльный ТЦ. Далеко не каждый собственник согласится терпеть такой шантаж. Но руки девелоперов окажутся связаны, поскольку им нужно выплачивать кредиты и налоги. Норма доходности ТЦ уменьшится, качество управления из-за экономии на всем и вся ухудшится. В итоге на рынке будет меньше и качественных объектов, и возможностей для развития арендаторов.
Пока, похоже, лобби ретейлеров сильнее, чем лобби девелоперов. Но среди собственников ТЦ тоже немало влиятельных людей. Главное, чтобы они успели озвучить свою позицию. Кроме того, конечные бенефициары и законодатели правил игры на этом рынке — банки. По моим данным, Сбербанк и ВТБ, которые выдали игрокам этого рынка около 2 трлн рублей, уже направили письма в поддержку ТЦ в правительство. Так что противостояние не закончилось. Уверен, что мы еще услышим залп с противоположной стороны баррикад.
