Сегодня только ленивый не высказывается о том, что малые российские торговые центры - счастливчики по сравнению с крупными, и что больше всего на свете их собственники должны радоваться, что (как же им повезло!) нет у них шведских, испанских или американских брендов в составе арендаторов. И кинотеатров зачастую тоже нет, а если и есть, то не по 17 залов.

В целом, вполне справедливое мнение, что набор ежедневных товаров и услуг в сегодняшние времена, наверное, более востребован и устойчив, чем фэшн-галерея на 80-100 магазинов. И что удержать своего покупателя, который живет в доме напротив, гораздо проще, чем того, кто должен вытащить себя с другого конца города и быть готовым стоять в автомобильных пробках.

Mall Index, в целом, подтверждает эти тезисы цифрами – к примеру, в конце января трафик в московских ТЦ малого формата продемонстрировал рост не только к аналогичному периоду 2022, но и к 2019, в то время как в ТЦ крупного формата мы видим двузначные отрицательные цифры.

В феврале состоялся «Практикум по малым торговым центрам» - совместное мероприятие РСТЦ и RETEX, где участники обменялись опытом и поделились практическими кейсами из трех ключевых блоков в управлении малыми ТЦ – аренда, маркетинг и эксплуатация. Со стороны экспертов во всех трех темах – представителей компаний-собственников ТЦ и отраслевых специалистов – наиболее часто звучали слова «исследования», «анализ» и «аудит». По сути, то, на что опираются внутренние службы и внешние консультанты, когда приходят к каким-либо идеям относительно дальнейшего развития объекта. А вот далее уже встает вопрос, как это развитие обеспечить, особенно, учитывая, что масштаб бедствия даже в одинаковых по площади и возрасту объектах может быть совершенно разным.

Малых торговых центров в Москве насчитывается около 150, а их совокупная арендуемая площадь – более 1,2 млн м2. Это очень немаленькая доля в общем объеме качественных торговых центров столицы. Но примечательно то, что больше половины объектов из этого списка работают более 10 лет. Кому-то повезло, и за это время была как минимум одна реновация, причиной которой, в большинстве случаев, служила смена собственника – новая метла по-новому метет. Но некоторые малые ТЦ, собственники которых не имели возможности или желания что-то менять, так и «застряли» в 2000-х.

Впрочем, даже в профессиональной среде бытует распространенное мнение, что, мол, зачем там что-то менять, если оно и так пока неплохо работает? Здесь, пожалуй, ключевое слово – «пока». Возможно, в некоторых случаях это и правда так – можно не волноваться, если торговый центр стоит на метро с суперинтенсивным пассажиропотоком. Однако, практика последних лет показывает, что такая самоуверенность может в итоге выйти боком.

К примеру, ТЦ «Рублевский» до его продажи осенью 2021 года, был одним из таких примеров – до станции метро «Крылатское – 50 метров, а людей в центре мало что в будние дни, что в выходные. Со сменой собственника сменилась и картина с «якорными» арендаторами и, следом, с покупательским трафиком. А вот, например, в ТЦ «Сокольники» до начала его реконцепции ситуация была далеко не такая печальная, но тем не менее собственник решил не дожидаться явных сигналов и затеял полноценное обновление. Не только в смысловом наполнении, но и во внешнем и внутреннем обличии торгового центра.

Кроме того, помимо красоты и наполнения одним из важнейших вопросов, который необходимо решать собственникам немолодых малых ТЦ, является вопрос инженерных систем – устаревшие пожарные системы, системы вентиляции, кондиционирования и пр. – не столько про удобство для современного капризного покупателя, сколько про его безопасность и комфорт.

Многие собственники малых торговых центров, в портфеле которых есть еще и средние и крупные ТЦ, среди ключевых проблем отмечают также более высокую чувствительность аудитории малых ТЦ к различным нюансам, которые в масштабе крупноформатных объектов кажутся не такими критичными. Дорожные службы затеяли ремонт тротуаров, в торговом центре закрылся магазин товаров для животных, со сменой клининговой компании в туалетах стало не так чисто, супермаркет в первом этаже соседнего жилого дома запустил новую программу скидок и т.д.
Другими словами, малый центр, как правило, сильно зависим от внешних факторов, влияющих на физическую доступность объекта. Если центр вдруг становится менее удобным для своего постоянного клиента, он выберет другой объект или способ получить товар или услугу у себя в районе. Еще одна проблема – устойчивость состава арендаторов. В отношении малых центров это касается не только «якорей», но и арендаторов среднего формата, которые тоже зачастую выступают генераторами трафика (уходит один арендатор – падает поток).

Одним из актуальных вопросов для малых ТЦ также является высокий риск конкуренции со стороны «стритовых» форматов ретейла в районе. Особенно это актуально в районах новой застройки, где «стрит» более современный, качественный и привлекательный для арендаторов небольшого формата. Другими словами, перед оператором аптечного пункта, винного бутика, магазина товаров для животных или кофейни всегда может встать дилемма – заходить ли в торговый центр или лучше «встать» в красивое помещение с большими витринами и отдельным входом, особенно, если еще и ставка аренды более комфортная? Сможет ли ТЦ обеспечить достаточно потока, чтобы показатели магазина в нем перекрывали все недостатки в виде дополнительных издержек на эксплуатационные платежи, рисков зависимости от «якорей», политики УК и прочего?

Возьмем условный торговый центр в условном спальном районе Москвы. 80-метровое помещение под аптеку в первом этаже жилого дома сдается в аренду за 200-250 тыс. рублей в месяц. Такой же площади магазин на первом этаже нашего условного торгового центра будет предлагаться уже за 300-350 тыс. и выше рублей в совокупности всех платежей. Плюс арендатора ждет множество нюансов как с административной стороны, так и с коммерческой. Например, далеко не все готовы показывать арендодателям свою выручку или оплачивать маркетинговые сборы. Поэтому те арендаторы, формат и концепция которых позволяет работать как в «стрите», так и в торговых центрах, далеко не всегда делают свой выбор в пользу последних, а открываясь рядом отдельным магазином, могут «закрыть» или по крайней мере сильно сократить нишу для той же товарной категории в торговом центре.

В чем еще жизнь малых ТЦ проще, чем больших? Доля арендаторов, у которых арендная плата рассчитывается только от товарооборота, без применения фиксированных ставок, как правило, значительно меньше, чем в ТЦ крупного формата. В сегодняшних реалиях, когда даже крупнейшие сети грешат выводом доходов от продаж в магазинах через «альтернативные» каналы, это очень ценное преимущество. Но есть и обратная сторона – большая доля мелких предпринимателей среди арендаторов ТЦ, которые просто не умеют или не хотят «играть по правилам» и доставляют массу неудобств управляющим ТЦ.