На прошлой неделе стало известно, что «Сбер» может получить контроль над рядом активов крупного российского девелопера ГК «Регионы». Как говорится в публикации cre.ru, ряд объектов девелопера может перейти под контроль «Сбера» в счет долга по кредитам. Так, банку может достаться большая часть объектов под брендами «Июнь» и «Сибирский городок». «Сбер» отказался от комментариев, ГК «Регионы» не ответила на запрос MarketMedia.


Остров не той мечты
 По словам игроков рынка, на финансовую ситуацию в ГК «Регионы» повлияло несколько факторов. Во-первых, сказалась пандемия, которая серьезно ударила по доходности объектов торговой недвижимости в целом в стране. Во-вторых, это ошибки управления, несговорчивость в переговорах и как следствие отток арендаторов. И финальное – это серьезный удар по балансу - открывшийся накануне локдауна масштабный проект развлекательного комплекса «Остров мечты».

ГК «Регионы» - один из крупнейших российских владельцев торговой недвижимости. Согласно сайту компании, ГК «Регионы» объединяет 30 действующих объектов общей площадью более 1,1 млн м2. Это сеть ТРЦ «Июнь» (7 комплексов), «Сибирский городок» (22 объекта) и тематические парки развлечений. В 2014 году Sberbank CIB и «Регионы» заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве на 61 млрд рублей.

Может показаться, что вездесущий «Сбер» вслед за экосистемой, доставками продуктов и маркетплейсом решил попытать удачу и на рынке торговой недвижимости. Но это обычная практика, когда активы девелопера переходят к банку кредитору из-за проблемной задолженности. Так, в 2015 году «Альфа-банк» подал иски о банкротстве структур DVI Group (торговые комплексы «КомсоМолл» и «Столица») после того, как девелопер перестал обслуживать кредиты, а затем банк купил ее активы на торгах. В том же году контроль над ТЦ «Мозаика» перешел структурам Внешэкономбанка (ВЭБ). В 2010 году «Ак Барс Банк» стал владельцем ряда объектов, принадлежавших крупнейшему казанскому девелоперу «Сувар-Казань» (торговые комплексы XL, «Сити Центр» и «Сувар-Плаза» и др.)

Оптимизация спасет
ГК «Регионы» — один из первых сетевых девелоперов в России. Практически все объекты компании требуют обновления и реновации, так как концептуально уже не справляются с возросшей региональной конкуренцией, считает руководитель консалтинговой группы Arenda-trk Ольга Кожевникова. Она напоминает, что новый, масштабный проект «Остров мечты» запустился только в феврале 2020 года за месяц до пандемии, поэтому ни заработать в полной мере, ни приблизится к запланированным финансовым показателям проект не смог. «Объективно, компании требуется время и финансовая подушка для восстановления и перезапуска. Возможно, отказ от ряда активов, в целях оптимизации затрат, сыграет положительную роль для девелопера», - предполагает Ольга Кожевникова.

Пресс-служба «Острова Мечты» предоставила такой комментарий: «Проект «Остров Мечты» и колесо обозрения «Солнце Москвы» на ВДНХ не имеют юридического, управленческого  и финансового отношения к ГК «Регионы». А так же Сбер не является кредитующим банком проекта «Остров Мечты» и колеса обозрения на ВДНХ. По сети торгово-развлекательных центров «ИЮНЬ» и сети торговых центров «Сибирский городок» информация также не соответствует действительности: комплексами владеет и управляет «Регион Финанс». Торговые центры этой компании не перешли в собственность и управлении Сберу».

По информации СМИ, ГК «Регионы» и развлекательный парк «Остров мечты» имеют одних владельцев. Так, в 2020 году Forbes называл девелопером проекта «Остров мечты» Амирана Муцоева и указывал в публикации в качестве владельца группы «Регионы» также семью Муцоевых. По информации Forbes, в 2021 году группа «Регионы» планирует открыть на ВДНХ колесо обозрения высотой 140 м. На сайте самого «Острова мечты» можно найти пресс-релиз, где сказано, что акционер, член совета директоров ГК «РЕГИОНЫ» Амиран Муцоев комментирует создание мира смурфиков в «Острове мечты» при подписании лицензионного соглашения с бельгийской анимационной студией IMPS.

Опрошенные MarketMedia игроки рынка говорят о том, что слухи о переходе активов ГК «Регионы» к «Сберу» возникли не на пустом месте - идут какие-то переговоры. «Может получить контроль» - это слухи. Скорее всего ГК «Регионы» представит какой-то план выхода из ситуации, дополнительные залоги, например, либо объекты отойдут «Сберу»», - делится мнением директор по развитию сети магазинов для творчества «Леонардо» Борис Кац. По информации от участников рынка, управляющая компания ГК «Регионы» достаточно сложно шла на изменение условий в период пандемии. В итоге появились сложности с выполнением обязательств, не были достигнуты договоренности с арендаторами. «Думаю, что серьезно пострадал кэш-фло и многие арендаторы съехали», - анализирует управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.

Вывести объект на новый уровень
Как правило, для банка любой непрофильный актив, который попадает к нему за долги можно расценивать как головную боль. Кредитной организации, которая никогда не занималась этим бизнесом, приходится вникать во все тонкости и подбирать нужных специалистов. К тому же банк – это финансовая организация, которой в первую очередь нужен кэш-фло, который обеспечивает кредит или капитализацию объекта. Но ТЦ более «сложный организм». И в этом случае есть риск появления еще более жестких условий по согласованию, уровню отчетности и т.д.

Но есть и позитивные стороны у такого развития событий. Банк готов тратить деньги на обновление объектов, чтобы потом их выгодно продать. «Возможно, банк сможет привлечь профессиональных субподрядчиков, которые смогут вывести объект на новый уровень, договориться с арендаторами на более приемлемых условиях, найти новых арендаторов, сделать реконцепцию при необходимости и перепозиционироваться», - предполагает Денис Колокольников.

Есть разные примеры участия банков в управлении торговой недвижимостью. Распространенная схема - это владение и управлением активом посредством внешней управляющей компанией. «Чаще всего УК сохраняется на объекте, запускается процесс оптимизации затрат, - объясняет Ольга Кожевникова, - Нельзя сказать что это всегда порождает отрицательную динамику, но на маркетинге и продвижении комплекса отражается всегда». По ее мнению, банк, как управленец, в любом случае заинтересован в поддержании справедливой стоимости актива.

По словам Бориса Каца, Сбербанк спокойно способен распорядится таким объемом непрофильных активов. «Есть деньги на проведение обновления объектов, нанять специалистов реально, - прогнозирует ретейлер, - Возможно, обновленные объекты выйдут на рынок и будут проданы по одному. Возможно будут «упакованы» в ПИФ и на рынок выйдут паи фонда».

Если говорить о последствиях для партнеров, от появления на горизонте банка в качестве хозяина ТРЦ, арендатору может стать как лучше, так и наоборот. Как обращает внимание Борис Кац, часто банк выступает как абсолютно формальная структура и не просчитывает последствий своих решений. «Конечно, банк не лучший собственник - любому объекту нужен Хозяин. Именно так, Хозяин с большой буквы. Будет ли хозяином и специалистом назначенный управлять сотрудник банка - вопрос. Но у банка точно есть деньги на изменения», - подчеркивает Борис Кац.

Кредиты тянут ко дну
Ситуация с ГК «Регионы» - очевидное последствие пандемии и сложной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. «Есть огромная проблема и несправедливость в том, что ТРЦ не получили никакой помощи от государства и не всегда получали нормальные условия реструктуризации задолженности от банков, не получили скидок по налогам. Это всё совершенно неправильная ситуация. Сильно закредитованные структуры девелоперов и объекты со слабым арендным потоком могут отойти банкам за долги. Не всегда в этом есть вина девелопера - уж очень сложный был год», - признает Борис Кац.

С ним соглашается и Ольга Кожевникова, которая расценивает такие новости как удручающие сигналы для рынка. «2020 год «больно» ударил по рынку торговой недвижимости. В этом году, к сожалению, мы часто будем сталкиваться с перераспределением активов внутри сегмента, - анализирует эксперт, - И логично предположить, что банковские структуры будут играть не последнюю роль. Это не ново. Мы уже пережили 2 кризиса».