Как выбрать помещение?

При выборе коммерческого помещения есть несколько важных характеристик, на которые стоит ориентироваться:

  • Ключевой момент для встроенного помещения— это локация.Будущий арендатор покупает не квадратные метры, а важные параметры: пешеходный трафик, охват потенциальных покупателей или территории, которую будет обслуживать расположенный в этом помещении бизнес. Имеет значение, например, сколько потенциальных клиентов пройдет мимо общепита или придет в пункт выдачи товаров из интернет-магазинов.

  • Что касается технических требований, то здесь чрезвычайно важна универсальность помещения по спектру потенциальных будущих пользователей. Например, в зависимости от назначения помещения может понадобиться второй вход. Это необходимо для ресторанов: погрузка и разгрузка должна вестись через один вход, а посетители должны заходить через другой. Несмотря на то, что множество маленьких кафе обходят это правило и спокойно существуют, два входа в помещение будут безусловным плюсом.

  • Также важно наличие места для установки наружного блока системы кондиционирования. Сооружение дыры в фасаде не только ухудшит внешний вид здания, но и дорого обойдется арендатору. В идеале должны быть предусмотрены индивидуальные вентиляционные каналы. Это позволяет спокойно жить общепиту: уходят неприятные запахи, которые образуются при приготовлении блюд. В современных зданиях такие трубы находятся внутри домов.

  • Обязательный опознавательный знак в стрит-ретейле — вывески. На фасаде должны быть предусмотрены места для их размещения.

  • Максимально удобная форма помещения— например, без изгибов и чрезмерной вытянутости— позволит размещать в нем множество различных видов бизнеса.

  • Наличие системы холодного и горячего водоснабжения, а такжеканализации— это то, что не нуждается в объяснении. Однако в некоторых современных домах коммерческие помещения могут сдаваться без горячего водоснабжения, поэтому требуют установки бойлеров.

  • Электричество — один из ключевых параметров. Важно знать необходимый объем электрической мощности, так как увеличить ее можно далеко не всегда.

Что влияет на порог входа?

Самый главный фактор— это не расположение района относительно центра города, а густота населения.

Коммерческое помещение площадью 50-70 кв.м с удачным расположением в спальном районе стоит от 10 млн рублей— как от застройщика, так и на вторичном рынке. За 12 млн на вторичном рынке можно даже найти помещение с арендатором.

В менее густонаселенном районе, например, Большой проспект Петроградской стороны, средний порог входа будет значительно выше— от 30 млн рублей. Помещения за 10 млн в том же районе будут иметь ограниченный спектр возможного использования.

Потенциальные арендаторы: на кого или что стоит ориентироваться?

Все собственники мечтают заполучить сетевого арендатора— например, «Пятерочку», «Перекресток» или «Магнит». Однако сейчас продуктовый ретейл, который сохраняет позиции даже в непростые времена, требует не менее 500 кв. метров коммерческих площадей.

Ориентироваться стоит не на конкретных арендаторов, а на приобретение максимально гибкого и приспосабливаемого под разные нужды помещения. На 50 квадратных метрах может разместиться и аптека, и салон красоты, и пункт выдачи заказов из интернет-магазинов, и даже небольшой продуктовый или алкогольный магазин.

Как сдавать помещение в аренду?

В идеале необходимо заручиться помощью профессионального брокера, потому что не всегда есть возможность самостоятельно показывать помещение потенциальным арендаторам. Но есть несколько универсальных советов:

  • По сравнению с квартирами, коммерческие помещения имеют много параметров, которые будут важны для разных арендаторов. Для кого-то более важен пешеходный поток, а для кого-то важнее количество электричества. Поэтому еще на этапе покупки помещения необходимо продумать, кому можно будет сдать его в аренду.

  • Сдавать в аренду имеет смысл если вы купили строящееся помещение за полгода до ввода в эксплуатацию, потому что это процесс более длительный и трудоемкий для коммерческих помещений по сравнению с квартирами, например.

  • Перед сдачей необходимо прописать тексты договора аренды. Также надо продумать, будет ли договор краткосрочным или долгосрочным: у каждого есть свои плюсы и минусы, однако если вы готовите на продажу готовое помещение с арендатором как объект действующего бизнеса, то лучше заключать долгосрочный договор— это поможет продать объект с меньшим количеством рисков, если арендатор уйдет.

Инвестиции в арендный бизнес

Инвестиции характеризуются вовлеченностью, доходностью и рисками.Наивно полагать, что собственники коммерческих помещений всю жизнь просто получают доход, не будучи при этом вовлеченными в работу. Это утопия. Например, всегда присутствует работа с арендатором, пусть даже периодическая.

Найдя арендатора, собственник на какое-то время перестает взаимодействовать с помещением. Если происходит плановая или экстренная смена арендатора, вовлеченность собственника снова возрастает.

Инвестиции могут приносить доход от 8 до 12 процентов годовых.Риски при работе с коммерческими помещениями невысокие, потому что сами помещения являются активами. Они имеют отдельную стоимость даже без арендатора. Если сдачу недвижимости рассматривать как бизнес, помещение оценивается и по доходам, и восстановительным и сравнительным методами.

Особенности инвестиций по схеме трёх сделок: купил – сдал в аренду – продал готовый бизнес

Если собственник приобрел строящееся помещение, привлек арендатора и продал площадь как объект действующего бизнеса, то его доходность может достигать 30 процентов.

Покупатели действующего бизнеса ориентируются на низкую доходность больше, чем лица, инвестирующие по трем сделкам.

Те, кто покупает действующий бизнес, согласны на доходность, превышающую ставки по банковским депозитам— это главный инструмент сравнения. Допустим, если ставка по банковскому депозиту равняется 6 %, то доходность коммерческой недвижимости в 8-9 % будет устраивать инвестора.

на правах рекламы