Подписаться
Торговый комплекс – как корабль: неправильно спроектируешь и построишь – далеко не уплывешь, а то и вовсе пойдешь ко дну. Цена ошибки может обернуться миллиардными убытками. Поэтому на старте и даже до него стоит изучить все тонкие места и возможные ошибки проекта и подстелить соломки. Предупрежден – значит, вооружен.
Концепция проекта не соответствует запросам покупателей
Главный человек на рынке торговой недвижимости – это покупатель! Торговый центр предназначен для него. Именно он, проходя по магазинам, тратит деньги. И именно из этих денег складывается выручка арендаторов и собственников торговых площадей. Поэтому главное, что нужно понимать, планируя создание торгового комплекса, – что он создается для покупателя, а значит, должен быть для него удобным, интересным и полезным.
Рекомендация:
– Концепция проекта должна опираться на статистику о количестве потенциальных покупателей, месте их проживания и величине расходов.
Конкурентное окружение и планы открытия новых конкурирующих объектов неверно учтены в бизнес-плане
Перед тем как запустить в работу проект, надо детально изучить планы других инвесторов по строительству торговых центров в зоне охвата вашего комплекса. Вы будете конкурировать за одну и ту же аудиторию. Если этого не сделать, вы можете получить совсем не те потоки покупателей и обороты, на которые рассчитывали.
Рекомендации:
– Помнить, что изменение конкурентной среды не только в самой торговле, но также в развлечениях и общепите будет влиять на продажи ТЦ.
– Ротация арендаторов внутри ТЦ также влияет на поток покупателей, лояльных определенным маркам.
Ошибка в оценке привлекательности проекта для потенциальных арендаторов
На стадии подбора арендаторов ТЦ очень важно соблюсти баланс между доходностью от сдачи его площадей в аренду и способностью обеспечить выгодные условия для якорных арендаторов. Главный принцип, которым стоит руководствоваться: премиальным бутикам – премиальный супермаркет. Ведь на качество «якоря» и его цены будут ориентироваться при подписании договоров (особенно долгосрочных) и бренды в торговой галерее. Все должно быть гармонично.
Неверное распределение площадей между «якорями» и небольшими магазинами
Торговый центр – не мелкооптовый рынок. Здесь якорные арендаторы занимают большие площади и на более привлекательных условиях, чем все остальные. И девелоперу нужно определить баланс между «якорями», которые обеспечивают основной поток покупателей для всего ТЦ, и небольшими магазинами, занимающими площади по более высоким ставкам.
Рекомендация:
– Нужно помнить, что отсутствие популярных категорий арендаторов может оттолкнуть часть покупателей от ТЦ. Например, сложно себе представить крупный торговый комплекс без продуктового оператора.
Торговые тупики
Неправильное размещение внутри ТЦ «генераторов трафика» может привести к образованию мертвых зон, куда не доходит покупатель. Поэтому якорных арендаторов, привлекающих значительное количество людей, располагают в торговых центрах на некотором удалении от входа. По дороге к ним покупатель может изучить ассортимент других, расположенных рядом магазинов.
Рекомендации:
– Все части ТЦ должны иметь якорного арендатора, вокруг которого будут группироваться другие магазины соответствующего профиля.
– Надо помнить, что успех магазинов, расположенных на удалении от входа, эскалаторов и других «горячих точек», будет зависеть от работы «якорей», генерирующих трафик.
Ошибки в планировке ТЦ
Для успеха торгового комплекса очень важна его внутренняя логистика. В нем не должно быть длинных прямых участков, узких проходов, низких потолков, крутых лестниц и сложных, запутанных планировок, которым не хватает только Минотавра. Архитектура ТЦ, конечно, важна, но она не должна превращать понятный и безопасный поход по магазинам в квест «Выйди из лабиринта». Не все покупатели готовы совмещать шопинг с физической активностью. Им в торговом пространстве прежде всего должно быть удобно.
Рекомендации:
– Использовать архитектурные решения, которые равномерно распределяют покупателей в ТЦ и дают им хороший обзор торгового пространства (атриумы, галереи, многоуровневые парковки с возможностью выхода на любой этаж).
– Автоматизировать передвижение покупателей (автоматические двери, траволаторы и др.).
Непродуманная парковка и разгрузочная зона
Знаете, как говорят? Нет парковки – нет торговли. И это правда. Поэтому соотношение количества парковочных мест и торговой площади магазинов в ТЦ должно быть минимальным. Нужно также предусмотреть парковку для сотрудников ТЦ. А заезд на паркинг и передвижение по нему должны быть удобными: проезды – широкими, геометрия – простой. При этом разгрузка автомобилей с товарами должна проходить в отдельной от паркинга для покупателей зоне. Подъезд крупногабаритных грузовиков не должен мешать автомобилям покупателей. И все необходимое для погрузочных работ оборудование (кары, ручные гидравлические тележки и т.д.) не должно находиться на общем паркинге.
