Реновация уже несколько лет остается темой на злобу дня. Не удивительно, что на выставке MAPIC Russia ей посвятили несколько панелей и дискуссий.

Оказывается, в масштабах всей страны морально и физически устарели около 10% всех торговых объектов. А в двух столицах, где строительство ТРК началось раньше, чем в регионах, доля старых торговых центров даже выше — более 30%. «За последние 5 лет ввод новых торговых центров в Москве сократился в два раза. Это значит, что инфраструктура постепенно стареет. Мы в прошлом году обследовали 87 торговых центров столицы. И оказалось, что половина из них нуждается в реконцепции», — констатирует председатель совета директоров RRG Денис Колокольников.

По словам старшего директора департамента торговой недвижимости Cushman&Wakefield Андрея Шувалова, средний период жизни торгового центра без реновации – 7 лет. А дальше возникает вопрос «что делать?». И отвечать на него приходится очень быстро, поскольку показатели ТЦ со временем стремительно ухудшаются. Но собственники обычно медлят с решением, боясь потерять арендный поток. «Опыт показывает, что эти опасения оправданы: в первые два года после начала реконцепции обороты торгового центра проседают до 20%. Но это оправданный риск и не напрасные потери. Если реконцепцией не заниматься, торговый центр просто умрет», — говорит Денис Колокольников.

Примеров тотального редевелопмента со сносом старого ТЦ очень мало. В Москве так поступила, пожалуй, только компания Enka, построившая ТЦ «Каширская Плаза» на месте старого «Капитолия» на Каширском шоссе.

Зато более мягкую реконцепцию – от смены пула арендаторов до частичной перестройки и перепланировки здания – практикуют многие собственники ТЦ. И результаты этой работы впечатляют. Эксперты RRG рассказали, что после реконцепции ТЦ «Авиатор» в Жуковском увеличил арендный поток на 70%, а умирающий ТЦ «Малина» в Рязани ожил на глазах. Константин Иванов из Land&Development Partner рассказал об опыте реконцепции старого завода в центре Твери в ТЦ «Рубин». «После реализации этого проекта площадью 120 тыс. м² многие местные девелоперы уверовали в реконцепцию. Но, к сожалению, такие удачные промышленные площадки попадаются не часто. В моей практике есть только один похожий кейс – создание ТЦ на месте бывшего льнокомбината в Смоленске. Но мое мнение – старые здания, особенно колоритные из красного кирпича лучше не сносить, а переделать. И лучше брать для таких проектов fee-девелопера, который будет отвечать за все. А то, если что-то пойдет не так, потом устанете искать виноватого», — рассказал он.

Эксперты Becar поведали, что после реконцепции ТЦ «Смайл» в Петербурге его удалось заполнить арендаторами на 100%. «Мы убрали парковку, которую застройщик почему-то сделал на первом этаже, и заполнили площади торговлей. Благоустроили и сам ТЦ, и район вокруг, стали проводить мероприятия. В результате в ТЦ пришел «Макдоналдс» (хотя комплекс находится в 20 минутах езды от ближайшей станции метро). А управляющего ТЦ местные жители выдвинули в депутаты МО за заслуги в деле развития района, но он вежливо отказался», — рассказал президент Becar Asset Managment Александр Шарапов.

На рынке даже появились примеры реконцепции объектов, которые так и не вышли из бумажной стадии. Директор по коммерции и развитию MMG Алина Стрелкова рассказала, о новом проекте подземного ТЦ у Павелецкого вокзала. Для этого участка в 3 га десять лет назад был разработан проект ТЦ, который так и остался на бумаге. «Мы купили проект год назад и полностью переделали. К концу 2020 года построим на подземный двухуровневый ТЦ общей площадью 73 тыс. м². Это почти в 2 раза меньше, чем планировали изначально. Но новый проект более реалистичный и эффективный. Кроме того, в нем есть элементы социальной среды: саму площадь превратим в парк, где будут проходить разные городские мероприятия», — сообщила она.

Виталия Львова, генеральный директор компании Promotion Realty, уверена, что думать о реконцепции собственник должен за годы до начала ее реализации. «Это надо делать, пока у торгового центра есть денежный поток, необходимый для воплощения в жизнь задуманных перемен. Это гораздо правильнее, чем дожидаться, пока бизнес ТЦ захиреет и все начнет сыпаться из-за эффекта домино», — говорит она.

А чтобы понять, что конкретно менять, надо, по словам эксперта по недвижимости Светланы Холодной, провести трехступенчатое исследование. «Нужно поговорить с сотрудниками ТЦ, которые знают его лучше всех, затем провести опрос среди посетителей. И наконец, посетить объекты конкурентов, которые вы считаете успешными. Тогда вы составите исчерпывающий список того, что нужно исправить», — считает она.



Анастасия Семенченко, партнер архитектурного бюро «М.К.3», которое разработало, в том числе, проекты реконцепции «Золотых Вавилонов» в Москве, добавила, что нужно особое внимание уделить анализу состояния самого ТЦ: «Иногда кажется, что внешне комплекс крепкий и 100 лет простоит. Но при ближайшем рассмотрении обычно выясняется, что там плохие коммуникации и даже проблемы с конструктивом».

Если вы все-таки решились на реконцепцию, нужно учитывать в проекте перемены в манере шоппинга, которые происходят со временем. «Высокая скорость жизни и восприятия информации, мобильность – все это заставляет торговые центры менять свой подход. Сегодня люди покупают эмоции. И каждый человек хочет подчеркнуть свою индвидуальность. Важно создать для него особую историю - с помощью дизайна, айдентики, поп-арта. И опыт показывает, что грамотно обновленный торговый центр помогает расцвести всему району вокруг», - заключил главный архитектор и партнер международного архитектурного бюро Blank Architects Лукаш Качмарчик.

Развлекай и властвуй
Еще одна тема второго дня деловой программы MAPIC Russia была посвящена развлечениям в торговых центрах. О том, что особую важность для потребителя приобретает эмоциональный опыт, говорят все. Собственно, это стало уже общим местом всех встреч представителей сферы развлечений последние год-два. Пока сильную эмоциональную составляющую дают развлечения, поэтому к ним и приковано внимание торговых центров, желающих стать для посетителей центром получения эмоционального опыта. По данным исследования Mar Consult, сегодня, например, 70% опрошенных москвичей ищут такой опыт в торговых центрах, это немногим меньше, чем вне ТЦ (94%). При этом развлечения – это то, ради чего горожане готовы потратить время на дорогу. Так, к примеру, многие за продуктами питания готовы отъехать от дома не дальше, чем на 10 км, ресторан и кафе ищут в радиусе не более 17,4 км, а вот, чтобы получить удовольствие от развлечений, горожане готовы преодолеть 24,5 км.

Вопрос в том, как торговые центры используют эту потребность в развлечениях, как подходят к отбору операторов, какие форматы выбирают. А выбирать, судя по всему, есть из чего. К примеру, по словам Юлии Дьяковой, директора отдела аренды ТРЦ «Авиапарк», в молле представлено 26 разных развлекательных концепций, каждая из которых востребована своей аудиторией. А вот в ЦДМ, имеющем особенности, продиктованные местом расположения универмага (центр Москвы), архитектурой здания (построено в 1950-е годы), сегодня проводят эксперимент, открыв в своих стенах компьютерный игровой клуб Vinstrike Arena. По словам Марии Шулутко, управляющей ЦДМ, заставить приехать посетителей в центр города за развлечениями может только оригинальная концепция. То, что представлено в ТЦ в спальных районах, не привлечет аудиторию.

По мнению Александра Бениаминова, партнера компании EntenS Group, развивающей совместно с «Союзмультфильмом» занимательные центры, есть три составляющие, которые должны быть у современного формата развлечений для детей и родителей: двигательная активность, возможность приобретения детьми новых знаний (при этом речь не идет об образоваии) и полезных навыков, которые можно использовать в обычной жизни.

Но не только выбор самих концепций важен для востребованности торгового центра. По словам Андрея Огородова, директора по развитию бизнеса Группы инженерных компаний «АРМО», уже на этапе проектирования девелопер современного торгового центра должен продумать варианты будущей трансформации объекта. По его мнению, хорошим примером такой трансформации может стать ВТБ Арена. Хотя это не торговый центр, но в этом объекте есть торговая составляющая, а возможность менять конфигурацию в зависимости от проводимого развлекательного мероприятия делает такие объекты практически конкурентами нынешним торговым центрам. Андрей Огородов считает, что такими ТЦ должны становится в будущем.

Но помимо того, какими будут моллы в будущем, участников MAPIC Russia волновал и вопрос, кто ими будет управлять. Проблема управляющих торговыми центрами в том, что большинство из них остаются просто администраторами, хотя владельцы требуют от них действий на уровне собственников, заявили эксперты сессии «Кому доверить бизнес?». Анна Хлызова, управляющий директор DARS Development, полагает, что проблему можно решить, предоставив полномочия управляющему, позволив ему действительно решать те задачи, которые перед ним стоят, и только после этого оценивать его работу, используя показатели чистой операционной доходности, процента дебиторской задолженности, который не должен превышать 10%, объема трафика, конверсии, снижения затрат.

Над текстом работали Анжелика Тихонова и Наталья Ковтун