Рынки, политика и «гроб»
Сегодня в Омске, где проживает 1,17 млн человек, работают 17 торговых центров разного формата. Совокупная площадь качественной торговой недвижимости города, по оценке экспертов Colliers International, составляет 341 тыс. м2. Таким образом, на каждую 1 тыс. жителей Омска приходится 290 м2 торговых площадей. Этот результат соответствует 37-му месту в федеральном рейтинге — он значительно хуже, чем в других крупных городах России.

Причин несколько. Первая — экономика. Омск — небогатый город. По данным Росстата, ежемесячный доход на душу населения в городе в 2017 году (данные за 2018 год еще не обнародованы) составил всего 18,2 тыс. рублей, а номинальная начисленная зарплата — 39,2 тыс. рублей. За год доходы у омичей уменьшились на 13,7% и оказались на 5 тыс. рублей меньше среднего показателя по России.

Обеспеченность качественными торговыми площадями, 
м2 на 1000 человек



Город известен своей плохой экологией и ужасными дорогами. «Безысходность» стала частью его локальной идентичности. Но омичи творчески обыгрывают даже негатив. Например, выражение «Не пытайся покинуть Oмск» стало названием успешного городского бара, а интернет-мем «Омская птица» (крылатый ужас, символ наркомании) вышел далеко за пределы локальных форумов. Тем не менее молодежь и интеллигенция стараются из города уехать. И это тревожный сигнал. В том числе для ретейла.

Вторая проблема — особое отношение местных властей в теме торговли. «Долгое время Омск оставался закрытым для федеральных сетей городом из-за категоричной позиции администрации. Чиновники просто никого в город не пускали. И договориться не получалось. В Омске преобладала рыночная торговля. И сейчас в каждом районе есть рынки. Самый известный из них — «Левобережный торговый город». В центре города есть старый торговый центр «Омский» — тоже, по сути, рынок. Торговые палатки работают даже в спортивном комплексе им. Блинова, где тренировалась и соревновалась местная хоккейная команда «Авангард» (в 2018 году команда переехала в другой округ), — рассказала уроженка Омска, основатель компании GART Марина Чернявская.

Первый торгово-развлекательный центр в современном понимании этого слова появился в Омске только в 2002 году. Это ТРЦ «Континент» на левом берегу Иртыша. Но, как часто бывает, первый блин оказался не без изъяна. «Этот комплекс из-за особенностей архитектуры в народе прозвали «гроб». Аналогия действительно просматривается. Особенно образ «заиграл», когда девелопер поставил рядом крест (и ночью его подсвечивал). Из каких соображений это было сделано — не знаю», — говорит Марина Чернявская.

А первый ТРЦ «МЕГА» с нормально представленными федеральными арендаторами открыли в Омске только 10 лет назад. Администрация все-таки сделала исключение для девелопера IKEA. С его первого объекта стали брать пример те торговые объекты, что открывались позже. Это комплексы Festival City, а также комплексы «Триумф» и «Миллениум».

«Но стандартам современного торгового центра из всех вышеперечисленных объектов соответствуют только FestivalCity и «Триумф». Они заполнены практически на 100%, и там есть федеральные сети», — констатирует Марина Чернявская.

Проекты под паром
За последние 5 лет в Омске не ввели в эксплуатацию ни одного качественного торгового центра. Низкую активность инвесторов и девелоперов эксперты объясняют последствиями экономического кризиса 2014 года. «За последние 5 лет было отменено строительство шести классических торговых центров на разной стадии реализации», — сообщили в Colliers International.

«Единственный строящийся в настоящее время торговый комплекс находится в центре Омска, в границах улиц 4-я и 5-я линия. Его общая площадь — 10 тыс. м2. Якорным арендатором заявлен продуктовый супермаркет «Победа! Маркет» (займет 2,3 тыс. м2 на первом этаже). Его открытие было анонсировано на IV квартал 2018 года, но было перенесено на 2019 год», — рассказала руководитель аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова. По ее словам, в Омске в разные годы были заявлены еще несколько проектов, реализация которых пока не стартовала. Например, проект компании Millhouse Capital — «Арена Молл», на территории которого сегодня работают два гипермаркета — «Лента» и OBI, а также проект фонда PPF на территории предприятия «Сибзавод».

«В апреле 2018 года девелоперская компания IMMOCHAN (с июня работает под маркой CEETRUS) анонсировала в Омске проект крупного торгово-развлекательного центра. Сейчас идут поиск подходящих участков в центре города и переговоры с властями», — добавила Оксана Копылова.

По словам директора отдела региональных торговых помещений CBRE Михаила Рогожина, разные части Омска обеспечены торговой недвижимостью неравномерно. «Высокая численность населения на правом берегу Иртыша и более низкая обеспеченность качественным ретейлом позволяют говорить о потенциале открытия там еще минимум одного крупного качественного торгового центра», — говорит он.

«Плотность ТРЦ на левом берегу выше, но это, скорее, связано не с доходами населения, а со свободными земельными участками и возможностью подвода к проектам коммуникаций. Исторически Омск рос с правого берега. Левый начали осваивать только в 70-х годах прошлого века. Места под строительства там в 2 раза больше, чем на правом берегу, поэтому и первая МЕГА появилась там. А на правом берегу свободной земли практически нет. Зато там много частного сектора, с которым власти города ничего сделать не могут да и не хотят, видимо», — говорит Марина Чернявская.

На активность девелоперов влияют условия привлечения финансирования, которые сильно ужесточились, и величина ставок аренды, которые в Омске высокими не назовешь. За последний год, по данным ГК «ФИНАМ», они снизились на 3% в торговых центрах и на 6,5% в стрит-ретейле (на его долю, к слову, приходится 88% торговых площадей в городе).
   
«Думаю, в наступившем году новые торговые площади будут развиваться в Омске преимущественно за счет развития малых форматов. Среди компаний, которые предъявляют активный спрос на новые площади, в том числе в строящихся объектах, можно выделить X5 Retail Group, которая заявляет о продолжении развития в формате «магазин у дома» (сеть «Пятерочка») в Омской области. Также будут развиваться федеральные сети вроде «Магнита», — заключил Михаил Рогожин.

Комментарий

Марина Чернявская, основатель компании GART:

Омск — мой родной город. Так что скажу со всей прямотой человека, который знает этот рынок не понаслышке. С торговой недвижимостью в городе все печально. Власти города долго не пускали в Омск федеральные сети. Вся торговля замыкалась на рынки. Их и сейчас в городе очень много. А качественные торговые центры можно пересчитать по пальцам: кроме «МЕГИ», которая перетянула на себя основную торговую активность, пожалуй, можно вспомнить еще два достойных ТРК на весь город-миллионник — «Фестиваль» и «Триумф», где есть федеральные бренды. А один из последних открытых в городе ТРЦ - «Миллениум» (но на фасаде почему-то написано "РИО", хотя "Рио" - просто один из ресторанов в этом ТРЦ) стоит пустой в буквальном смысле этого слова. Почему? Дело в том, что основная проблема торговых центров Омска — строительство по принципу «у меня суперлокация, ко мне и так все пойдут». А то, что нужно делать правильную концепцию, продумывать зонирование для грамотного распределения покупательских потоков, об этом собственники думают редко. На эти грабли, судя по всему, и наступили владельцы ТРЦ «Миллениум».

О перспективах рынка торговой недвижимости Омска говорить сложно. В городе есть свободные земельные участки для строительства современных интересных комплексов. Но, поскольку регион небогатый (некоторые даже называют его депрессивным), столичные инвесторы не спешат туда выходить. А местные владельцы торговой недвижимости из-за жадности и недальновидности не желают приводить свои объекты в порядок, проводить их редевелопмент. Большинство из них живут, полагая, что у них и так все хорошо. Так и хочется сказать — до поры до времени.


Крупные торговые комплексы Омска

Название GBA, м2 GLA, м2 Год открытия Девелопер
«Герцен Плаза» 12570 9430 2007 ООО «Райдер-Сервис»
«Каскад» 32500 20000 2005 Нет данных
«Кит-Интерьер» 32429 23468 2009 ООО «УК Недвижимость»
«Континент» 160000 109000 2002 ЗАО «Континент ТЦ»
«Маяк Молл» 24600 16900 2013 ООО «НТФ-Девелопмент»
«Маяк» 30000 22500 2006 ООО «НТФ-Девелопмент»
«МЕГА» 161400 127100 2009 IKEA Shopping Centres Russia
«Миллениум» 15000 12500 2010 «Миллениум»
ТЦ «Омский» 32000 22000 1984 семья Студеникиных (мать и сын)
МФК «FestivalCity» 36500 23000 2009 ООО «ФестМолл»
Данные: Colliers International





МФК Festival City
Торгово-офисный комплекс Festival City был открыт зимой 2009 года на левом берегу Иртыша, на пересечении пешеходного и транспортного трафика магистральных улиц 70 лет Октября и Конева. Это район активного строительства жилой и коммерческой недвижимости, центр деловой и общественной жизни города. Festival City — высотная доминанта этой части Омска. Здание выделяется современной архитектурой и интересным дизайном интерьеров. Сначала объект назывался «Фестиваль», но из-за конфликта с собственниками одноименного московского ТК его владельцу, местной компании «ФестМолл», пришлось переписать имя латиницей. Комплекс не только сменил название. Также полностью был пересмотрен формат проекта: из объекта районного уровня сделали городской МФК. Комплекс включает в себя 4-этажный торговый центр и 15-этажный бизнес-центр класса А. Общая площадь здания превышает 36 тыс. м2 (арендопригодная торговая — 23 тыс. м2). В комплексе очень низкий процент вакантных площадей. Среди арендаторов торговой части — «Макдоналдс» и «МакКафе», «Эльдорадо», «Дочки-Сыночки», MODIS, Zolla и др. Есть парковка на 800 машин, конференц-зал, кафе и фитнес-клуб.




ТЦ «Омский»
Торговый центр «Омский» расположен в самом центре Омска, на ул. Интернационалистов, 43, откуда отсчитывается нулевой километр. Он находится в уникальном здании стиля постмодерн, которое построили в 1984 году по индивидуальному проекту. Общая площадь комплекса составляет 32 тыс. м2.
Главной достопримечательностью здания после его открытия сразу же стала эскалаторная лестница. Поскольку это был первый экскалатор в городе, омичи специально приезжали в ТЦ ради этого бесплатного аттракциона. Также, по воспоминаниям горожан, за 10 минут до открытия универмага все продавцы собирались в центральном зале и делали производственную гимнастику на глазах у первых посетителей, наблюдавших за этим через стеклянные двери. А знаменитый молочный коктейль, продававшийся в кафетерии под эскалатором, продается там и поныне. Сегодня ТЦ «Омский» — визитная карточка Омска. Его ежедневно посещает более 13 тыс. человек. Директором ТЦ с первого дня его работы был назначен Евгений Студеникин. В декабре 1992 года он приватизировал это здание, которое в 2006 году перешло по наследству его сыну Валерию. И сегодня объектом владеет семья Студеникиных (матери и сыну на двоих принадлежит 76% долей в его уставном капитале).
Торговый центр был задуман как «крытая проходная площадь». В средней его части расположен большой атриум. В ТЦ «Омский» много живых растений, свисающих с верхних террас, отчего купольная часть торгового центра напоминает теплицу.
В ТЦ работает 100 магазинов, в числе которых продовольственный супермаркет и сеть магазинов электроники и бытовой техники. В последние годы их дополнили кофейня и ресторан самообслуживания. Работает парковка на 350 машин. Однако местные эксперты говорят, что ТЦ сейчас находится в аварийном состоянии и объектом никто не занимается. А ставки там очень высокие. Поэтому арендаторы оттуда начинают расходиться.




ТРК «Континент»
Торгово-развлекательный комплекс «Континент» был открыт на ул. 70 лет Октября в Кировском округе Омска в 2002 году. Объект входит в бизнес-империю местного депутата Законодательного собрания, председателя совета директоров компании «УПТК «Компания «АСК» Валерия Кокорина. Общая площадь ТРК — 160 тыс. м2, арендопригодная — 109 тыс. м2. Его торговая галерея состоит более чем из 500 магазинов и бутиков. В числе «якорей» — «БубльГум» (2 тыс. м2), «Мир Охоты» (1,6 тыс. м2) и «М.Видео». Комплекс имеет обширную развлекательную зону. В ее составе киноцентр на девять залов, роллердром, бильярд-холл на 42 стола, боулинг на 26 дорожек, лазерный тир. Работают развивающие центры и выставки «Мир рептилий» и «Парад обезьян». Есть наземная парковка на 3 тыс. машин.