На разных берегах
Сегодня в Нижнем Новгороде с населением 1,26 млн человек работают 23 крупных торговых центра общей арендной площадью 670 тыс. м2, подсчитали эксперты Colliers International. По уровню обеспеченности качественными торговыми площадями Нижний занимает четвертое место среди городов-миллионников России с показателем 525 м2 на 1 тыс. человек, уступая лишь Самаре, Екатеринбургу и Петербургу.

Первые современные торговые центры в Нижнем Новгороде появились в 2003 году. Сначала открылся ТЦ «Этажи» местного девелопера ГК «Столица Нижний», потом — ТРЦ «Шоколад» федеральной компании «Торговый квартал».  А в 2006 году на рынок города вышел международный девелопер IKEA Centres, который сегодня владеет крупнейшим в Нижнем торговым центром «МЕГА».

Самый новый торговый центр города — «Жар-Птица» от той же компании «Столица Нижний» — был введен в строй осенью 2015 года. С тех пор новых торговых площадей в городе не открывали, напоминает аналитик торговой недвижимости компании JLL Маргарита Шебанова.



Но на стадии строительства находится крупный МФК «Аквамания» от компании «Акватория развлечений», где в том числе будет торговый центр с фуд-кортом (14 тыс. м2) и первый в городе аквапарк. Анонсировали этот проект в далеком 2010 году. Но из-за спора инвестора с местной властью о статусе участка работа затянулась. Строительство началось только в 2015 году. Сейчас оно в активной стадии. Проект обойдется девелоперу в 5 млрд рублей, которые в том числе благодаря большой торговой составляющей должны окупиться меньше чем за 10 лет. Ввести МФК в строй обещают в 2019 году.

Интересно, что большая часть торговых центров Нижнего Новгорода расположена в восточной его части — на левом берегу реки Оки. Хотя львиная доля населения проживает на западе. Но этот логистический перекос бойкость торговли не снижает.

Дела семейные
О крупных девелоперах торговых комплексов Нижнего Новгорода надо сказать особо. В 2016 году две местные компании — ГК «Столица Нижний» и ГК «Электроника» — вошли в сотню крупнейших владельцев торгово-развлекательных центров России по версии портала «Моллы.Ru». Первый оказался на 15-й позиции рейтинга, второй — на 40-й.

Компании это непростые. Совладельцы ГК «Электроника» — братья Сергей и Александр Кузнецовы были депутатами нижегородского Законодательного собрания предыдущего созыва. Оба выдвигались в качестве кандидатов в депутаты нового созыва, но были сняты с выборов по решению суда. В собственности ГК «Электроника» — торговые центры «Небо» (построен в партнерстве с кинокомпанией "Союз Маринс Групп") и «Золотая миля» общей площадью около 100 тыс. м2 (12% от общего предложения качественной торговли в городе).

А бизнес самого крупного собственника торговой недвижимости города, ГК «Столица Нижний», контролирует Элада Нагорная — супруга бывшего мэра Нижнего Новгорода Олега Сорокина. Сейчас в портфеле компании четыре торговых центра: «Седьмое небо», «Фантастика», «Республика», «Жар-Птица» совокупной арендной площадью почти 250 тыс. м2 (это 36% от общего предложения торговых площадей в городе).

Олег Сорокин занимал пост мэра Нижнего Новгорода с 2010 по 2015 год, а в 2016 году был избран депутатом и вице-спикером местного ЗС. Он хоть и имел статус «бизнесмена №1» и «хозяина Нижнего», но от деловой активности после ухода во власть старательно дистанцировался. Бизнесом семьи занималась жена — в 2012 году Элада Нагорная стала одной из самых богатых жен российских чиновников (Forbes со ссылкой на декларацию бизнес-леди, опубликованную в ЖЖ депутата Госдумы Дмитрия Гудкова, сообщил, что дама задекларировала доход почти в 1,5 млрд рублей). А через год РБК, со ссылкой на тот же источник, сообщил о декларации доходов Нагорной в размере 1,73 млрд рублей. Сам политик в тот период зарабатывал значительно скромнее жены.

Но в декабре 2017 года случилась неприятность: Олега Сорокина с большим скандалом арестовали по обвинению в получении взятки «в виде незаконного оказания услуг имущественного характера» (потом в деле появилось еще одно обвинение "в пособничестве в превышении полномочий сотрудниками правоохранительных органов, а также соучастие с ними в похищении Александра Новоселова, фигурировавшего в деле о покушении на Олега Сорокина в 2003 году").

Эксперты связывали уголовное преследование с деятельностью полпреда президента в Приволжском федеральном округе Михаила Бабича. Как бы там ни было, бизнес семьи от скандала не пострадал — его по-прежнему ведут супруга и партнеры Олега Сорокина.

Стабильность и рост
Рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода в последние годы выглядит стабильным. Стоимость «квадрата» на продажу растет уже несколько месяцев. «Если прошлым летом 1 м2 торговых площадей в Нижнем Новгороде обходился покупателю в 70,8 тыс. рублей, то в августе этого года он достиг 72,3 тыс. рублей, а по итогам сентября — 72,4 тыс. рублей, что на 0,15% больше, чем месяцем ранее», — говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.

По объемам предложения торговой недвижимости на продажу лидирует Нижегородский район, на который приходится 28%. Затем следуют Советский (17%) и Канавинский (15%) районы. А самое скромное предложение в Ленинском(4%), Приокском (5%) и Сормовском (6%) районах.

Самая дорогая недвижимость находится в Нижегородском районе города, где сосредоточено наибольшее количество отелей, кафе, ресторанов, магазинов, объектов культуры, а также учебных заведений. Здесь по итогам сентября «квадрат» торговой недвижимости, по данным «ФИНАМ», стоил 94 тыс. рублей, что на 1,1% выше, чем было в августе. А дешевле всего в Нижнем Новгороде торговую недвижимость можно купить в Московском районе. Там цена квадратного метра в сентябре составляла 54,9 тыс. рублей (+3,1% к августу).

Что касается рынка аренды торговых помещений, то весь прошлый год ставки в городе снижались. Но в сентябре они неожиданно выросли на 0,13%, до 755,4 рубля за 1 м2.

«Пока этот рост можно отнести к локальному. Не думаю, что это перелом тренда. Скорее временное явление, к тому же не выходящее в целом за пределы статистической погрешности», — говорит Алексей Коренев.

Самые высокие ставки, разумеется, в центре города и в районах с плотным заселением и хорошей транспортной инфраструктурой. Так, в Нижегородском районе средняя цена аренды в сентябре составила 851,6 рубля за 1 м2 (прирост 2,8% к августу). А самый существенный рост ставок был в Канавинском районе — на 3,3%, до 757,3 рубля за «квадрат». А дешевле всего торговую недвижимость в Нижнем Новгороде можно арендовать в Московском районе — ставки за месяц там снизились на 1,3%, до 578,6 рубля за 1 м2.

Самый большой объем предложения торговой недвижимости в аренду находится в Нижегородском (35% всей экспозиции), Советском (17%) и Московском районе (13%). Меньше всего торговой недвижимости предлагают в Ленинском и Приокском районах (по 4%).

«Спрос на торговую недвижимость в Нижнем Новгороде остается на высоком уровне. Разброс в ценах (как для аренды, так и для покупки) по районам города несущественный. Это говорит о том, что торговые объекты в черте Нижнего Новгорода распределены довольно плотно и равномерно, а также о хорошо развитой транспортной инфраструктуре города», — говорит Алексей Коренев.

«Стабильность арендных ставок обусловлена, с одной стороны, относительно большим выбором торговых площадей в городе, с другой — сохранением у потребителей режима экономии, который сдерживает порывы ретейлеров открывать новые магазины», — добавляет директор отдела торговых помещений CBRE в регионах России Михаил Рогожин.

«Мы прогнозируем сдержанное развитие большинства ретейлеров в Нижнем Новгороде, особенно в сегменте fashion, и выборочное открытие новых магазинов. Владельцам торговых центров придется сфокусироваться на качественном улучшении действующих объектов, в том числе за счет реконцепции», — заключил аналитик департамента исследований компании Colliers International Магомед Ахкуев.


Комментарий:

Максим Чертановский, руководитель отдела аренды ГК «Столица Нижний» (дивизион «Торговые центры»):

В Нижнем Новгороде  6 ТРЦ, обладающих GLA более 50 тыс. м2. Эти моллы могут серьезно влиять на рынок, но даже в них есть вакантные площади. Потенциал строительства больших ТРЦ в городе практически исчерпан. Дальнейшее развитие если и будет происходить, то только за счет единичных  уникальных локаций, а также за счет ТРЦ районного и микрорайонного формата, строительство которых менее затратно по сравнению с большими объектами. Мы видим явный тренд к уменьшению площади гипермаркетов. Скорее всего, это связано с развитие сегмента магазинов у дома.

Также на  рынке города сейчас много проектов, нуждающихся в реконцепции. Это будет основным трендом ближайших нескольких лет: многие ТРЦ устарели, столкнулись с изменившимся конкурентным окружением, а многие изначально были спроектированы неправильно. Мы ожидаем смены профиля некоторых проектов, попытку девелоперов сделать из существующих «рынков под крышей» квалифицированные торговые объекты.

Арендные ставки на торговые площади в Нижнем Новгороде зависят от качества торговых центров. Ведущие моллы города могут поддерживать их на весьма неплохом уровне. А ТРЦ, только выходящие на рынок, или проигрывающие с точки зрения масштабов, концепции, локации зачастую вынуждены соглашаться на компенсацию отделки помещений арендаторов.

Что касается покупателей, то они стали очень чувствительны к ценовым предложениям ретейлеров: люди стараются покупать в период распродаж, что сказывается на посещаемости центров и оборотах ТЦ в периоды отсутствия скидок.

Также в данный момент мы видим крайне неустойчивую работу развлекательных центров, кинотеатров. Сейчас по факту этот сегмент не является безусловным и значимым якорем для ТРЦ и не приносит девелоперам ожидаемых доходов. А разнообразные фуд-концепции, так активно развивающиеся в Москве, еще не прошли адаптацию регионами. Хотя интерес потребителя к ним заметен.




Крупнейшие торговые центры Нижнего Новгорода

Название GLA, м2 Девелопер Год открытия
«МЕГА»  102500 IKEA Centres Russia 2006
«Фантастика» 92000 ГК «Столица Нижний» 2006
«Небо» 69000 ГК «Электроника» и Союз Маринс Групп» 2015
«Седьмое небо» 61515 ГК «Столица Нижний» 2012
«Жар-Птица» 45000 ГК «Столица Нижний» 2015
«Индиго Life» 39750 ООО «Спутник» 2013
«РИО» 38000 ГК «Ташир» 2012
«Золотая миля» 26182 ГК «Электроника» 2006
«Республика» 24700 ГК «Столица Нижний» 2005
«Муравей» 19500 ГК «АСК» 2006
Источник:Colliers International



ТРК «Фантастика»: поют и фонтан, и звезды
Торгово-развлекательный комплекс «Фантастика» — крупнейший (после «МЕГИ») ТРК Нижнего Новгорода и Нижегородской области. Находится он в микрорайоне Верхние Печеры на пересечении Деловой ул. и ул. Родионова.
Первая очередь комплекса была открыта в 2006 году, вторая — в 2007-м, а третья — в 2008-м. Общая площадь ТРК — 160 тыс. м2 (арендопригодная — 92 тыс. м2). Девелопер проекта — ГК «Столица Нижний» — сам объектом и управляет.

Якорями комплекса являются строительно-хозяйственный центр OBI и гипермаркет АШАН. Всего на территории «Фантастики» работает более 210 магазинов. Развлечения здесь представлены 8-зальным кинотеатром «Синема Парк», боулингом, фитнес-клубом World Class, семейным развлекательным центром Crazy Park.

В центре атриума «Фантастики» находится светомузыкальный фонтан и профессиональная концертная сцена, на которой выступают местные артисты и российские звезды первой величины. Фуд-корт «Фантастики» рассчитан на 900 посадочных мест, а на фасаде здания расположен огромный полноцветный RGB светодиодный экран, где идут трансляции важных российских и международных событий. В комплексе предусмотрена парковка на 2,1 тыс. машин.

В 2009 году ТРК «Фантастика» стал победителем в номинации «Крупный торговый центр» премии Commercial Real Estate Federal Awards.
В этом же году ГК «Столица Нижний» получила за этот проект высшую награду в конкурсе FIABCI-Россия «Лучший реализованный девелоперский проект на российском рынке недвижимости 2009» в номинации «Торговая недвижимость».



ТРК «Небо»: поесть и попрыгать
Торгово-развлекательный комплекс «НЕБО» — один из самых крупных ТРК в Приволжском федеральном округе. Находится он в самом центре Нижнего Новгорода — на Большой Покровской ул., в 5 минутах ходьбы от станции метро «Горьковская». На площади 142 тыс. м2 (арендопригодная — 69 тыс. м2) расположено более 250 магазинов, в том числе крупнейший в России супермаркет «Перекресток» общей площадью более 4 тыс. м2.

На фуд-корте ТРК работает 16 ресторанов разных кухонь мира. А его развлекательная часть представлена самым крупным в Поволжье батутным парком Razgon, детским парком развлечений «Дай Старт!» и 8-зальным кинотеатром сети «Империя Грёз». Его изюминкой является зал ATMOS, оснащенный системой многоканального трехмерного звука Dolby Atmos. Благодаря ей шум дождя действительно доносится с потолка, а от приближающегося поезда дрожит пол.

Добраться до «Неба» можно как на общественном транспорте, так и на личном. Для тех, у кого есть машина, в ТРК предусмотрена двухуровневая подземная парковка на 520 авто.



ТРК «Жар-Птица»: зоопарк и рынок
Торгово-развлекательный центр «Жар-Птица» на Советской пл. открылся осенью 2015 года. Его построила ГК «Столица Нижний». Это самый молодой торговый комплекс города. Его общая площадь — 105 тыс. м2 (арендопригодная — 45 тыс. м2). Появился он на месте старого рынка, поэтому в проекте есть торговая зона в стилистике торговых рядов (площадью 7 тыс. м2). Ее скатная кровля опирается на большие опоры и как бы парит над зданием. Проектом предусмотрено благоустройство, много зелени вокруг. В здание попадает много дневного света. А торговля идет на «островках» — мясных, рыбных, овощных. Открылась эта часть проекта в сентябре 2016 года - на год позже основного здания.

Всего в трехэтажном ТРК 120 магазинов. А развлекательная зона представлена кинотеатром, фитнес-клубом и детским центром с зоопарком. Внутри ТРК есть концертная сцена с профессиональным звуковым и световым оборудованием, спецэффектами.

Для владельцев личного автотранспорта предусмотрена парковка на 1500 машин.